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本报告是严格保密的。建立超越竞争的营销全攻略——鸿荣源·尚都营销报告缔造西岸王者本报告是严格保密的。【前言】本次汇报的目的在于：•明确项目的推广思路和方向；•确定销售推广的关键节点本次汇报的内容为策略大纲，具体方案将根据工作进展分阶段提交。本报告暂未涉及商业部分。本报告是严格保密的。项目介绍本报告是严格保密的。【项目区位】鸿荣源尚都现有商住物业体育场、体育馆行政中心中心公园•宝安中心区地王，拥有最大景观面；•北、西北、西可观体育中心；•西南、南向可观行政中心，中、高层单位可观中心区中央景观带，高层单位可观海，视野、景观绝佳；•东北为规划住宅用地，东南为天悦龙庭；本报告是严格保密的。【项目概况】项目经济技术指标：占地：58070.40平方米建面：212800平方米住宅：162700平方米商业：50000平方米容积率：3.664总户数：1314户停车位：1883辆本报告是严格保密的。【项目定位回顾】项目定位：区域性豪宅本报告是严格保密的。【户型比例及分布】两房三房三房四房四房四房以上合计户均面积70-9090-110110-130120-160160以上170套数238243299492——701342122平米套数比例18%18%22%37%——5%100%N本报告是严格保密的。【项目特色及亮点】•位于宝安中心区最核心位置，毗邻体育中心、行政中心、中央景观带，占据整个中心区城市景观资源最丰富的地段；•紧邻地铁宝安中心出口，交通便利；•点式布局规划良好，两梯四户，几乎所有单位为南向，采光通风良好；•产品细部处理良好，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵；•户型结构合理，双向无干扰空中庭院、入户花园，产品附加值高；•产品亮点突出，贝尔高林法式园林、天际泳池、观景电梯、空中廊桥；•配套优越，城市配套、城市会所、商业街区、酒店式大堂；•区域内最大车位户数比；•第一太平戴维斯国际物管顾问；•宝安品牌开发商、区域品牌影响力极高；本报告是严格保密的。【营销节点】2004年11月28日认筹2005年8月解筹本报告是严格保密的。【项目推广回顾】联合媒体及宝安中心区各发展商共同挖掘片区价值，并通过持续大规模的炒作为提升片区形象“深圳西岸”横空出世本报告是严格保密的。【项目形象】围墙深圳西岸首府，人生自在非凡处本报告是严格保密的。【项目推广回顾】咨询处宝安体育馆楼书本报告是严格保密的。2004年11月28日认筹，诚意金RMB10,000元；当天认筹近500个，现认筹超过700个【项目推广回顾】本报告是严格保密的。宝安豪宅专家，品质一脉传承1998年，雅豪轩2000年，御景台2002年，丽景城2003年，熙园2004年，鸿景园【发展商印象】本报告是严格保密的。目标设定本报告是严格保密的。【目标设定】成为深圳西岸标杆物业；实现片区同期项目市场最高价格；满足项目可持续销售需求；优化发展商金字品牌；本报告是严格保密的。【关于目标的思考】目标市场启示客户分析策略形成策略执行大纲竞争分析本报告是严格保密的。市场启示本报告是严格保密的。2003、2004年政府出让住宅用地情况单位：万平方米2004年企业转让住宅用地情况【市场启示一】本报告是严格保密的。1、自2002年起深圳开始实行用地三年紧控政策，2004年比2003年政府住宅用地供应量锐减50%以上。2、2004年政府住宅用地出让量集中于宝安、龙岗两区，其中宝安占总量的65%以上。企业转让住宅用地中，宝安、龙岗两区占全市住宅转让用地85%以上，其中宝安占全市的50%；关内土地供应基本枯竭。3、深圳住宅开发由内至外的趋势成为定局，未来两年内，宝安、龙岗必将成为深圳住宅开发的热点区域，尤其以宝安为主。【市场启示一】关内土地供应枯竭宝安将成市场热点本报告是严格保密的。