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2019/10/21世联版权所有世聯地産1——新围堤道76号项目策略及销售执行报告王者，必居贵胄之宅世联版权所有世聯地産21报告结构Mission?——目标梳理世联版权所有世聯地産3刷新天津城市公寓的单价水平，实现12000元/平米的均价。目标梳理1Mission?打造项目品牌，为持续开发打下良好基础。世联对千宇关于本项目的理解世联版权所有世聯地産42WhoamI?报告结构——我们卖什么？1Mission?——目标梳理世联版权所有世聯地産51：市场分析基础战略1Mission?2WhoamI?世联版权所有世聯地産61：天津高端市场格局基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析五大道板块水上奥运板块大梅江板块北部中心板块世联版权所有世聯地産72：北部中心板块基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析板块北部中心板块资源天津传统城市中心交通内环配套成熟度高代表项目富力城、华门名筑、海河大道、泰达城板块气质高低端项目、高低端客户混杂，居家主要客户来源老城厢、南开区、河北区价格平台6600元/平米主流总价二居80-100万三居105-120万未来趋势老城厢拆迁带来的土地放量以及泰达城110万的高尚住宅，后续供应量大。随着老城厢拆迁改造，是未来热点区域，品牌开发商聚集效应。世联版权所有世聯地産83：五大道板块基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析板块五大道板块资源绝对城市中心、五大道人文历史交通南京路、中环吴家窑大街配套成熟度高代表项目犀地、赛顿、和平门板块气质贵气、洋气主要客户来源和平区、河西区、南开区价格平台9000元/平米主流总价二居100-120万三居170-190万未来趋势土地稀缺，未来供应量很少，只有少数犀地20万后续开发和招商局地块。世联版权所有世聯地産94：水上奥运板块基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析板块水上奥运板块资源水上公园、奥运配套区域交通红旗南路快速路配套成熟度较高代表项目时代奥城、山海天、浩天天娇园板块气质国际化、传统富人区主要客户来源南开区、河西区、和平区价格平台6800元/平米主流总价二居78-84万三居97-130万未来趋势依托水上公园和08年奥运配套，属于热点上升区域。但水上公园北部、东部和南部已经开发成熟，未来供应量少。世联版权所有世聯地産105：大梅江板块基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析板块大梅江板块资源梅江交通友谊南路延长线、解放南路、黑牛城道快速路配套成熟度低代表项目海逸长洲、卡梅尔、水岸公馆板块气质国际化、新兴富人区主要客户来源河西区、和平区、南开区价格平台6500元/平米主流总价二居80-100万三居100-130万未来趋势大梅江后续供应量巨大，但大梅江的强劲发展依托于配套的成熟。世联版权所有世聯地産1180130180230五大道水上奥运与五大道板块的竞争属于同产品线的替代竞争万元/套6：本项目和高端板块间主力总价箱体图基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析大梅江北部中心本项目两居三居世联版权所有世聯地産127：市场竞争态势总结基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析我们的总价区间与五大道板块重叠，竞争将会最为激烈。天津地缘性购买特征突出；另一方面，天津豪宅市场和客户并没有形成格局，本项目的竞争环境必然是天津高端板块的跨区域之争。Q:我们如何突破高端板块的重围，另辟一条康庄大道？世联版权所有世聯地産132：本体分析基础战略1Mission?2WhoamI?市场分析世联版权所有世聯地産141：地段基础战略1Mission?2WhoamI?