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谨呈:成都建发房地产有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司2010年5月惊艳●千岛国际商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产顾问股份有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产顾问股份有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产顾问股份有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。1大势研判prerequisite信贷政策核心内容市场效果07年的“9.27政策”1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；2、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；3、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。连续16个月成交量下降，成交价格下降10年的“4.15政策”1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30％；2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。？2007年的“9.27政策”与2010年的“4.15政策”比较2007调控的是信心，2010年调控的是能力新政后一线城市市场情况在新政的强势作用下，北京市场成交量下降近4成，价格因经济适用房与两限房的增加而有所下降，市场观望情绪愈发浓烈；2010.03-2010.5北京房地产市场成交套数走势2010.03-2010.5北京房地产市场价格走势近期市场表现：北京房地产交易管理网数据显示，新政出台后，在25个新取证项目中，有14个项目至今处在零成交或近零成交状态，极度观望的情绪已经完全笼罩了北京楼市。受新政影响，商品房市场成交套数下滑36%受新政影响，经济适用房与两限房量的加大，拉低了北京整体房子均价新政后一线城市市场情况受新政影响，上海房地产商品房市场成交量急速下滑，跌幅达5成，价格仍然坚挺，略有小幅上涨；2010.03-2010.5上海商品房市场成交面积变化2010.03-2010.5上海商品房市场价格走势近期市场表现：五一房展4天全市商品房共成交500套，成交面积41465平方米，其中商品住宅成交65套。总成交未及单日日均量，创新低；客户观望情绪浓，展会场面与往届相比显得冷清；受新政影响，商品房市场成交面积跌幅达50%新政后一线城市市场情况受新政影响，深圳新房周成交套数跌幅达61%，更甚于北京上海，均价受新政影响不明显，仍呈上涨趋势；2010.03-2010.5深圳新房市场周成交套数变化2010.03-2010.5深圳新房市场周成交均价变化新政前后两周成交套数跌幅明显，达61%近期市场表现：在楼市新政的影响下，五一假日期间，深圳新房成交惨淡，三天时间里，全市共成交３４套。５月３日，新房成交更是降至冰点，全天成交仅１套，随着调控政策的逐渐执行，市场的观望情绪越来越浓。成都房地产市场新政前后市场变化情况受新政影响，成都商品房市场周成交面积，整体呈下降趋势，市场观望情绪较浓厚；3.29-5.9日成都新房市场周成交面积变化麓山国际原定5.8日开盘，受新政影响，开盘时间已推迟；中粮御岭湾新政前上门量为30-40批次，新政后为20批次，市场的观望情绪浓；新政后别墅市场动态：开发商数量区县组团数量楼盘数量参展中介数量成交套数成交面积成交金额2009春交会（33届）209家12个259个-商品房成交4963套；二手房成交623套商品房47.09万平米；二手房5.14万平米商品房24.14亿元；二手房2.8亿元2009秋交会（34届）160家5个201个15家商品房成交4581套；二手房成交290套商品房44.63万平方米；二手房2.36万平方米商品房24.37亿元；二手房1.50亿元2010春交会（35届）170家7个223个13家？？？5月5-9日春交会情况(4.19-4.25)主城区商品住宅成交2796套，成交面积为25.71万平方米，成交套数与成交面积较上周分别环比下降4.5%和4.1%。回顾2008年成都市场发展情况受9.27新政与地震影响，市场信心不足，上半年市场供应与成交量一度快速下滑，下半年市场波动较小；2008年年初，开发商尚未意识到9.27新政对后市的严重影响，他们对后市仍充满信心，一月和三月一手住宅市场新增供应量还分别高达128.74万方和166.47万方；受国家宏观调控的进一步强化以及5.12地震的影响，市场信心严重不足，市场供应量快速下滑；受房交会刺激，供应量一度回升，过后随着秋交会的淡然落幕，市场供应重归下滑之势；2008年年初，9.27新政调控效果尚未显现，市场观望情绪较弱，1月至4月市场成交量仍显乐观；受市场拐点论及地震影响，市场观望情绪浓，成交量一路下滑；随着地震影响的减弱，银行利息税收等政策利好的影响，成交量出现一定幅度的回升；回顾2008年成都南延线板块别墅市场发展情况新政与地震影响，08年上半年南延线别墅市场供应量与成交量大幅下跌；下半年逐步回升；与07年相比08年整体市场表现相对低迷；07年南延线规划利好释放，市场一片火红，供应量与成交量大幅上升，价格也一路高扬。08年受新政与地震影响，南延线板块泡沫被挤压，供应量与成交量双双跳水，整体市场表现相对07年显得低迷。