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“联想”触发灵感“创意”引发定位交西路商业街整合营销策划案项目解读卖门面，我们要卖什么？卖房子？比住宅还贵！卖舒适？多的是噪音！——商业门面卖的其实就是：特定地段的商业前景！“钱景”我们的商业“钱景”怎样？不摆理论，去市场上找——最挣钱，最火爆在攸县，夜晚，灯红酒绿……什么行业最火？——休闲娱乐棋牌！在攸县，你能响亮地喊出：汇集娱乐产业的商业中心吗？——不能！那我们去上海找我们视攸县为“小上海”决定了全上海，这里的娱乐最疯狂这里的商业最繁华这里的商铺最值钱！！——这里就是“新天地”新天地特色餐饮“石库门”饮食文化体验新天地“吧文化”一条街城市个性——“夜上海”•把攸县视为“小上海”，境内有“小外滩”为“新天地”概念的植入提供了社会基础。•攸县夜经济十分发达，棋牌休闲娱乐产业多，但缺乏规模、档次和聚合性，门面潜在附加值得不到充分挖掘。（产业基础）•攸县老百姓夜生活丰富且乐于投资房产（人文和投资基础）项目特性——“新方向”•所处区位是攸县的新老城区连接部发展核心区，前景无限•交西路商街是老区和新区连接部位，备受关注•投资门面是新热点看完新天地，再看看我们和攸县：攸县缺少娱乐商业聚合中心！需要新兴商业领导者！全新思考项目定位结论：攸县，类似上海夜生活的延伸“新天地”是——上海首创国际化不夜城娱乐商业前沿在“小上海”首创缺乏高档次夜生活娱乐商业中心我们所在的攸县——新天地——就是我们的标杆！！打造攸县的新天地西街·新天地整体定位•打造具有浓厚“海派”风情的商业街•集餐饮、住宿、休闲、娱乐为一体的“一站式”消费场所•是一种超前娱乐文化，是时尚流行阵地，是攸县人的精神归宿•以中西融合为基调，将海派文化和现代融为一体。•作为娱乐不夜城，以夜经济繁华推动商业门面价值的飙升！我们用“新思维、新商业、新天地”打造的“攸县新天地娱乐一站式特区”！核心表现“新天地一站式特区”是全新模式的商业以昼、夜商业形态为主体与攸县夜生活文化形成互补提供一站式消费服务，发展特色经济。西街·新天地市场定位我们提出“新天地”的目的：商业全盘定位≠大规模招商1.给投资者一个实实在在的购买理由——新理念、新商业；2.给消费者一个明确的服务——娱乐产业；3.给市场一个标准，引领时尚生活方式——生活在“新天地休闲娱乐一站式消费”的环境中。4.通俗的讲，让投资者对本案的营业特色立刻产生浓厚的兴趣，满足他们的投资自用的欲望。提出“新天地”的目的5、新天地娱乐特区，明确项目经营特色，满足投资者、自营者、终端消费者三方利益需求，引导整个项目存在更大意义和价值6、大规模娱乐型商业中心是市场的空白，较容易提升商业的整体档次7、娱乐业受地段影响相对较小，容易培育出市场氛围，减少对商业新区的影响，淡化价格在客户心中的比重。全新思考项目定位西街·新天地•在行之行的定位和包装下，西街·新天地将最大化提升商街的档次品味，立足攸县市场空白，具有划时代的影响力！•借鉴概念≠照搬照抄•下面就来看看我们的西街·新天地是什么样子：VI设计展示围挡新天地如何操盘操盘总思路：以国家政策形势为指导，以营销包装为依托，引发市场关注以规划改善建议为辅助操盘目标的树立完美门面销售的过程。国家的政策形势——操盘的前提•国务院4月出台新的房地产政策、房贷新政等若干文件，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。这被称为史上最严厉的调控政策，对房产市场带来了巨大的压力，北京、上海等一线城市住宅交易量大幅的回落，抑制房产投资的效果十分明显。但相比住宅市场的危机重重：商业地产却迎来了机遇和挑战。机遇：•缺乏泡沫的商业地产，没有受到金融信贷政策限制购置套数，首付比例和利率的也没有大幅调升。•当住宅市场不再被投资者看好时，更多的资金将加速向商业地产的流向。挑战：当房产市场变得更理性时，观望状况将波及商业地产，客户也会对价格更加敏感和趋向理性。