本体分析CBD核心大沽路市级商业街、地铁1号线本案尖山80万富人区海河水上运动世界本项目地处大沽南路市级商业街，与地铁1号线仅5分钟路程。北接小白楼CBD核心商务区、西接友谊路金融街，与其共同组成天津核心的、最具活力的商务、商贸金三角区域。本项目东接海河第六节点的海河80万水上运动世界休闲、娱乐区，将给本项目提供高品质的运动休闲场所；南接尖山80万富人区，造就天津新的城市中央富人区气候。处于城市传统和战略发展的交汇处，尽显城市中心地段的魅力和发展前景。市场分析世联版权所有世聯地産152：产品基础战略1Mission?2WhoamI?本体分析天津首次运用天棚辐射采暖制冷高科技系统，产品绝对凌驾领先。天棚辐射采暖制冷系统使居室温度一年四季恒定在人体最舒适的温度范围20℃-26℃，而且温度均匀，无噪音、无风感。中央新风系统的运用，无需开窗室内即可享有源源不断的经过净化、除尘处理的新鲜空气。断桥铝合金窗框配合中空LOW-E玻璃，既能阻隔窗体的冷热散失、又能反射紫外线，还能隔音降噪，使居住舒适度提升到一个更高的档次。同层后排水系统的运用，彻底告别高层冲水噪音，杜绝卫生死角和细菌的滋生，更好地利用空间，使卫生间更美观洁净。精装修给客户带来的不仅仅是赏心悦目的装修效果，更多的是一种高品质、环保、尊重住户的居住理念。市场分析世联版权所有世聯地産163：公共空间基础战略1Mission?2WhoamI?本体分析公共空间具备豪宅的质素。五星级酒店大堂8米挑高，空间恢宏气派；专业贴心的服务让人如沐春风，立即使你感受到与众不同；物业服务台、电子显示屏幕、休闲等候区、公共卫生间等人性化的设置，既方便了业主的日常使用，也体现了项目居住的品质感。由设计奔驰总部园林的国际精英团队倾心打磨万米奔驰级精品园林，打造城市中央罕有的高品质城市绿肺，实现人与自然、建筑与自然的融合。3000平米超级健身会馆，津城住宅项目绝无仅有，为健康生活带来质的飞跃，成就智尚人生。红酒、雪茄吧、高档餐饮的商务会所的设立，既方便了业主的就近会客，也体现了项目的高档次。透天璀璨星光游泳池，碧波荡漾，嬉戏城市的光辉。市场分析世联版权所有世聯地産174：项目本体结论基础战略1Mission?2WhoamI?本体分析本体条件完全具备豪宅质素。绝对领先的产品配置能够支撑本项目作为行业领导者的条件。市场分析Q:众多卖点，我们到底卖什么呢？世联版权所有世聯地産183：竞争分析基础战略1Mission?2WhoamI?本体分析市场分析世联版权所有世聯地産191Mission?2WhoamI?竞争项目锁定的选取原则：战略竞争分析基础产品相关区域相关总价相关客户相关市场分析本体分析1：锁定竞争对手竞争项目锁定的目的：针对重点竞争对手，界定营销命题。后续货量区域内区域外海天尚景犀地海逸长洲世联版权所有世聯地産201Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析2：竞争分析——海天尚景楼号层数二居面积三居面积1、3号楼（2梯4户）23层110平米130、146平米2号楼（2梯3户）24层115平米156平米价格：8000元/平方米（毛坯）总价区间：二居：90万元/套；三居：105-125万元/套基本信息项目位置河西区广东路和利民道交口规划总占地面积：1.8万平方米建筑面积3.6万平方米容积率1.98规划户数221户园林5000平米宅院式园林公共空间－－社区配套商业会所设备设施观光电梯世联版权所有世聯地産211Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析海天尚景——区域内最直接的竞争对手项目卖点1.广东路地段2.5000平米中国宅院式园林3.户型推广语广东路·地标级建筑群大隐隐于繁华之上世联版权所有世聯地産221Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析海天尚景——客户分析客户描述：河西地缘性客户为主，以公务员和私企业主为主家庭结构：30-50岁左右，三口之家，孩子读小学或中学，有为小孩读重点中学而买房置业目的：自住，改善现有住房条件置业取向：比较理性，注重实用，看中户型客户认可点：河西广东路地段，配套十分成熟，繁华不失安静户型不错园林有特色，在周边楼盘少有世联版权所有世聯地産231Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析我们和海天尚景打什么？