本轮调控政策特点——开发商与政府的博弈：从各市场主体掌握的资源状况来看，市场的博弈将使政策的调控期延长政府的五张牌第一张牌—GDP：1季度GDP增幅11.9%，宏观经济还能承受近4个点的降幅第二张牌—环境：经过09年的各项措施，美国、欧盟、日本等国经济逐渐复苏，中国经济的外部环境得到改善第三张牌—银行：民生、农行等明确表示，能够承受房价30-40%的下降第四张牌—保障房：增大保障房供给，解决中低收入住房问题第五张牌—后续的政策：房产税、经营性用地出让方式、土地增值税、行政立法限购……开发商的三张牌第一张牌—充足的资金：经过09年的旺销、再融资等，开发商手中的资金比较充沛，足以抵御较长时间市场的下行第二张牌—充足的土地：09年的旺销及各种渠道的融资，开发商大量购进土地，土地储备充足第三张牌—应对政策的经验：经历了08年的大调控后，开发商有了更多的应对淡市、应对政策的经验，在资金管理、企业运营等方面更加成熟双方博弈的结果是：政策的观望期、僵持期、松动期延长观望期僵持期松动期本轮调控政策特点——经济结构调整转变：配合国家经济结构调整、经济增长方式转变，本轮调控将是房地产供给结构调控的开始，保障住房的供应将真正落到实处……转变经济发展方式、调整经济结构的首要任务是扩大内需……继续优化投资结构，积极寻求投资与消费的结合点，努力实现增投资、扩消费、惠民生的一举多得。进一步做好基本民生工作，合理调节收入分配，培育新的消费热点，着力扩大居民消费……----李克强出席中国发展高层论坛年会时强调1月7日（国十一条）4月15日（国十条）5月6日（深圳细则）4月30日（北京细则）4月23日（青岛细则）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设……要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题……要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，竣工政策性住房4.6万套的工作任务……加快落实建设计划，力争2010年二季度实现供地，三季度全面开工。大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变……扩大公共租赁住房建设收购规模……利用存量建设用地发展公共租赁住房……实施保障性住房全过程“阳光工程”……2010年，市区新开工建设保障性住房不少于8000套……新启动“两改”项目18个，回迁“两改”项目12个，回迁居民1.1万户。进一步加快进度，加大力度，力争用3年左右的时间，基本完成市区旧城区和城中村改造任务……2010年启动安居商品房建设……年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套……确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务……地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入……淡市之下谁在买房？客户的心态如何？◇对通货膨胀的悲观心态◇抄底的心态80%以上的购买客户为关内高端换房自住客户（罗湖区域为主）：年龄35-50岁，来深10年-15年的私营企业主、个体工商户和公务员，置业经验丰富（三次及以上为主），追求高品质的自住环境，换房自住；认可罗湖的居住价值和本项目的舒居价值。主要考虑自住，对通胀抱有悲观心态，对待大势的态度比较淡然，对高端优质产品的长期增值保值能力很有信心。投资客户的观望情绪较为浓厚，但也有投资客出手购买，一方面认同香园围口岸的规划潜力和产品价值，另一方面认为大势长期看好，关内土地稀缺，3-5年后项目具备较大的增值空间。认同片区规划和楼盘品质，认为大势长期看好，抱有抄底的心态。2010年的“4.15政策”之各地细则比较北京深圳成都（小道消息）暂停发放第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；同一购房家庭只能新购买一套商品住房。确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房占全市住宅新开套数50%以上。暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年启动安居商品房建设，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。没有涉及限购二三套房、限制外地人购房等敏感内容，但就打击捂盘惜售、哄抬房价等楼市乱象力度可谓空前。八套以下提供五成贷款，八套以上不发放。高端别墅物业的客户关注的重点不在能否贷款，而更关心的是物业税会不会开征季先生：私企业主，住在上海花园，高层，手上有7套物业。在老家新地有3套别墅，新政具体内容还不清楚，但我比较关注物业税，3套能不能贷款对我没有影响。李小姐：现住在河滨印象的联排别墅，对目前居住环境不是很满意，所以又在长桥郡买了400多平米的独栋。房贷给不给贷款没有多大影响，我现在还没带过款，但我很关注物业税，很麻烦。物业税开征究竟会给消费者带来什么影响……？物业税征收对消费者的影响：物业税主要是对土地、房屋不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收，也叫财产税和；住房保有税，是物业税中的一种，是按房地产的面积每年付税，主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，可能对存量房和增量房一并征收，自住房可能免征。其重要原则是，要每年按评估值征税，使多占的人多纳税，是在现行房产税费之外新增加的税种。物业税本身与房产保有税是一样的，都是持有环节的税种，但它把土地的问题规避掉了，只针对房产自身，对于房屋持有者而言，保有税与物业税是一样的。征税方式起征点税率应缴税费（假定评估价100万）按用途区分自住房产评估价的70%为基准0.8%~1.2%5600元~8400元/年投资投资回报为基准，按12%征收7200元/年按面积区分〉144㎡房产评估价8000-12000元/年人均面积30㎡或50㎡/8000-12000元/年按套数区分首套免征/第二套或以上房产评估价8000-12000元/年保有税的开征，意味着房屋持有者的持有成本将大大提高，最终限制投资性需求，抑制投机性需求，引导自住型需求大势研判：此次新政的执行力度比2007年强，持续时间更长，但波动幅度将减少，但市场双方的博弈期有可能增长；对区外客户购买占较大比例的成都而言