搜索
浙江大市场项目【全程营销策划方案】沟通纲要：产品分析买家分析对手分析营销策略联合推广销售手段家底盘点产品分析买家分析对手分析营销策略联合推广销售手段本案本案市中心约7公里地块第一印象•目前情况：•距离老的商业中心较远。•周边人气不足，缺乏商业氛围。•南面的长江一路十分荒凉，人流车流严重不足。看看我们的地块：再听听市场的声音写字楼太多了，挑花眼了商铺太多了，挑花眼了对了，价格怎么样啊？对了，价格怎么样啊？物业管理怎么样？费用贵不贵？物业管理怎么样？费用贵不贵？地头前景好也行啊地头前景也要考虑再送点优惠吧！再送点优惠我才买！买写字楼一定要地段好点的买商铺一定要地段好点的什么时候能交楼？等交房？买现房？空间要好用，办公环境要舒服空间要好用，经营环境要舒服但是，这仅是现状和表象现在,用一双慧眼,发现深藏在不利因素后的有利形势我们商铺的机会在哪里？第三只眼看地段新政治、商务中心区长江一路——开发区轴心地段要用发展的眼光看问题——毛泽东城市发展的脚步越来越快，随着新汽车站的投入使用，此路段必将成为通往市区的一个交通要道，因此，此路段具有很强的升值潜力。北靠二二零国道，南临长江一路，西接渤海二十一路，东临规划滨河路，滨州市政未来规划中开发区将向南发展，建设长江一路到长江十路.本项目是市区通往高速和外地人入市区的必经之地，具有庞大的车流量和人流量，若有便利的消费场所，他们还是愿意停下来进行消费的。长江一路将成为开发区的轴心地段。便利的交通网，为做专业市场打下了基础。卖的是前景产品特点：•整个项目划分以小面积为主，布局形成可分可合的布置方案。•沿街面以及主要通道的铺位划分面积大，次要通道铺位以小面积为主。•店铺主力面宽3米，进深1.8—13.5米，使用面积范围在5.4-—128平方米之间。项目单铺面积及数量一层二层面积(M2)间数面积(M2)间数9318931011.710411.76012.619612.620819.52965.41685.42088.1988.1982121423.417819.58716.78518.57015854124464812.77681271282425.6388119单铺面积及数量产品分析：•控制单铺面积，将总价控制在一定范围，减低客户对总价的抗性。•面宽大，进深短，合理紧凑，满足商业经营的要求。•布局可分可合，满足不同业态对面积的需要。小产权，低总价，为更多的客户敞开大门！卖点123全国首个车站内小产权大型综合专业市场滨州未来发展的核心地段。挖掘一下优势环球嘉年华世界三大娱乐主题乐园短期内聚集大量人气，拉动区域地价升值。卖点456滨州客运总站每日3-4万人的强大人流。开发区大批住宅项目的落成，高涨的人气。小产权，独立商铺，极低的投资门槛。卖点789专业化市场带来的集群效应，丰富业态构成，一站式便利购物。14万方的商业体量，未来市场的主导。强大的政府导向，政策支持。卖点101112四通八达的交通网络。商业管理公司全程专业化管理。浙江商人的投资背景。也看到一些不足：位置外部环境减分周边商业氛围不浓过于大的供应量放在区域发展大势中去说用现场包装来解决用强大的人流来弱化要在买家寻找方面下足工夫234地块环境不佳营销1用营销的手段来弥补不足。买家“海洋”有多深？产品分析对手分析营销策略联合推广销售手段买家分析•锁定目标客户，精准定位，弹无虚发。——金贝操盘要诀。目标客户速写注：本客户速写是根据本公司其它地市操盘经验和项目本身特点以及滨州市场调查所做的初步定位，详细定位需要依据推广销售过程中实际情况而定。14万专业市场的供应量，我们的客户在哪？滨州市区的有经济实力群体（公务员、私营个体老板、企业部分领导者等）；从区域上划分滨州周边六县的投资客从区域上划分山东地区的部分投资客（济南、淄博、临沂、德州等）从区域上划分山东周边，外省投资客户。