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财富公馆.海湾金殿营销策划报告目录•三亚旅游市场分析；•三亚区域分析；•三亚湾板块分析；•项目分析；•客群定位；•总体策略调性；•推广策略；•公关策略；•销售策略；•媒体策略；市场分析大事.大势.大宅所趋“梦幻天堂”度假产品正在三亚日臻完善萌芽阶段85年：政府官员度假与少数游客；三亚凤凰机场正式通航；政府以规划和对外交通启动起步阶段96年：接待游客总量持续增长；中国第一家五星级度假酒店在亚龙湾开业；盘活三亚湾路；政府吸引投资，主导建设；旅游业成为第一大产业03年：国际游客比例高速提升已具有一定的国际知名度；已形成立体的度假区体系；开辟国际航线；重点基础设施建设；政府强力推进国际市场的开拓；构建无污染的产业体系发展阶段近年来，三亚旅游市场继续保持快速增长，国际游客稳定增加，国内第一旅游度假地的地位得到巩固03年受到非典影响，增加的旅游人数下降，04年开始迅速恢复增长速度从2000年起旅游业占到地区生产总值的60%国际游客总量增长迅速，俄罗斯、日韩游客是主要客源占到了50%以上►旅游人口数量变化表示三亚已经越来越多的国家所认可，国内第一旅游度假地的地位得到巩固0102030405060708090200020012002200320042005200620070.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%旅游业收入（亿元）旅游业收入占GDP比重（%）三亚旅游收入及占GDP的比重三亚人均旅游消费的增长（元）三亚游客总数量、国际游客数量及国际游客比例财富积累下度假成为时尚，三亚旅游逐渐从观光的奢侈品向休闲的生活消费品转变•中国经济30年高速增长的财富积累有效地支撑了旅游方式的转型，休闲度假成为时尚；•高速增长下三亚旅游的两个现象：1.人均停留天数上升，市场粘性增强；2.淡旺季的入住率差距缩减，旅游季节性因素弱化；•以上表明，三亚正处于观光度假到休闲度假，再到生活度假的转型期，对三亚客户而言，旅游已经脱离了奢侈品的范畴，逐步向一种生活的常态演变；生活度假休闲度假观光度假理念度假需求$300PerCapitaGDP$1000$3000$5000增长见识，享受视觉愉悦；感官接触表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是主题旅游是一种生活方式，是生活的必需1234567891011121.391.451.6911.21.41.61.8200120032007人均停留天数（天）月份入住率未来入住率以往入住率释放压力，舒缓心情，自我调节；住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式；旅游置业，生活化的度假方式度假方式升级路径数据来源：三亚相关政府工作报告度假方式升级促成度假物业市场需求激增，三亚旅游置业亦随之快速增长•度假方式转型下的两大市场表现趋势：酒店消费高速增长，03年起，市场有效客房数4年增长96.49%，远高于游客人数79.2%的增长率；旅游置业逐渐成为高端、中高端客户的普遍行为，商品房成交面积5年间增长218%；酒店是三亚早期的主力度假产品，旅游转型下，住宅市场从开始的依托于酒店的短期旅游度假公寓开始，逐渐出现中长期度假居住类产品，并受到度假客户的热烈追捧。15.019.522.024.024.37.610.611.812.814.950.40%53.70%53.10%61.30%54.20%0510152025302003200420052006200730%35%40%45%50%55%60%65%酒店房间数（千间）有效客房数（千间）酒店入住率三亚近5年酒店市场的增长状况11.218.945.551.476.362.271.0103.712.429.250.774.652.670.693.021.102040608010012020002001200220