【市场启示二】二线关弱化，拆关大势所趋；地铁因素（1号线延长线）；政府大力投资改善关外基础设施建设；全面实行城市化管理；宝安城市环境不断改善与特区界限逐步打破关内客户开始认同宝安本报告是严格保密的。龙华宝安中心区新安西乡宝安房地产市场的集中分布于龙华组团及西部组团（新安、西乡、中心区），由于地理位置及本项目面市时间等因素，2005年西部组团将是研究的重点。【市场启示三】本报告是严格保密的。项目名称占地面积建筑类别户型及面积开盘时间起价销售情况位置建筑面积入伙时间均价新安湖三期6700㎡高层2房至5房85-330㎡04年10月开始认购未定兴华路与建安一路40000㎡未定香缤广场15313㎡高层1房至5房30-160㎡04年11月20日开始未定建安一路170000㎡新安片区即将推出项目【市场启示三】新安片区2005年推出量较小，大多为高容积率（超过6）项目，项目指标决定其品质不佳；本报告是严格保密的。项目名称占地面积建筑类别户型及面积推出时间项目情况位置建筑面积碧海名园二期28480㎡小高层2房10.17认筹宝安大道与西乡大道交汇处99634㎡天琴阁5003.90㎡小高层2、3、4房明年出地面三层西乡大道与新湖路交汇处14996.50㎡富通城252338.6㎡小高层2房至5房明年主体建造中西乡大道旁515601.2㎡宏发项目63094㎡小高层2房至5房明年基础施工94区163933㎡西乡片区即将推出项目【市场启示三】西乡片区由于区域的局限，一直以来均不是热点片区，虽然有少数大盘支撑，但项目开发周期较长，暂时无法形成规模市场效应。本报告是严格保密的。项目名称占地面积总建面积推出面积推出时间深业新岸线183875㎡478000㎡140000㎡2005年6月幸福海岸1期104616㎡390810㎡83780㎡2004年12月时代家园24000㎡130000㎡130000㎡2004年12月丽晶国际24291㎡134946㎡60000㎡2005年1月金泓凯旋城76198.69㎡340595.95㎡248000㎡2005年2月天悦龙庭51825㎡171000㎡100000㎡2005年5月云天雅苑15948.4㎡78831.14㎡50153.2㎡2005年8月尚都58070.40㎡277954.80㎡277954.80㎡2005年8月宝安中心区即将推出项目【市场启示三】宝安中心区2004-2005年推出量大，成为市场主角。本报告是严格保密的。【市场启示三】宝安中心区成为市场主角本报告是严格保密的。单位：万平方米1、自2003年富通好望角一期打响宝安中心区地产开发第一炮，2004年宝安中心区房地产开发规模激增，2005年更会出现井喷，预计2004年、2005年两年供应量将达到200万平方米。2、2003年全宝安销售量为163万平方米，2004年1-10月份达到131万平方米，预计全年销售量接近145万平方米。3、2005年宝安中心区供应量预计为150万平方米，超过2004年全宝安销售量。【市场启示四】区域内客户难以消化2003-2005宝安供需关系图本报告是严格保密的。【市场总结】关内土地供应急剧下降，宝安中心区将成为市场热点区域；宝安城市化进程不断加速，利好不断，各种原来长期影响关内客户破关置业的因素逐步改善，宝安得到部分关内客户认可；宝安中心区开发号角吹响，两年近200万平方米的供应量使其成为市场必然的主角；宝安中心区开发呈井喷态势，区域内客户短期内无法消化；本报告是严格保密的。竞争分析本报告是严格保密的。南头15万5200－6500新安15万4500－5200西丽15万4800－5800中心区150万4800－5800西乡28万3800－4800同价片区2005年供应量对比，宝安中心区存在巨大的规模优势，并以超前的规划、纯净的片区形象于其他各片区形成明显的差异化，片区间的竞争已经不是最主要的竞争层面本报告是严格保密的。历史文化博物馆五星级酒店艺术中心图书馆演艺中心海滨度假酒店海滨酒吧街酒店地铁站广场医院商业广场青少年宫自然科学博物馆行政中心体育场中央公园深海大道金成时代泰华N2项目金泓凯旋城幸福海岸深业新岸线天悦龙庭鸿荣源尚都好旺角泰华项目泰华项目润恒项目丽晶国际鸿荣源N5项目宝安中心区战国风云图本报告是严格保密的。