行之行解读国家房产新政（商业篇）行之行结论：•目前的政策形势对商业地产是利大于弊，但风险依然存在，不宜盲目乐观。•采取积极稳健的操盘策略，早占先机，还得配合适度的炒作包装，才能规避风险，增大利润！“新天地”卖给谁——客户在哪里目标客户群定位分析目前攸县商业的投资回报率很低，所以吸引投资的更是房产的升值，而在县城关注门面的多是自营的私营业主，也有一部分周边开发区的企业中高收入群，因此我们认为：投资兼自用的将是客户群的主流我们主力客户在哪里？桃水、黄丰桥、鸾山攸县矿资源区攸县县城、经济开发区网岭、新市农副产品产业园客户类型汇总分析•工业开发区大型企业集团的董事经理•有一定资金实力的专业投资人士•政府事业单位的公务员•本地具有投资能力的个体小老板•行之行多年操盘长年积累的投资客投资心态分析1、对新天地品牌打造极为关注2、将门面作为资金保值升值的产品2、做买卖的生意人愿意投资经营产业3、以前投资物业，从中获得较大投资收益4、看好片区整体升值潜力5、对本商业的规划和整体概念包装非常认同营销篇商业的立市之本——信心经营前景→业态、产品定位的精准开发商实力→销售、经营推广力度升值空间→性价比、优惠策略营销的过程实质就是价格的实现过程新天地的营销，以“新天地街区划分”为基础以“事件营销”造声势为主线，以“价格调控”促进销售为依托——热销才顺利成章！迎合新天地概念造势街区布局划分“新天地”商业街区布局建议•市场功能：•1，特色吃喝玩乐！•2，休闲，泡吧文化！•3，进一步实现社区经济与区域特色经济的有效整合。•4，动静分区，将较吵闹的产业与适宜安静的产业分布开•业态整合：•1,特色餐饮；•2，特色休闲;•3,特色“酒吧”文化产业•4，特色美容美体•A区：•主题定位：新天地——玩街•功能定位：为时尚爱玩年轻人消费群体提供娱乐消费基地•业态划分：小酒吧、清吧、网吧、练歌房、健身房档次定位：提供健康、时尚的服务配套项目•服务定位：为周边及全城区的时尚派人士创造运动活力的元素•商业价值：临街主干道，价值最高业态整合布局划分•区位：B区主题定位：新天地——食街（河畔酒吧美食一条街)•功能定位：“餐饮娱乐”文化特色街区业态划分：（餐饮旗舰）、高档咖啡厅、酒吧休闲、茶餐厅•客户群定位：“餐饮，娱乐，休闲”行业的经营者、投资者消费群定位：攸县的公务员、收入较为稳定的中青年人档次定位：健康、时尚、特色的高档消费、高档享受业态整合布局划分•区位：C区•主题定位：新天地——乐街•功能定位：为全城休闲保健群体提供娱乐消遣基地•业态划分：洗浴、足浴、棋牌室（需要僻静的环境）档次定位：提供保健、消遣的服务配套项目•商业价值：临街，但环境差、人流不足，价值相对较低商业优势：将南北两个街口的原有的商业连接起来，人流双向涌动，商业价值低但仍有潜力业态整合布局划分•主题定位：新天地——服务商街•引入经济型连锁酒店，直接拉动街区的商业价值物业盈利模式：定制开发整体包租开发商持有固定资产•引入星级餐饮旗舰，创造攸县独特的体验式餐饮的先河，交西路商业街中段的商业潜力逐步被释放。物业盈利模式：定制开发开发商持有整体包租物业升值出售•引入服务街区的品牌时装店、饰品店作为二期尚品购物街，也可对外引进高端购物广场，进行定制开发，服务社区消费、立足高端。•物业盈利模式：定制开发开发商持有整体包租物业升值出售业态整合布局划分包装建议（以5#为例）：引进具有特色的优质餐饮旗舰1、品牌选择：历经市场洗礼、具有多年营业历史的、具有很强市场生命力的品牌餐饮2、菜系出品及经营特色：完整的美食产品线，多元化、全方位的美食体验3、人均消费：多层次消费结构，满足多元化的消费需求4、装修品位：打造一个集“美味体验、审美体验、文化体验”于一体的“体验式美食之地”“新天地”如何卖得火——营销策略营销的过程分为四大步：第一步高调入市，体现铺王风范借助大商家驻场的大声势宣传，展现项目经营前景，提高市场期待值。第二步VIP发售，锁定目标客户通过铺王拍卖和VIP卡发售，打破客户心理底线，成交水到渠成。