032004200520062007批准预售面积(万㎡)成交面积(万㎡)三亚商品房市场的供需关系（2000-2007）数据来源：三亚统计局02468101214161819921996200020032005酒店公寓、别墅物业三亚度假物业发展历程东北,24%北京,21%其他,10%三亚,5%成都、重庆、河北,20%长三角,20%北京,16%其他,17%浙江,16%上海,16%东北,20%本地,15%2006年三亚商品房成交客户比例2008年春节三亚商品房成交客户比例2006-2008年2月三亚商品房销售比例84.00%85.76%87.59%16.00%14.24%12.41%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%200620072008.1-2岛内市场占总销售面积的比例岛外市场占总销售面积的比例三亚房地产市场长期以岛外市场为主，随着旅游度假市场的发展和认知度的不断提高，市场规模和覆盖范围不断扩大客户集中来源于“两区一都”，即以长江三角洲（以上海为龙头，向江、浙两省辐射）的经济发达地区和东北高寒地区以及首都北京2008年春节黄金周三亚商品房销售出现了主要销售市场扩大的情况，成都、重庆、河北的购房客户骤增，三个地区的购房数量已达到总销售量的20%结语区域分析仰止霓高.趋同共荣房地产的快速发展使得三亚一线临海资源日趋匮乏，三亚城区附近的一线海景用地开发殆尽，剩余少量的海景用地价值日益凸显崖洲湾红塘湾三亚湾鹿回头大东海亚龙湾成熟区域待开发区域阳光海岸坎秧湾太阳湾土福湾海棠湾以“优地优用，海滨一线资源公共化”为原则，采用“一线度假，二线居住”的用地布局模式。海滨一线地必须用于公共性的开发项目，包括度假酒店、度假村、娱乐设施、餐饮设施等—三亚市城市总体规划重大调整区域待开发用地开发时间关键信息成熟区域三亚湾6.8km22006-2012三亚湾新城为三亚湾仅可开发的二线用地三亚湾东侧2.1km2以上2006–未知一线为军事用地，未来三年放量有限，在售项目为蓝海美丽城、凤凰水城等鹿回头2.98km22006-2012土地出让完毕，包括半山半岛、半岛龙湾住宅及悦荣庄酒店大东海—2001-2006建设完毕，未来存在小规模改造用地放量但尚未确定，如山海天二期市区1.6km2以上2006-2012土地出让基本完毕，在建大规模项目只有山水国际亚龙湾6km22009-目前只有二线用地开发，整体报批即将结束，目前有部分已批项目在售西线待开发区域阳光海岸4.2km22006-拆迁困难，08、09年放量有限红塘湾2.58km22008-城市发展备用地，综合性旅游度假区；一级开发阶段用地控制为2000余亩崖洲湾13km22009-工业用地，规划建设三亚创意产业园东线待开发区域坎秧湾1km22007-休闲体育主题，住宅只允许建顶级，9个特色酒店占地0.34km2，商业配套占地0.1km2太阳湾0.4km22007-2010土地出让完毕，由太阳湾开发有限公司开发，包括1个5星酒店和136套别墅海棠湾51.62km22008-2015规划居住用地9.03km2；2010年前以高档酒店建设为主；08年已出让5.36km2从三亚房地产发展来看，三亚目前已经形成5湾+1区的格局，各区域之间已经形成初步的功能分区亚龙湾长约7.5km大东海长约2公里三亚湾长20多里海棠湾长19公里红塘湾长5.5公里市区已成型区域市区旅游综合服务中心三亚湾现代化滨海新城大东海有城市功能的综合滨海度假区亚龙湾国际一流度假旅游胜地未成型区域红塘湾纯粹的高尚居住度假区海棠湾国际专业化休闲旅游度假新城市区：是三亚人口聚集、产业聚集、财富聚集的中心，生活配套齐全，自然资源一般，楼盘多以东北等高寒地区的中高端养老、度假客户为主目前发展状况生活配套齐全、自然资源一般资源城市中心、生活便利、配套齐全客户中心区的楼盘客户本地居民占有一定数量30％非中心区楼盘还是以东北等地中高端养老、度假客户为主产品商品房以小高层、多层公寓为主销售状况小户型销售速度较快，单盘销售量在3~