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发现价值洼地打造城市豪宅－高福坊项目营销策略沟通建议报告商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。土地获取项目规划期建筑设计期正式动工期销售筹备与开盘期销售持续期1.市场数据2.土地信息3.项目比对4.可行性研究5.经济测算1.项目发展战略2.项目定位3.规划设计要求4.相关合作单位1.户型配比2.建筑单体设计(户型、外立面等)3.公建设计(会所、社区商业等)4.园林设计5.建筑新技术应用营销总战略及目标现有规划调整1.入市时机选择及开盘策略2.价格实现预期3.销售流程及组织架构4.销售物料及现场包装展示5.阶段推广计划1.完成阶段性销售目标2.保持持续性销售3.营销成本控制4.销售团队能力持续提升1.宏观市场数据收集与研究2.土地市场数据收集与研究3.项目分析与比对3.可行性研究1.公司战略与资源盘点2.市场调研，项目内外资源整合3.优秀案例研究，项目定位的规划实施4.规划设计跟进1.优秀案例研究2.项目定位的建筑实施3.建筑设计跟进1.竞争市场研究2.目标客户研究3.核心卖点研究4.现有规划和产品调整5.项目定位深化及表现6.价格预判7.销售节奏安排1.竞争市场研究跟进2.客户积累及跟踪3.价格策略及价格表制定4.销售团队组建、流程建设、档案建立、能力评估、培训5.销售物料及现场包装展示跟进6.媒体、渠道选择及费用预算7.SP活动建议、执行跟进及费用预算8.相关合作单位选择与跟进1.竞争市场研究跟进2.开盘期及阶段性销售总结3.成交客户深度研究4.价格策略调整5.销售团队提升培训6.媒体、渠道选择及费用预算7.SP活动建议、执行跟进及费用预算1.《土地市场报告》2.《市场调研报告》3.《可行性研究报告》4.《月度市场信息速递》5.《半年度市场趋势研判》1.《市场调研报告》2.《项目整体定位及发展战略报告》(含市场、客户、产品、形象四项定位)3.《启动区建议》4.《规划任务书》5.《月度市场速递》1.《物业发展建议》2.《建筑设计任务书》3.《建筑设计调整建议》4.《月度市场信息速递》1.《竞争市场分析报告》2.《营销策略总纲》3.《营销执行报告》4.月度市场信息速递5.《样板房、样板段选择与设计包装建议》1.《月度计划及总结》2.《价格策略及价格表》3.《销售物料建议》4.《开盘策略》5.《现场包装建议》6.《月度市场信息速递》7.《销售流程及档案》8.《销售培训计划》9.《媒体推广计划及效果评估》10.《SP活动方案与效果评估》1.《开盘期、销售率50%、70%、结案等总结》2.《策略调整报告》3.《成交客户研究报告》4.《价格策略调整报告》5.《媒体推广计划及效果评估》6.《SP活动方案与效果评估》7.《销售难点专项突破方案》(困难户型与尾盘等)本次核心成果沟通：项目营销总战略及目标本次沟通声明：本次竞标甲方不能提供户型设计、立面风格和物业配比等关键资料，且平面扩初已定，建筑规划不可大调，鉴于此，在本招标书内容中所要求的“（一）营销策划：3）对本项目的产品分析及卖点规划和（二）销售推广：1）价格策略及各产品类型的销售价格建议”两部分内容难以深入分析，并且只能在现有众多限制条件，给出本项目营销战略方向，并在此方向下提供可借鉴的规划实施与产品调整、提升建议。报告架构市场现状升！还是升！区域分析豪宅的诞生客户研究喜欢闸北的理由产品建议上海核心版图专属精品社区营销战略现场体验定向营销故事营销基于项目整体定位和价值重新发掘的理念，报告重点提出了未来营销概念的策划和执行方向，以及规划和产品的调整及提升建议。新江湾城地价翻倍绿城12.6亿6分钟拿下D1地块2007年06月22日07:49第一财经日报楼面地价1.25万元/平方米未来售价须近2万元刚从竞标现场出来的绿城（中国）（3900.HK，下称“绿城”）董事长宋卫平额头上已渗出汗滴，“整个竞标过程只有6分钟，我们最后加价1000万元，没有人跟进，我们以12.6亿元的价格拿下了D1地块”。这一成交价较D1地块的起拍价5.16亿元超出7.4亿余元，其楼面地价高达1.25万元/平方米，较此前成交的新江湾城C2地块的楼面地价6676元/平方米几乎翻倍。最早走出竞标现场的新加坡凯德置地中国区总裁林明彦对这一结果只以“不知道”作为回应。据宋卫平透露，前几轮竞价都是以1亿元的价格在往上涨。中间最长时间的一次“冷场”出现在第一次竞价，举8号牌的竞拍者只报出100万元的加价，顿时使在场的开发商“有些反应不过来”。据了解，持8号牌的可能是来自东方海外（0316.HK）的人员。公告显示，D1地块位于规划中新江湾城城区西部，这一纯住宅用地东至政澄路、南至国晓路、西至淞沪路、北至殷行路，占地面积59253.7平方米，容积率1.7，可建面积超过10万平方米。与此前出让的C1、C2地块相比，这一地块的面积显得略小。据一位在现场参与竞价的某地产公司工作人员透露，整个竞价过程“悬念不大”，金地集团（600383.SH）上海公司总经理赵汉忠、绿城董事长宋卫平等好几家开发商的老总都亲临现场，“势头很猛”。据了解，此前已拿下C2地块的华润置地（1109.HK）也“做足功课”，“争取再把D1地块再拿下来”，但最终的成交价仍比华润置地的心理价位“超了很多”。据了解，绿城在竞价现场遭遇的最大对手是来自重庆的龙湖地产。在有关“面粉比面包贵”的新闻无疑是2007年上海楼市最吸引眼球的报道，同时，又似乎是一个信号，点燃了上海楼市量价齐升的熊熊烈火，温度甚至超过了上海百年不遇的高温天气。。。上海：苏宁房地产44亿拿下南京路黄金地块每日经济新闻2007-08-27近日，备受关注的上海黄浦区163街坊地块被南京苏宁房地产开发有限公司以44.04亿元竞得，每平方米楼面地价达6.69万元。市场扫描A、宏观市场发展态势政府频下猛药，楼市供不应求，价格火爆抬升2007年7月31日人行宣布自8月15日起进行年内第六次，06年以来第九次的上调存款准备金率至12％。