第三步高附加值开盘，快速销售实现火爆氛围，多重优惠，羊毛出在羊身上第四步分批推售控制利润营销第一步：高调入市前期将餐饮旗舰、快捷酒店、连锁购物进驻信息高调向市场公开，震撼登场！对于攸城·新天地品牌来说，貌似招商的一招，其实是虚晃一枪直指销售，用招商信息给购买门面的投资客无限的信心。鲜明的定位个性的包装也让商户主动登门，招商工作不用开发商操作，自然成功。虚晃一“招”营销第一步：高调入市目的：树立铺王地位，炒热自身商业价值时间：开盘预热的前期活动：引进星级酒店、引进星级餐饮旗舰、进驻专业特色卖场的信息宣传炒作直接拉动商业的售价，打造攸县独一无二休闲娱乐之都，也为客户投资购买门面注入强心剂。商业销售火爆同时，也将为后续商业的开发奠定价格基础、品牌基础、商业氛围。相互拉动营销第二步：VIP卡发售时间：预计10月1日——12月1。目的：门面为准现房，可提前售VIP卡为开发商筹集资金，同时锁定意向客户。鉴于很多客户关注本门面时间很长了，而销售却迟迟未开，会打击客户的投资信心和购买欲望，造成客户流失，应提前采取积极的销售手段。发放认购期发放VIP卡，内部排号VIP金卡：10万元VIP卡优先选购门面绑定房源直接锁死目标客户促销活动：定金升值看得见计划“10万抵12万房款”营销第二步：VIP卡发售目的：搞活开盘前VIP卡销售气氛，拍出门面价格，高出定价20%，打破消费者心理防线，以便进一步炒作门面升值空间，同时开盘价格适当调低，增大价格落差，巩固客户对价值的认同。方式：现场对出入口附近的门面（位置较好的临街门面）进行现场拍卖，制造新闻点，打开推广面，引起各界关注，提升价格预期促使客户抢购，提高消费者对门面价值的认同度。拍卖时间：开盘前一周铺王拍卖新天地焰火节时间：开盘前三天每天夜晚活动形式：在新天地商街的周边燃放盛大焰火，精彩纷繁的焰火将点燃攸县的夜空吸引广大居民前来观看，将新天地开盘的信息通过口碑和实力展现。优势：作为消费之乡，人们对鞭炮焰火极为关注，当大规模焰火绽放时，可比任何的广告效果。（本项活动建立在项目手续完善的基础上，如不全则将采取开盘加大促销力度手段）营销第三步：高附加值开盘•内部认购结束后执行：折扣“金字塔”计划用更持续和更多花样的促销，保持市场的高度关注，鼓励客户多买门面，买门面越多，享受优惠越多，成倒金字塔。优惠阶梯示意如下：买铺数量额外优惠点数299折399×99折499×99×99折…………营销第三步：高附加值开盘分期推售优势分期推出能够稳扎稳打，降低风险；使门面销售相对均好。在分期销售过程中，通过销售手段，解决难点铺位问题；便于调控营销策略，更接近市场需求；营销第四步：分批推售控制利润项目推售方式建议项目价值相差比较大，为防止出现一次性推货较大，价值较高的门面开盘当天抢光，而价值较低门面滞销的局面，建议采取：分批调控的方式销售根据商业价值均好性不同，组合销售，利用价格策略和相关优惠策略，最终实现均匀出货。营销第四步：分批推售控制利润建议：根据项目商业体量及价值均好性，两批推货。第一批：A区、B区、C区各一半房源。第二批：A区、B区、C区剩余房源推销A区东侧门面客户的认同度高，价格上高举高打，拔高形象，B区突出精品内街，以及餐饮酒店拉动价值提升，同时A区和B区的价格差会对客户产生引导作用，为第二批货销售铺路。在A区价格对比下，C区的消化会增快，同时保留部分绝佳房源，创造利润空间。营销第四步：高速销售/分批推售明确目标操盘的目标——三个提升两个兼顾•“提升产品形象打造攸县的商业旗舰”•“提升攸城新天地品牌的知名度和美誉度”•“提升利润空间利益捆绑并双赢”终极目标——“热销”“利润最大化”兼顾我们的销售目标是：本提案就是要找到一条最适合的路，来达成这个目标！挖掘项目的价值最大化，同时到今年春节前去化项目85%的商业门面“新天地”卖什么价——价格策略•类比相似的商业门面销售价格，我们认为该商业街的价格：•A区（南区）预期开盘均价：一层8000元/㎡二层4000元/㎡三、四层1600元/㎡折合约73万元/空•B区（东区）预期开盘均价：一层7000元/㎡二层3000元