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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。一次关于市场、环境和人的思辨——无锡建瓴项目策略构想本报告是严格保密的。战略目标设定项目现实目标：1、出效益：突破区域价格，快速回笼资金，实现项目价值最大化。项目理想目标：2、出体系：通过项目运作，建立一种可持续、可延展的项目开发模式。3、出品牌：打造市场认可并且利于传播的项目品牌，借此成为企业价值标识。衍生问题：以何种形象和姿态进入市场？本报告是严格保密的。地块资质的战略层面界定战略视角湖滨区，梁溪路以南、湖滨路以西，梁清路以北，孙蒋巷以东占地面积104100平方米（可建设）用地性质：商用、居住，综合用地容积率2.5楼面地价：超过3000元/平基本技术数据1、区位：地块位于湖滨区，近市中心。2、规模：总建筑面积约26万平方米4、容积率：2.5——非陌生区，不存在市场认知度障碍——体量较大，周期较长，有条件树立市场品牌——容积率较高，物业组合的选择面广3、楼面地价3000元/平——充分表达开发商在项目运营上的决心根据本项目当前楼面地价，预计项目总计开发成本将在6000-7000元/平，甚至更高，此价格已经超过周边楼盘单价，高端定位势在必行本报告是严格保密的。项目发展初判战略视角BCG矩阵定义地块资质市场增长率相对市场份额高端中低端低低高高项目理论上可能的几种物业类型组合：住宅+商业住宅+酒店+商业住宅+写字楼+商业住宅+酒店式公寓住宅+酒店式公寓+商业住宅+酒店+商业+写字楼高、中、低端高、中端高端高、中端高、中端高端无论何种组合均具备打造成为高端项目的条件。从战略意义上判断，作高端明星楼盘是当前可行的不二选择。效益体系品牌现金流低无空间弱明星高有空间强从战略角度而言本项目应走明星路线，做高端项目明星现金牛瘦狗问题01FOCUS00思考：项目发展的可能本报告是严格保密的。1政策导向政策回顾——2006，市场盘整年购房成本增加，导致房地产短线投资得到抑制，自住购房者持币观望表明政府宏观调控楼市的决心国六条国八条90/70等政策出台2006.55.247.14165号文件明确套型面积指单套住房建面等8.19加息一年期存贷款利率上调0.27%无锡政府颁布《意见》无锡政府落实贯彻90/70政策等《禁止用地目录》别墅高尔夫用地被明令禁止11.1712.192007.3加息存贷款利率再次上调0.27%户型面积90平米以上住宅产品市场供应量萎缩，别墅、豪宅市场受限市场反应本报告是严格保密的。1政策导向政策回顾——机会点判断主要政策市场机会点项目机会点本项目用地性质为综合用地，相比居住用地而言，受90/70政策影响极弱，具备建造大户型高端产品的条件。70/90政策；别墅用地禁止；增加中低价位、中小套型普通商品住房用地比重……加息政策；购房不足五年转让须交营业税；个人房贷首付比例不低于3成……高档住宅市场占有率将逐步走低，高端豪宅将越来越显示出稀缺性。购房成本的提高加速了投资客撤场，自住性需求浮出水面；置业目的更加纯粹。高端客户不会因为有限的成本增加而放弃高标准的置业需要。高端产品的市场需求依然可观。某种角度而言，现行宏观政策下，打造高居住品质豪宅，拥有一定的市场机会支撑本报告是严格保密的。市场本报告是严格保密的。2市场导向新区滨湖项目的楼市坐标房地产市场价格区间未能拉开，楼市板块界限不够明显。城市框架跨度较大，中心区的领袖地位体现的不够明显。本案位于城市当前二大高端热点板块的结合部，具备建设高端项目的条件。打破区域价值瓶颈北塘惠山中副锡山3000-5000元/平5000-9000元/平4000-7000元/平本案第一梯队第二梯队第三梯队本报告是严格保密的。2市场导向无锡高端项目检索无锡市当前豪宅绝对数量偏低。