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本报告是严格保密的。1和昌都汇华郡2012年营销策略报告世联地产2011年12月2日版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：安徽华昌地产都汇华郡·幸福一座城本报告是严格保密的。2实现后的结果目标一2012年销售额4个亿目标二稳居板块前三甲，力争销冠分解一5月开盘，全年需销售900套分解二速度上开盘月实现200套，2012年6月-12月月均100套本报告将围绕如何达成该目标而展开目标梳理本报告是严格保密的。31、2012年5月开盘，全年实现4亿销售额，目标分解后为5月开盘月销售200套，6-12月销售700套，平均每月销售100套；2、营销策略以竞争为导向，建立差异化营销，抓住竞争楼盘形象缺乏的机会，对本案进行形象提升，并着力凸显产品和学区优势，高端形象+超高性价比，超越竞争对手；3、围绕实现目标的策略，我们的定位为“庐阳区33万平米高品质幸福生活社区”，我们的形象策略、展示策略、推广策略也均将围绕定位而制定；4、首次开盘时间为明年5月，现阶段本报告只进行价格策略探讨，具体价格详见后期价格报告。报告重要结论提示本报告是严格保密的。4基本面分析本体分析市场研判客户分析目标下的问题营销策略分解展示策略推广策略活动策略品质提升策略推售策略报告思路一期营销定位形象定位客户定位属性定位案例借鉴本报告是严格保密的。5项目共规划有11栋小高层，14栋高层住宅，共计3213户，纯中式建筑风格项目总占地为95653㎡，建筑面积约33万方；规划为高层和小高层产品户型设计纯粹，90㎡以下户型占到83%项目整体的外立面选用新中式风格本体分析全国现象项目规划项目地址：蒙城北路与汲桥路交叉口东北角开发商：安徽华昌地产总用地面积：95653㎡总建筑面积：337319㎡住宅面积：271134㎡商业面积：9299㎡容积率：3.0绿地率：41%物业类别：18层、29层、34层住宅住宅套数：3213套车位个数：2370个本报告是严格保密的。6项目所处北城板块属于合肥“141”空间发展战略的重要组成部分，未来的发展潜力巨大合肥北城新区位于安徽省合肥市长丰县南部，是合肥“141”城市空间发展战略的重要组成部分，规划面积约100平方公里。新区现已形成“城市干道+高速公路+铁路+机场+轻轨”的发达交通网络。未来几年，北城新区将遵循合肥现代化滨湖大城市“141”城市空间发展战略，坚持“政府主导，市场运作，科学规划，分步实施”的原则，围绕“一年打基础，三年见雏形，八年基本建成”的目标，创新举措，开启北城新区大建设的华彩篇章。本体分析全国现象区域优势本报告是严格保密的。7北城片区整体处于全市价格洼地，整个北城片区被恒泰阿奎利亚分为长丰板块以及庐阳区板块7长丰板块：本项目以北为长丰板块，属于长丰县房产证，价格较庐阳区要低，项目基本沿蒙城北路开发。主要的楼盘有北城世纪城、力高共和城、恒泰城品以及润地星城庐阳区板块：本项目处于庐阳区板块，属于合肥市房产证，价格较长丰板块要高。主要的楼盘有恒盛皇家花园、碧水兰庭。价格：长丰板块均价为4200-4800；庐阳区板块均价为4800-5500。长丰板块庐阳区板块老城区蜀山区瑶海区都汇华郡恒盛皇家花园恒泰阿奎利亚力高共和城碧水兰庭北城世纪城本体分析全国现象区域优势本报告是严格保密的。8庐阳产业园是合肥北部组团的重要核心之一，也是北部重要的经济商贸物流中心。庐阳产业园合肥市庐阳产业园的开发建设是庐阳区委,区政府贯彻市委,市政府GDP千亿元规划的重大兴举措园区引进项目主要集中在印刷、钢材剪切精加工、电力装备、电线电缆、机械模具、橡胶塑料、服装、三产服务等七大行业北部新城核心区域庐阳产业园区本体分析全国现象区域发展本报告是严格保密的。