从区域上划分从动机上划分第1主力买家：投资型1期楼阶段，主要吸引的是投资型客户•该类买家占买家总数60%以上•小面积铺位需求昀旺第2主力买家：自营型2购买力集中在准现房、现房阶段该类占买家总数20-30%左右•选择户型不限，对大开间消化能力强•多套购买的主力人群非主力买家：自营兼投资型3占买家的10-20%左右•属于昀挑剔的人群买家客户特征：•1）投资本案的客户基本上以来自周边地区,年龄在30-50岁之间，年收入在3-5万之间的私营业主和事业单位人员，且含一定比例的经营户。•2）他们选择本案主要是看中滨州开发区未来的商业发展前景，对小面积的独立产权商铺具有一定关注度。以上是本案业主的形象轮廓也是我们操盘时的主攻对象买家找到了，谁在跟我们抢？谁在干扰我们产品分析营销策略联合推广销售手段买家分析对手分析名称：站前财富广场性质：主力对手诉求价格买家主推广语商业中心，财富坐标。•主力面积：临街商铺50-300平方米站前财富广场毗邻新汽车总站，未来西区核心商业圈未来城市中心钻石地段一楼均价在3000-3200元/平方米1－2层联体商铺：2700－3800元/平方米投资人、个体户、老板、创业者、专业机构等售楼部装修精致、现代大气，档次较高看看他的面子功夫该案已经销售了2年，项目中的大型家具博览中心已经开业。全线竞争构成产品线竞争位置竞争价格竞争营销竞争时间竞争经营竞争50㎡的沿街产品直接与本案中大户型形成竞争分列渤海21路两侧，位置接近。不是冤家不聚头较低价位入市，意在抢掠买家剩余房源较多，竞争还将继续。号称国际家具运营商进驻。高手过招，一招制敌对站前财富广场•位置，昀具杀力！……我们的其他优势面积小投资门槛低对手替我拉客产品类型多样……同时，通过推广营销手段，扬长避短名称：联合军团性质：其他对手国贸新天地地段好、投资回报高成熟商圈、核心地段新兴市场二期价格：3000-14000元/平米；主力面积：35-70平方米开发区新商业项目联合军团位置竞争：位于滨州昀繁华的商业街核心地段，价格竞争：价格将远高于本案。营销竞争：基本与本案同期推出，地段优势明显。时间竞争：体量庞大，竞争将持续一段较长时间。简析简析A|B|C…现状密切关注中位置竞争：滨州第二商圈，人气商圈已经形成。价格竞争：与本案价格不产生直接竞争。营销竞争：免租半年，工商一年全免，物业第一年免收，第二年减半，房租优惠半年。不过……•虽然其他对手在区域、置业功能、性价比等与我们有所区分，买家有所不同，威胁不算大，但也要密切注意，毕竟——好，现在让买家听咱的！多一个买家，总比少一个好创造条件逆流而上产品分析联合推广销售手段买家分析对手分析营销策略四大策略用速度和创新产品挖得第一桶金！挖掘潜藏已久的需求，将其释放！撇脂策略策略一用创新产品领先市场用资源整合领先市场以销售速度领先市场领先策略策略二组建最佳媒体组合，发挥整合营销优势整合一切可以利用的资源为我所用整合策略策略三制造新闻热点，不间断制造公关活动，花小钱办大事制造事件策略策略四五大手段积极向政府申请减税及免税政策，针对不同的区域制定相应的租金优惠政策，二层积极招商，吸引专业市场客户成功入驻，为一层购买客户树立信心，减少疑虑。政策诱导树立标杆手段一大盘造势，小盘造市。在本项目推广的前期，整合各种实用媒体，重点区域，集中轰炸，力求一鸣惊人，以专业形象迅速占领市场，引起投资者强烈的反响。高调造势一鸣惊人手段二由于本项目体量较大，针对项目特点，设立各地分销点，驻扎在当地，并进行定期的广告投放。针对周边县市情况设立重点试点，逐步推广。形成点对点直效行销体系。在浙江地区展开推广，挖掘投资类客户.遍地撒网重点捕鱼手段三本项目为14万平方的商业大盘，营销策略上更要注重分期分块，在前期根据一定的蓄水量，制定出首次投放市场的区域及面积，后期根据具体情况逐步放量。先捂后放层层推出手段四本项目销售周期为两年半，为避免中间冷场，拟在销售持续期，根据市场情况推出“浙江大市场”二期，再次开盘，制造新的热点，并有利于项目升值。在媒体推广上注重挖掘客户的深度和广度，广而告之，注重口碑。