从物业形态来看，无锡当前高端居住区多为别墅项目，或市中心商住两用物业，纯正高尚公寓社区短板。无锡高端住宅项目分布呈块状，中间缺乏连续。湖玺庄园别墅10000-30000元/平凯燕环球中心17000元/平摩天36013000元/平红豆国际广场预计不低于13000元/平檀溪湾别墅300-600万元/幢印象剑桥别墅150万元/幢起本案本报告是严格保密的。2市场导向无锡楼市总体评价“三缺”的楼市现状缺楼市的区域领袖高尚住宅绝对数量高尚住宅物业类型高档社区绝对数量的缺乏以及物业类型的短板，对本项目而言，又是一大机会点本报告是严格保密的。3区位导向三“心”辐射的焦点区位太湖新城蠡湖新城新区中心区副中心本案10分钟车程15分钟车程15分钟车程城市中心、城市副中心、城市景观资源中心（高尚住宅聚集区），三心辐射交点。被无锡房地产市场三大热点区域（市场价值最高）怀抱其中。15分钟车程的半径使本地快进可入城、退可入景，城市与自然双重资源可望同时可及。本报告是严格保密的。3区位导向景观资源的轴线占位谁能说得清无锡与太湖的感情。这如海的一潭水，冲刷着无数游人的慨叹，更承载了湖畔这座城的精神。游无锡，定要游惠山。且不论山间林丛的鸟语花香，单是天下第二泉的水声汩汩、二泉映月的余音绕梁已让人凝醉。惠山森林公园太湖本案本报告是严格保密的。3区位导向城市内核的延展扩出中心区副中心本案古运河嘉禾广场客运西站梁溪大桥梁溪大桥是市中心区域至滨湖区的必经之路之一。无锡城市向西向南发展已成为必然趋势；借助近在咫尺的梁溪大桥，本案将成为城市资源扩张的直接受益者之一。城市规划：二大功能轴的交点143区位导向本案“双核多中心，两类发展轴”无锡InTheFuture两个市级中心：解放环路崇安商贸商务核心区，太湖广场商务文化核心区两类发展轴：运河发展轴——古运河文化旅游休闲轴、新运河复合功能轴。现代发展轴——中山路功能轴，人民路功能轴，太湖大道功能轴，锡沪路功能轴，锡澄路功能轴，盛岸路功能轴，五爱-梁青路功能轴，红星-苏锡路功能轴，清扬路功能轴。地块区位价值及政府规划导向，成为本项目向高端发展的重要推动力。本报告是严格保密的。二个机会点+一个推动力=一种可能“三缺”的楼市现状，显现出高端豪宅数量以及物业类型的空白点。90/70政策下的高端豪宅稀缺VS豪宅市场需求依旧旺盛地块区位价值以及政府规划信息为本项目向高端发展提供了基础性支撑。机会点一机会点二推动力政策导向市场导向区位导向——项目向高端发展，具备了基本的外部条件——02FINDING00发现：目标执行的障碍本报告是严格保密的。中国→北京→西山美庐中国→上海→华府天地北临香山风景区，西南临石景山区，西侧紧依西山山脉，东侧紧邻香山南路及百米绿化带。居山中之幽静，不废都市繁华。华府天地紧临上海新天地，与拥有百年人文的淮海路咫尺之遥。2004年12月开盘，开创当年上海楼价新高，6300美金/平方米。不可复制之资源，树立城市豪宅地位自然资源制胜城市资源制胜豪宅是怎样炼成的？本报告是严格保密的。中国→上海→中海瀛台中海瀛台位于上海徐汇区南滨江段的,小区总建面约27万平方米，总占地面积约19万平方米，容积率1.48。项目分两期南北开发。绿化率达到50%，绿化总面积达93000平方米。该项目均价达到15000元/平方米，高出周边楼盘5000元/平方米，成为区域的标竿。虽然该项目滨江，但周边的环境较差，江景稀缺性不足。但凭借中海品牌吸引了许多中海忠实客户的重复购买。品牌可信力，兑现豪宅价值豪宅是怎样炼成的？本报告是严格保密的。中国→上海→仁恒河滨城碧云国际社区仁恒河滨城位于浦东世纪公园区域，联洋板块与碧云板块交界处；尽享上海国际化豪宅板块的氛围。该区域内以外籍客户和省内省外高端客户为主，具有极强的豪宅区域标识性。2004年7月均价11000元/平2004年12月均价14000元/平2005年6月均价16000元/平2005年6月均价17000元/平区域认知度及客户集群，孕育豪宅血统豪宅是怎样炼成的？