9项目西侧有高压走廊，东侧紧邻工厂，被汽车销售店遮挡，昭示性不强，需要改善“最后50米”高压走廊高压走廊下景观绿化地块西侧紧邻高压线，对项目有一定的影响高压走廊下有一定的景观绿化，但目前打造水平一般，本项目可以考虑对其做一定的包装，增强项目形象徽商钢材市场伟创服饰合肥宝利丰本项目东侧与南侧临近徽商钢材市场、服装厂等厂区，对周边形象有产生一定的不利影响地块西边为宝利丰宝马4S店，该店紧邻蒙城北路，对本项目相对于蒙城北路的昭示性与进入性产生较大的不利影响项目地块宝马4S店徽商钢材市场北侧：目前现状仍为空地，待开发利用本体分析全国现象项目四至本报告是严格保密的。10项目三面邻路，靠近蒙城路和阜阳路两大城市快速主干道，通达性较好本案蒙城北路、阜阳北路：北城通往市区的主干道，也是本项目去往市区的主干道。但是本案非紧邻两条干道汲桥路：本项目大门正对汲桥路，双向四车道，有一定车流量灵溪路：项目东接灵溪路，目前还在修建过程中，为双向四车道沱河路：项目北接沱河路，目前沱河路还在修建当中本项目三面邻路，处于蒙城北路与阜阳北路双轴核心区域，未来交通便利；但本项目距离主干道均有一段距离，且目前仅有一条公交线路本体分析全国现象项目四至本报告是严格保密的。11目前项目周边生活配套严重匮乏，随着北城快速发展，大型购物中心的入驻，配套将逐渐完善项目周边缺乏生活配套；教育配套有南门小学、45中（待定）；蒙城路以西有大房郢水库，但不能成为项目景观资源恒盛皇家花园即将引入华润苏果超市；阜阳路规划有北沙银座商业中心、宝宸时代花园特色商业中心大房郢水库45中北沙银座宝宸时代花园苏果超市未来项目周边商业以及生活配套的完善，将会为本项目带来更多的利好，但该利好同样惠及竞争对手本体分析全国现象项目配套房地产智库本报告是严格保密的。12户型设计是本项目核心优势之一，主力户型为80㎡的两房以及87㎡、97㎡三房18A-1户型，建筑面积83㎡，南北通透，居住舒适；18A-2户型，建筑面积80㎡，户型方正，全明户型，户户向南；18A-3户型，建筑面积87㎡，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。18B-1户型，97㎡三房，南北通透，居住舒适，使用率非常高；18B-2户型，建筑面积80㎡，户型方正，全明户型，户户向南；18B-3户型，建筑面积87㎡，南北通透，可做三房使用，户型的使用率非常高。B-1户型，97平米通透三房，实用性极强，居住舒适；B-2户型，79㎡两房户型，全明设计，功能齐全。项目产品主要集中为80㎡的两房、87㎡、97㎡的三房（约占总户数的83%），户型方正，均为全明设计，居住舒适本体分析全国现象产品房地产智库本报告是严格保密的。13波士顿矩阵分析：本项目无明显的廋狗产品，80—90㎡为本案现金牛产品本项目80—90㎡产品，户型设计合理，使用率高，部分87㎡产品可做三房，市场接受度高。目前北城市场公寓产品极少，基本为市场空白，市场接受度还是个未知数，本项目公寓产品还需后期进行销售引导，接受市场检验。。高市场增长率高明星现金牛婴儿瘦狗相对市场份额波士顿矩阵123-125㎡的宽阔三房户型是本项目的明星产品，是市场相对稀缺产品，可实现较高的市场价值。90㎡以下的户型具备本项目现金牛产品的特点，市场接受度高，它将是项目资金的主要来源；本项目公寓产品，在目前市场下属于婴儿产品，需要通过后期市场培育、引导，可实现较高的市场价值。旗帜利润主力培育、转化明星产品现金牛产品婴儿产品瘦狗产品无本体分析全国现象产品房地产智库本报告是严格保密的。14141、项目周边无景观资源，存在高压线走廊，区域内生活商业配套严重匮乏。2、项目周边交通通达性较好，合肥产证和45中学区将是项目两大卖点。3、纯中式建筑风格，产品按70/90政策设计，主要以80-90平米户型两房、三房为主，产品具备一定的竞争优势。4、随着北城发展，项目所在的区域的生活商业配套将逐渐完善，区域发展潜力开始显现。