梅开二度深广结合手段五非常之道产品分析销售手段买家分析对手分析营销策略联合推广案名推广总精神核心推广语推广渠道推广思路媒体采用分阶段推广执行联合推广：1、案名&logo：2、推广总精神：•引领钱途，轻松创富！3、核心推广语：黄河三角洲市场领航者黄河三角洲市场领航者!4、推广渠道：•以滨州作为推广基地，向周边县市深入。国内辐射济南及黄河三角洲、浙江等地区。5、推广创意思路：黄河三角洲市场领航者!推广主线以领航贯穿卖点，形成系列本案受到的政府支持：政府对客运总站的规划建设有很大的扶持力度，属于政府的市政配套。开发区的政府支持：位于开发区核心地段。目前开发区是当前滨州市首要发展的区域，整个市政府将主要的市政机关转移到开发区，目前绝大部分市政机关已完成转移。政策领航纳入市政建设轨道，上演财富饕餮盛宴。滨州客运总站将建成亚洲最大的客运总站，并将成为滨州市的全新地标建筑。本案与客运总站合二为一，借总站东风，开辟滨州商业新纪元。地标领航亚洲最大客运总站，打造绝版商业旗舰。滨州客运总站是亚洲最大的客运总站，每天预计带来3-4万的人流。普通的商业项目需要相当长的时间才能积攒人气，而本案是与汽车站相结合的商业项目，汽车站就在项目内，日均3-4万的客流给项目带来持续的人气，而且通过在项目规划时的道路指引，直接将人流导入商业项目中，保证了项目持续的商业人气。作为国际知名的游乐场，环球嘉年华短期内聚集大量人气，日均5000的人流为项目带来一股崭新商脉。人气领航人气如虹无法抑制，商机如潮一触即发。项目处于整个滨州未来发展的核心地段。区位优势明显。项目处于规划中四环五海的中海区域，并且在交通规划中，道路将会往南拓展，项目南面的长江一路将会继续建造长江二路、三路直到十路，本案正处于开发区未来发展的核心区域。地段领航雄踞开发区核心地段，升值火爆势不可挡。庞大的商业体量，集群效应积聚财富。本案整个商业体量达到14万方，不仅在整个滨州地区甚至在整个黄河三角洲来说，其规模都是相当庞大的。作为滨州最大的商业项目，市场地位不容置疑。规模领航14万方超大体量，筑就商界风尚标。专业化市场，专业的才是最强的。专业化的市场带来集群效应，与其他传统零售市场不同，他的商业成长周期大大缩短，保证了投资人在最短时间收回投资成本。专业领航倾力打造专业市场，点燃财富集群效应。丰富的业态构成：项目包括服装市场、轻纺市场、小商品市场、鞋帽城等十数种业态，构成一个完整的商业集群，达到一站式购物。业态领航汇聚多元丰沛业态，体验一站式商贸之旅。浙商在项目中起到的作用浙江商人在运作市场类的项目中取得了相当大的成绩，全国大部分的专业市场都在浙江，在市场上获得成功的专业市场也大多由浙江人运营管理，他们在最近几年将这一优势复制到其他地区，同样取得了成功。理念领航传承浙商经营理念，开辟市场财富新渠。小产权独立商铺，投资门槛低。本案的商铺空间划分成以小单元为主，将总价控制在一定范围内，5万元买商铺，降低投资门槛，适宜的投资价格对销售很有帮助。财富领航小产权大回报，催生财富新贵。便利的交通交通网络四通八达。205国道、220国道、京沪高速公路、济青高速公路、滨博高速公路等高速公路三小时直达济南、淄博、青岛、天津等城市。通路领航交通动脉四通八达，辐射强度所向披靡。商业管理公司全程管理从项目规划设计到项目招商完成，商业管理公司全程跟踪管理，通过专业化的运作解决商业项目在运作中所面临的问题，保证项目在短时间内走上轨道。运营领航全程专业化商业管理，为财富保驾护航。6、媒体采用：•一、报纸媒体：•1、滨州广播电视报（滨州鲁北晚报）•选择原因：滨州地区发行量昀大的媒体，传阅率较高,发行量在6.5万份。•2、滨州日报•选择原因：滨州党报，覆盖政府机关、大型企单位人群，针对性强,发行量在4万份。•3、渤海晨刊•选择理由：滨州当地市民报，在当地具有一定影响力,发行量在4.5万份。•4、齐鲁晚报滨州地方版•齐鲁晚报是山东省发行量昀大、社会影响力昀大的省级晚报。•齐鲁晚报滨州地方版在滨州的发行