产品卖点营销手段海天尚景地段：河西广东路产品：通透户型园林：5000平米中国宅院式园林海天尚景售楼处：现场简单售楼处销售道具：项目沙盘模型物料：简单户型折页样板间：无导示系统：无，工程围档品质很差媒体推广：广东路户外围档广告；五期每日新报广；焦点、搜房网首屏旗帜、文字链营销活动：无本项目地段：河西中环产品：恒温恒湿系统、精装修园林：万米奔驰级园林公共空间：五星级大堂配套：3000平米品牌健身会所、业主会所、游泳池产品力产品：恒温恒湿高舒适配置、精装修配套：3000平米品牌健身会所、业主会所、星光游泳池公共空间：五星级大堂营销力尊贵、高品质的销售展示、体验和服务恒温恒湿系统+精装修完美展示高规格的营销活动，以奠定项目气质和彰显项目尊贵形象世联版权所有世聯地産241Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析3：竞争分析——犀地楼号层数二居面积三居面积1号楼（2梯3户）31层118平米154、162、181、186平米2号楼（2梯2户）31层127、135、138平米152、155、158、188、192平米7号楼（2梯2户）31层-----180-200平米1、2楼价格：8600元/平方米（毛坯）总价区间：二居：100-120万元/套三居：130-165万元/套7号楼价格：11000元/平方米（毛坯）总价区间：三居：198-220万元/套基本信息项目位置和平区成都道与西康路交口规划总占地面积6.06万平方米建筑面积21万平方米容积率3.5规划户数1220户园林万米园林，小成都道原生树木公共空间精装大堂、电梯间社区配套会所、商业、自行车行设备设施部分户式中央空调、汽车级中空玻璃、分户式新风系统、电子标签身份识别系统世联版权所有世聯地産251Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析犀地——跨区域最主要的竞争对手项目卖点1.五大道地段2.高科技配套3.万米园林推广语人体工学基因建筑，用建筑发现自己第五代住宅世联版权所有世聯地産261Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析犀地——客户分析客户描述：各区客户都有，以私营业主、金融、高校教授等权利公务员和公司高层决策层为主，拥有教高的教育背景家庭结构：40-50岁左右，三口之家，孩子读小学或中学，有为小孩读重点小学而买房置业目的：二次或多次置业；投资置业取向：有见识，对产品要求高，注重圈层感和社交需求客户认可点：五大道地段，绝对城市中心，绝对稀缺之地；达官贵人的历史文化之地；周边重点学校林立，买房绝对升值配套还不错，新风系统、中空玻璃，住起来应该比较舒适世联版权所有世聯地産271Mission?2WhoamI?战略竞争分析基础市场分析本体分析我们和犀地打什么？产品卖点营销手段犀地地段：和平区五大道产品：户式循环新风、地板采暖、电子识别系统、汽车级中空玻璃、隔音降噪楼板园林：万米私属园林、五千平米空中花园、小成都道原生树木配套：健身俱乐部、自行车行犀地售楼处：原新兴电影院改装，但动线不流畅，没有体现尊贵感销售道具：项目沙盘模型、3D影像、销控板物料：楼书、客户通讯、户型图、项目规划图样板间：三个，生活体验馆导示系统：交通指示牌，工程围档品质高，但维护不到位媒体推广：和平区、南开区、河西区遍布户外围档广告和小户外广告；今晚报平均一至两次整版广告和软文；直投杂志营销活动：无本项目地段：河西中环产品：恒温恒湿系统、精装修园林：万米奔驰级园林公共空间：五星级大堂配套：3000平米品牌健身会所、业主会所、游泳池产品力产品：恒温恒湿高舒适配置、精装修配套：3000平米品牌健身会所、业主会所、星光游泳池公共空间：五星级大堂营销力尊贵、高品质的销售体验和服务恒温恒湿系统+精装修完美展示高规格的营销活动，以奠定项目气质和彰显项目尊贵形象世联版权所有世聯地産281Mission?2WhoamI?战略竞争