搜索
2019/10/21谨呈：上海保集集团有限公司保集集团·南昌申标房地产开发有限公司南昌保集半岛项目应标书本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网内容提要•板块认知、项目认知•发展商当前目标及解析•南昌宏观市场环境分析•项目本体分析•竞争市场分析•客户需求分析•项目客户定位•项目当前存在问题思考•案例借鉴•项目解决思路PART-1象湖板块认知、本项目认知本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网象湖新城板块认知随着南昌由单中心城市向大都市化城市形态的演进，象湖新城纳入南昌发展版图，成为南昌南部重要的城市新区一核五片区：以主城为核心包含乐化、湾里、望城、昌东、昌南在内的多核心发展布局中心区昌东片区昌南组团乐化组团湾里组团望城组团城市规划主城副城副城副城副城单中心城市扩张大都市化形成都市群形成川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城其他城市主城其他城市副城副城副城副城副城副城副城单中心城市大都市化都市群•传统典型的城市形态，拥有一个主核心，多为城市主城，城市扩张方式采用摊大饼的方式•城市发展的较高阶段，在主城区的周边拥有多个卫星城镇分担城市功能，多核心共同发展格局•城市发展的高级阶段，各个城市依靠便捷的交通网络实现联通，在功能上互相补充，高度协同化发展的格局南昌，无锡，郑州北京，上海纽约都市群伦敦都市群融入大南昌城市新城区1本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网象湖新城板块认知从地理版图看，象湖新城处于南昌市和南昌县两大区域的交叉口，从经济版图看，象湖新城是两大区域经济融合的结点，区位属性独特小蓝工业园象湖新城昌南工业园南昌市区南昌县象湖新城•昌南大道在成为象湖新城和南昌市区的行政分割线的同时，也使得象湖新城成为南昌的南大门•象湖公园的建成为象湖新城角色的跃升带来了良好的契机•两大工业园区的存在为区域后续发展提供了强大的产业支撑2本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网•象湖新城板块位于象湖南岸，环境优美，是理想的居住地•抚河古道穿境而过，风光旖旎，自然环境绝佳•远离城区喧嚣，空气清新，属环境优美的绝佳养生之地3象湖新城板块位于象湖南岸，空气清新，环境优美；抚河古道穿境而过，风光旖旎象湖新城板块认知本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网象湖新城板块市中心•象湖新城板块属南昌市同南昌县交界地带，城市化进程慢，成熟度低，•市场对于此板块存在“位置偏远、配套匮乏、住宅档次低下”的不良印象•象湖新城板块属于南昌南部的城市新区，距离南昌主城遥远•南昌市近年来重点发展红谷滩板块，对于此板块无强有力的政府规划扶持，城市化进程较慢20分钟车程距离南昌城区较远，区域城市化发展进程较慢，区域成熟度低，市场对于此板块存在价值偏见象湖新城板块认知本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网•象湖新城板块城市化发展进程较慢，板块内各项目入住率低下，居住氛围差，居住配套严重缺乏5板块内居住氛围较差，配套缺乏，各项目各自为政，但因缺乏统一规划，造成一定的资源浪费各项目开发商处于项目运作目的，均建有一定体量的配套性商业设施，但因缺乏统一规划，各项目各自为政本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网占地：861亩建筑面积：64.48万平方米容积率：1.4开发方式：统一规划，分组团分期开发靠近抚河古道距离成中心10公里本项目位于象湖新城内，总建筑面积70万平米的以住宅为主体的大规模综合型住宅项目本项目认知本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网复合活力社区复合的产品高层多层情景洋房复合的商业风情商业街集中性商业休闲商业本项目属于存在梯次的多元化居住物业以及商业配套设施共同营造的复合活力社区本项目认知本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网外水和内水的相互融合，双水岸的景观体系抚河西岸广阔的绿地公园同样纳入了社区的景观范围感受户户亲水的生活本项目认知双水岸景观体系设计是本项目的一大亮点，为生活带来独特的亲水体验本