总占地面积51825.6（平方米）总建筑面积210000（平方米）商业面积15000左右（平方米）其他面积幼儿园：2400（平方米）会所、物业用房：600（平方米）居委会：100（平方米）总容积率3.3总项目总栋数13栋主要层数28层主要楼宇类型高层总户数1180户建筑设计澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计有限公司园林设计香港泛亚易道有限公司物业管理中海物业目标客户宝安及南山高端客户特色：项目园林景观规划由泛亚易道负责，以简洁轻盈的现代典雅风格为主。位于宝安新中心区核心位置，地理位置得天独厚，交通网络完善，距离南头关口仅3-5分钟车程，规划中的深圳地铁1号延长线途经本项目，景观素质理想，视野开阔。小区配套齐全，绿化面积近30000多平方米。项目在产品针对“空中廊院”进行较大的炒作，受市场关注度极高。【个盘分析】天悦龙庭本报告是严格保密的。总占地面积104616.3（平方米）总建筑面积333800（平方米）住宅面积310100（平方米）商业面积19500（平方米）其他面积幼儿园：2600（平方米）会所：1500（平方米）绿化率51％总容积率3.2总项目总栋数约29栋主要层数约17栋：11-18层（小高）约12栋：28-32层（高层）主要楼宇类型小高层＋高层总户数约2000户建筑设计柏涛（墨尔本）设计公司园林设计奥雅（香港）园境师事务所物业管理中海物业幸福海岸在7月31日开始内部任筹，作为宝安新中心区第一个揭开神秘面纱的大盘，拉开了新中心区竞争的序幕，对幸福海岸来说，它所承受的不仅是新中心区美丽蓝图下购买力的检验，还得承担起为整个新中心区楼市定下基调的艰巨任务。客户定位为：本地高端置业者，尤其是二次置业者，主要包括高收入的政府公务员、企业高层管理者、私营业主等。【个盘分析】幸福海岸本报告是严格保密的。总占地面积183800（平方米）总建筑面积560000（平方米）其他面积幼儿园：4000（平方米）会所、活动中心：3000（平方米）总容积率2.6容积率滨海中心区最低栋数一期9栋主要楼宇类型5栋16-26层高层＋4栋水岸多层总户数一期1163户建筑设计美国LLA／深圳筑博物业管理深业集团（深圳）物业管理有限公司目标客户宝安及南山客户特色：18.56%超低建筑覆盖率计划分三期自东向西滚动开发，开发期为4年，预计到2007年，诉求亲水型、国际化、生态式、标志性、亚热带滨海纯正生活岸线的高尚住宅区。以“海洋文化”、“健康教育”、“现代教育”三大主题为核心，演绎佛罗里达风情园林，荣膺宝安首个建设部预审的AAA级社区，更成为中国首个被联合国授予的“国际滨海生态人文社区”。【个盘分析】深业新岸线本报告是严格保密的。总占地面积24069（平方米）总建筑面积141912（平方米）商业面积1-2层为商业，13000平米其他面积幼儿园：1600（平方米）会所、物业用房：600（平方米）总容积率4.2总项目总栋数3栋主要楼宇类型18－30层（小高层＋高层）总户数760户建筑设计赛瑞设计环境设计加拿大CSC设计公司物业管理招商物业目标客户以宝安本地居民为主，部分特区内年轻客户。特色：开发商力图打造适合郊区化居住形式的花园小区，以营造运动休闲的生活方式为卖点，将对关内白领有一定吸引力。绿化率高，车位充足，但内围户型，园林小，不通透，密度高。12-5日解筹，均价4500元。截至到目前为止已经销售35%。【个盘分析】金成时代本报告是严格保密的。总占地面积107546（平方米）总建筑面积511425（平方米）商业面积30000（平方米）其他面积幼儿园：3000（平方米）总容积率2.8总项目总栋数27栋主要楼宇类型高层总户数约3000户建筑设计深圳大学建筑设计研究院环境设计奥雅(加拿大)园境事务所物业管理未定目标客户宝安高端客户群体，部分南山科技园客户；特色：集中了滨海中心区内几乎全部的生活配套设施，是滨海中心区的交通、教育、商业、休闲中心。滨海中心区的一座