5万平米之间代表楼盘时代海岸，山水国际，半岛龙湾，凤凰水城亚龙湾：作为国家级旅游度假区，是三亚目前星级酒店的集中区域，面向市场的高端圈层亚龙湾目前一线海景资源地块基本用尽，二三线地规划有中高档别墅度假区，整体报批即将结束以一线海景国际豪华酒店群为主体标杆；以山地别墅、高尔夫别墅、农业谷地别墅等中高档二线海景主题别墅群为支持；以蝴蝶谷、森林公园、红树林等生态景区为补充支持，构筑完善的国际化滨海度假区未来的格局将是：海A区B区C区D区五星级酒店四、三星级酒店度假公寓、别墅Ａ区：（107.37公顷）村民安置地为主，布置特色餐饮与旅游商品集散地Ｂ区：（325.94公顷）山地高尔夫球场，大量二类度假别墅用地Ｃ区：（538.40公顷）未来亚龙湾最高档的度假别墅区Ｄ区：（47.59公顷）山地别墅度假的最佳地段大东海：目前已经基本完成开发，其城市配套较为丰富，以中短期度假为主，由于发展空间和物业现状的限制，未来发展空间不大中短期度假齐全的生活配套丰富的休闲、娱乐活动成熟的度假公寓体系低价的酒店群靠近市区、交通便利丰富的大众度假产品购物三亚最大的购物中心：瑞海购物公园、夏日百货、万家乐商场、超市娱乐滨海城市夜生活——皇家国际会所、酒吧滨海度假旅游设施海水浴场、大型滨海广场、旅游潜艇码头、潜水和跳水基地度假物业中高档次度假酒店群、度假公寓群餐饮海鲜烧烤广场、大东海明珠海鲜城、星豪海鲜酒楼、东郊椰林海鲜城休闲大东海明珠广场、热带雨林广场、滨海休闲情侣路、足疗休闲城大东海主要旅游配套发展限制：靠近市区，水质、环境等易受污染用地基本饱和，度假区基本形成，发展空间小物业形态多样、分散，管理不易三亚湾：一线区域已经开发完毕，缺乏配套，未来住宅物业的供应量将主要集中在海坡二线片区《1995～2010三亚市城市总体规划》将三亚市定位为国际性热带滨海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向。目前发展状况2001年开始起步，目前配套缺乏以国内旅游度假为主,酒店价格较其它区域低主要功能会议、休闲度假、娱乐客户国内团队、散客，少量国外客户特色海景资源、GOLF片区规划功能定位以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新区未来发展规划期内三亚市主城区集中发展沿三亚湾地带，未来发展势头好设商业、娱乐设施为主的中心服务区，为国内外游人服务住宅功能在三亚湾整体开发中占据主导地位三亚湾海坡地区集中了整个三亚约2/3的住宅物业供应；一线用地多数用于度假的住宅物业开发；目前正在开发的二线区域——三亚湾新城将以住宅开发为主，并为片区提供大量的配套支持。44%11%16%16%1%12%住宅商贸酒店娱乐高尔夫球场道路广场市政设施绿地海棠湾：将规划为多元文化社区、高端休闲旅游社区和综合游憩休闲服务区三个功能区，但距成熟还需要5-10年时间海棠湾已有七大财团进驻，但如具体开发形成气候，参照亚龙湾至少需要5-10年海棠湾镇等旅游小城镇北区——多元文化旅游社区国际海洋科技交流中心滨海多元文化旅游社区中区———高端休闲旅游社区顶级酒店、国际俱乐部游艇社区高端休闲旅游社区南区——综合游憩休闲服务区旅游度假中心区综合旅游度假区综合游憩休闲服务区红塘湾：目前正在进行土地一级开发，将按世界级标准建设，形成西部的旅游度假中心和服务基地，以住宅开发为主概况离市区25公里以上，占地3870亩，海岸线长达5500米特点三亚唯一没有被定义的一线海景用地，靠近天涯海角优势完全一线海景，潜力巨大劣势远离市区，知名度不高主要功能包括：休闲娱乐：自然、人文旅游；水上运动；高尔夫等纯粹高尚居住：一线海景、长时度假、私人高端别墅酒店集群：短期度假综合服务：购物、会议、等结合特色营造的思路，开发情侣主题度假村、长寿主题度假村等配套建设高尔夫球场，营造优质的度假环境主题度假村游艇码头、游艇俱乐部海滨一线地作为海滨度假酒店、度假村的开发海滨度假高尔夫度假•规划开发内容10001400230036004210487251358