本项目周边配套匮乏，随着北城快速发展，未来发展潜力较大，目前而言产品以及学区是本项目的核心优势本体分析全国现象小结房地产智库本报告是严格保密的。15基本面分析本体分析市场研判客户分析目标下的问题营销策略分解展示策略推广策略活动策略品质提升策略推售策略报告思路一期营销定位形象定位客户定位属性定位案例借鉴房地产智库本报告是严格保密的。162010-2011年行业政策回顾——新政策陆续出台、力度加强、范围扩大；中央再三强调，坚持调控不放松►国务院总理温家宝在《关于当前的宏观经济形势和经济工作》指出，调控决心方向不能动摇，抑制二三线房价过快上涨。11月29日11月28日►国务院副总理李克强在接受采访时，表示明年房产调控会持续。12月1日►国务院副总理李克强在天津考察时指出，要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施。国务院对房地产市场的调控决心已经十分明确，世联认为此轮调控周期将会持续较长时间，短期内不会放松。不少执行限购令的城市，将执行截止日期定为“2011年12月31日”，而日前有媒体报道，国家住房和城乡建设部已经知会地方政府，若没有极其特殊情况，须出台政策对限购令有效期进行延续。市场研判全国现象宏观市场房地产智库本报告是严格保密的。17在政策调控下，合肥市2011年量价齐跌，呈现出“3级跳水”姿态，10月份后市场更是进入“潜水期”01000200030004000500060007000800002000400060008000100001200014000160002009.1-2011.11月合肥住宅市场成交量价图销售套数销售均价市场研判全国现象合肥市场3月31日，合肥出台升级版限购令，市场迅速转冷7、8月，以禹州天境和中环城为代表，降价800-1300元，取得一定走量10月以后，众多项目纷纷降价，但效果已明显不如前期降价项目，合肥市场进入“潜水期”房地产智库本报告是严格保密的。18市场研判全国现象合肥市场世联预判，至明年上半年甚至年底，宏观市场不会有转机！华润集团年中区域会议上达成共识：此轮调控或将持续2-3年时间。万科集团总裁郁亮：“2012将是地产行业的过冬年”，“不妨把环境想得更坏一些”。人民日报头版头条谈房价:房地产调控处在关键时期，应坚持调控不动摇。世联观点房地产智库本报告是严格保密的。1919本项目竞争对手主要有长丰板块以及庐阳产业区板块楼盘，其中恒盛皇家花园、恒泰城品是本项目直接竞争对手项目区域项目名称销售价格（元/㎡）推广客户来源优惠长丰板块北城世纪城4200户外广告牌、短信、外展、网络一期客户60%为长丰本地人，30%为老业主一次性97、按揭99折力高共和城4700-4800推广力度较大，户外广告牌、短信等常规渠道全部铺排客户大部分是长丰本地人，约20%是市区外溢客户一次性、按揭均为98折恒泰城品4900户外、短信、网络客户绝大部分是长丰进城客户，有少量市区外溢客户一次性付款94折，按揭99折，分期付款96折优惠庐阳区板块恒盛皇家花园80平米均价5400100㎡以上均价5000户外、短信、网络等常规渠道客户主要来自于长丰县，以及庐阳区和瑶海区外溢客户买房送20g金条碧水兰庭4800户外、短信、网络客户主要是长丰县和本地人，有少量庐阳区和瑶海区外溢客户一次性96、按揭98折市场研判全国现象竞争分析房地产智库本报告是严格保密的。2020恒盛皇家花园建筑类别住宅、商铺、酒店项目地址蒙城路与连水路交口东南角总占地15万㎡总建面50万㎡容积率2.8绿化率43%物业类型高层42万㎡，1.8万方大型商业，2万方国际酒店，2500放幼儿园配套，4.5万方地下车库。主力户型主力户型为80-104㎡小两房、小三房。销售均价5200开盘时间2010.12已售面积20万㎡待售面积30万㎡推售情况一期剩余的房源不多，在售二期9、14#两栋高层竞争策略综合体项