本报告是严格保密的。豪宅的三大成功模式一个项目之所以成为豪宅，更多地会取决于一些不可复制的软性条件。三者必有其一资源占有品牌界定客户群聚不可复制的自然或人文资源市场认可的品牌形象和强烈的品牌感召力客户类型的集合形成区域的形象认知世茂滨江、佘山月湖、华府天地……中海、万科、仁恒、世茂、华润……上海古北国际社区、上海联洋国际社区……本报告是严格保密的。1资源障碍自然资源不足本案公园古运河无锡城市定位最高的高档住宅板块位于太湖景观带。该区域风景如画、空气宜人，景观资源具有不可复制性本案所在地块毗邻古运河，同时临近大型城市公园，虽具有一定的景观环境，但景观性能相比太湖周边区域大打折扣。自然资源并非不可复制，景观条件不够理想本案研判本报告是严格保密的。城市资源有限1资源障碍本地块距离市中心尚有一段距离，非传统意义上的城市内部，也并非城市传统商业区和聚居区。本案周边有一定的城市配套和中高档商业物业，但是商业业态略显单一，且商业外部形象和整体档次尚须提升。城市资源不够完整，且形象和档次仍有较大提升空间本案研判本报告是严格保密的。自身条件受制1资源障碍本地块以西有部分老式民房和垃圾中转站，为项目形象带来一定的负面影响。地块南端，横贯东西，存在一条高10约十米、不可动迁的高压走廊；将为项目的规划定位、物业类型分布、形象提升带来一定的障碍。地块以西的民房、地块内部的高压走廊为项目向高端发展带来一定阻力本案研判2品牌障碍完全竞争市场的品牌激战万科……行业龙头国内名企魅力之城/东郡顺驰风水隆阳光品牌背景代表楼盘品牌力………………港资外企当地领袖天鹅湖圣芭芭拉……无锡房地产市场正面临着品牌开发商群雄抢滩的局面。无锡人说：“万科是个大开发商，资金实力强；顺驰已经走下坡路；无锡本地没什么特别好的开发商……”1、无锡人品牌意识强，品牌要求高；2、品牌市场竞争压力极大本案研判阳光城市花园本报告是严格保密的。客户认知——非高端市场板块3客户障碍区域内新建住宅项目普遍向南聚集。区域内可开发用地相对有限。区域内近2年开发销售的住宅项目普遍价格适中，不属于无锡城市概念中的高端住宅板块。地块所在区域缺少豪宅市场的形象认知，必然导致高端客户的关注度及向往度缺乏，板块的整体吸引力有限本案研判本案金色江南4900元/平瑜憬湾6500元/平奥林花园5100元/平起奥林花园4550元/平奥林花园4950元/平起123资源、品牌、客户，我们需要在三者中寻找一个项目发展的突破口问题是：突破口在哪里？项目区域自然资源城市资源本案滨湖区北湖玺山庄太湖沿线凯燕环球副中心区摩天360中心区项目品牌品牌力本案国联万科东郡万科凯燕环球凯宾斯基圣芭芭拉风水隆资源相对平庸，无突出价值客观受限，提升难度极大缺少开发经验，业内品牌力有限短时间内很难迅速提升当前缺乏高端市场认可度寻求价值突破突破04MOLDS00塑造：真正的国际化社区注：本部分只是有针对性的提出一些初步设想，详尽的物业规划建议、发展建议、营销建议将在后续工作中逐步展开。本报告是严格保密的。无锡高端市场批判无锡缺少真正意义上的国际化高端社区凯燕环球中心摩天360万科东郡StrenthWeakness区位优势：副中心区景观优势：太湖广场凯宾斯基入驻五星级酒店服务无锡顶级市中心豪宅区位优势：城市中心资源优势：核心商圈无锡顶级市中心豪宅品牌优势：万科产品优势：成熟花园洋房产品StrenthWeakness得房率：只有65%户型面积区间没有拉开居住舒适度无法保证与办公同为一个建筑体，私密性不够办公配套，缺乏居住舒适度高端服务内容欠缺建筑密度大缺乏景观亮点缺少豪宅服务1市场参照本报告是严格保密的。市中心豪宅案例参照之一1市场参照比佛利山庄——叁萬贰仟人居住的财富社区——以顶级商业作为豪宅物业的代象与表徵*名店购物为主的RodeoDrive，包含了所有南加州最名贵的店家，而且每一间名店，都有其独特建筑风格。*这里的名言是：“买东西不要问价钱，问了就表示你买不起。”本报告是严格保密