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本项目认知项目形象——南昌首席爱心社区、南昌首席康居示范工程、国际友好社区等南昌保集半岛南昌首席爱心社区南昌首席康居示范工程法国国际友好社区双水岸生活社区70万平米大规模社区本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目属性：区域属性：城市远郊位于南昌市区南部，属于南昌市同南昌县交界地带具备一定的自然资源象湖南岸，空气清新近邻抚河古道，风光旖旎强势产品价值双水岸、大体量的多层产品、产品户型舒适度强大规模项目总占地面积800亩，总建筑面积70万㎡低密度项目容积率1.8，建筑密度23.4%综合型项目涵盖联排、情景洋房、多层、高层等多种物业形态，属综合性住宅项目10项目属性界定城市远郊新区内，具备强势产品价值和一定的自然资源支撑的大规模低密度综合型住宅项目PART-2发展商当前目标及解析-发展商目标梳理-目标解析本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网发展商当前目标梳理目标一：去化水平消化水平：在下半年保持40-50套/月的销售速度目标二：销售价格价格：在不介入价格竞争，保持3400元/平米的售价目标三：品牌、形象在保证速度和价格的同时，巩固项目形象当前目标：“竭尽所能快速去化开盘余量”本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网发展商当前目标解析1：销售速度本项目当前速度和价格的目标意味着：当前象湖新城板块各项目多层产品的月均去化情况和价格水平：——40-50套/月的销售目标已经达到当前市场上各项目多层产品去化速度的最高水平！——3400元/平米的销售价格是当前市场上的较水平象湖新城板块各项目多层产品月均去化情况0501006月份7月份8月份6月份28211668537月份2436136818月份26104445奥园九里象湖主题公园平安象湖丰源淳和保集半岛象湖新城板块各项目多层产品当前销售价格2500300035004000系列1系列2320032003300340038003450奥园九里象湖主题公园平安象湖丰源淳和保集半岛PART-3南昌宏观市场环境分析本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网南昌市场环境宏观大势分析南昌市场整体状况板块分析本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网宏观市场环境综述市场大势1宏观——政策从紧、紧缩银根、房贷从严现象：房价持续大幅上涨地价上涨，地王频频出现投资活跃宏观调控原因：抑制房价过快增长，稳定房价调控措施：打击“供方”（限价/处置闲置土地/增值税/提高拿地条件）打击“买方”（提高第二套房首付比至四成，贷款利率不低于基准利率1.1倍/以户为单位确定购房套数）宏观调控重要手段：•10次提高准备金率•7次加息•增值税出台•物权法草案出台•颁布《外商投资产业指导目录》•第二套首付四成，贷款利率1.1倍•发布《关于加大闲置土地处置力度的通知》•发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网宏观市场环境综述市场大势2宏观政策对市场的影响开发商：——再次面临洗牌•面对银行的紧缩银根，视现金为王，加大放量•面对已经开发的产品，多采用降价策略，快速去化，回笼资金•暂缓计划开工的项目，囤积资金，准备“过冬”市场：——出现拐点•进线量、上门量、成交量明显下降，销售速度减缓，市场可能进入较长时间横盘调整•出现降价倾销（如类似星汇半岛等项目）客户：——持续观望•改善性需求被遏制，观望氛围浓厚•投资客撤离市场，刚性需求严重下滑本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网市场大势3做最坏打算全面调整过冬当前严峻的市场形势，国际油价继续上涨，通货膨胀继续升高，宏观调控更加深入，房地产企业将做好最坏打算，全面调整准备过冬。——万科·王石如何过冬：弃价保量是当前开发商的唯一出路1、进一步下调销售价格，增大产品去化2、增加小户型比例，迎合市场需求，快速去化3、减少开工面积，蛰伏待市4、控制拿地面积，降低风险宏观市场环境综述本报告是严格保密的。《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网宏观市场环境综述市场大势4未来政策预判：政策继续从紧，