2007年6月14日宣布对个人转让非普通住房，既没有评估价格、又不能提供购房发票的，从2007年7月15日起，税务机关可实行核定征收土地增值税办法。凡居住未满三年的，按转让收入的0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收。2007年3月22日人行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。。。。。。。具有讽刺意味的是，每次政府打压政策出台，股市必以红盘报收，同样的情况，京沪两地响应中央房地产调控政策，纷纷加大限户型、限面积、甚至限价格的住宅供应，不断增加土地供应量且以文件等形式加以保障，而效果适得其反。06.01-07.06年月度市场供需走势情况1023599509682961910239985710462107239526912593031002098989802916995871019910439050000010000001500000200000025000003000000350000006.106.206.306.406.506.606.706.806.906.1006.1106.1207.107.207.307.407.507.68000850090009500100001050011000供应面积（平方米）成交面积（平方米）成交均价（元/平方米）市场扫描A、宏观市场发展态势政府频下猛药，楼市供不应求，价格火爆抬升炎热的6月上海房地产的月成交量继5月后再次创造06年至今的最高水平，但其中商品房供求失衡状态十分严重。7月全市仅推出134.65万平方房源，仅相当于同期成交量的51.99%，供需比甚至上升到1：2.33。市场扫描A、宏观市场发展态势政府频下猛药，楼市供不应求，价格火爆抬升外环内土地供应量稀缺商品房开发面积不足2001年初至2007年5月份，开发商累计购置土地面积21.62亿平米，但实际仅开发12.96亿平米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和转卖。预计下半年集中上市的90/70项目将成为区域价格的“领头羊”小户型因其房型优势、结构合理、总价控制得当正领涨市场，首批推出的90/70项目已印证这一事实，平均涨幅在1000元/平米，如九亭奥园（9000元/平米）和三林的万科金色国际公寓（13769元/平米）。小户型供应面积不足2007年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。如果政府不出台更有针对性的调控政策，上海市下半年房地产价格还将加速上涨。其中，中心区的高房价将波及郊区，前期房价上涨较少的区域也将出现快速补涨。市场扫描B、整体市场表现5-6月内中环优质楼盘集中放量，造成后续供应不足，外环外始终是成交热点区域5月份各环线公寓成交情况82965337334240618335988362522933382420815025603340.56%95.14%32.70%11.84%0100000200000300000400000500000600000700000800000900000内环内内中环中外环外环外(平方米）0%20%40%60%80%100%5月成交面积4月成交面积成交面积增长率4-5月各环线公寓成交均价121189379589717905169601240388175795030006000900012000150001800021000内环内内中环中外环外环外元/平方米07年5月成交均价07年4月成交均价6月份各环线公寓成交情况40373033241440464111146063598834061833733428296538.38%34.35%-18.16%12.18%020000040000060000080000010000001200000内环内内中环中外环外环外(平方米）-30%-20%-10%0%10%20%30%40%6月成交面积5月成交面积成交面积增长率5-6月各环线公寓成交均价183506047883512416589793791211817905030006000900012000150001800021000内环内内中环中外环外环外元/平方米07年6月成交均价07年5月成交均价市场扫描B、整体市场表现无论是公寓成交量或是小户型成交量，闸北在上海传统市区中均位于前列4-5月份各城区公寓成交比较050000100000150000200000250000300000350000浦东闵行松江杨浦南汇奉贤静安黄浦卢湾虹口闸北长宁徐汇青浦崇明宝山嘉定金山普陀平方米050010001500200025003000套5月成交面积4月成交面积5月成交套数4月成交套数5月份各城区90平方米以下公寓成交状况03847691153153719222306269030753459浦东闵行松江杨浦南汇奉贤静安黄浦卢湾虹口闸北长宁徐汇青浦崇明宝山嘉定金山普陀套0%10%20%30%40%50%90平方米以下成交套数成交总套数90平方米以下所占比例5-6月份各城区公寓成交比较050000100000150000200000250000300000350000浦东闵行松江杨浦南汇奉贤静安黄浦卢湾虹口闸北长宁徐汇青浦崇明宝山嘉定金山普陀平方米050010001500200025003000套6月成交面积5月成交面积6月成交套数5月成交套数6月份各城区90平方米以下公寓成交状况0384769115315371922230626903075345938434228浦东闵行松江杨浦南汇奉贤静安黄浦卢湾虹口闸北长宁徐汇青浦崇明宝山嘉定金山普陀套0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%90平方米以下成