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1团结镇呼兰利民板块哈西板块中心板块【香坊片区】传统工业区，地缘客户众多，政府新主导区域，未来发展潜力较大，价格逐步攀升工业、运输厂矿企业聚集区，城市意象弱，交通较方便多层、高层客户主要来源于附近居民，部分市内客户。客户一般经济实力较弱，主要以改善生活需求为主，也有部分投资需求。5000-6300元/平米区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘立汇美罗湾东方玫瑰园泰山领秀规模占地面积：43万平方米；建筑面积：70万平方米；容积率：1.72；占地面积：3.6万平米建筑面积：11万平米总户数：1183户占地面积：30000平方米建筑面积：100000平方米总户数：1000多产品形式分四期开发。三期为多层和高层9栋多层6越7；高层：4栋14层高层7栋17层（四栋2单元、三栋3单元），2栋6层价格均价5000-5200元/平米多层6300元/平米，高层5500元/平米起价5580，均价5700元/平米，最高6100元/平米户型面积三期多层：25-160平米，主力50-80平米高层：35-81平米，主力50-70平米多层：23-69平米，主力40-50平米高层：35-89平米，主力40-50平米面积区间：36-72平米，主力40-57平米一居36平米，5%两居40-57平米，90%三居72平米，5%销售状况09年8月续客登记，10月开盘，多层月均75套09年8月开盘，多层月均销售130套，高层80套2009年9月开盘，至今已售800多套，月均80套客户特征周边客户居多，三大动力企业职工占主要，部分被动郊区化的城市中心客户。推出的精装修小户型公寓，主要吸引的是全城的年轻人购买。一居的主要是老人，投资的大概占到10%两居的年轻人还有就是给孩子买房的比较多三居的主要是三代人居住客户主要是周边的，锅炉厂、工业机械厂等周边产业客户为主，婚房用途客户占60%，刚需为主，周边县市客户20%。客户关注价格、户型以周边三大动力企业为主（锅炉厂，电机厂，起重机厂），占70%；其他地域的大概30%2团结镇呼兰利民板块哈西板块中心板块【松北片区】城市热点开发建设区域，产品类型丰富；随着大规模开发，区域价值将快速提升新政主导区域，环境优势明显，是目前低密度市场的一个集中区多层、高层、别墅、洋房类产品为主市内外溢客户，以改善居住为主要目的，并有部分养老客户，其中投资客占比大4500-6250元/平米别墅7000－20000元/平米区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘上院保利公园九号锦绣家园规模占地23万平方米，建筑面积325759平方米占地17万㎡，建面28万㎡占地面积：340000㎡；建筑面积：400000㎡；容积率：1.2产品形式67栋多层、7栋小高层；2655户高层，多层（包括洋房）高层，22层，一梯两户价格开盘价3680元/平米；均价5080元/平米高层均价5000元/㎡，多层含均价4500元/㎡4700元/平米户型面积使用面积70平米约占23%；使用面积110平米，106平米，100平米，90平米共占77%多层50-130平米，57-60平米的占70%-80%；高层40-80平米，主力57-59平米高层79-100平米为主，建面127-159㎡，客厅33㎡，两居为主，一梯两户销售状况09年10月18日开盘，1期开盘5至13号楼，开盘即卖完已售完，高层月均27套，多层月均61套二期：2010年5月开始对外开放，起价3990元/平米，现售价4700元/平米,已售80%客户特征政府客户，二三次置业中高阶层，农行团购。客户主要集中在道里区客户主要来自道里，南岗区，改善及养老的为主，有少量的投资客及道外客户一期：市政府、区政府公务员二期：以哈市周边为主，少量道里、道外客户3团结镇呼兰利民板块哈西板块中心板块【利民片区】北站、江桥、过江隧道等交通利好下，稳步发展，低价格冲击市场，吸引大量刚需客户，但配套不完善，交通问题突出新政主导区域，环境优势明显，是目前低密度市场的一个集中区，学府资源浓厚产品形式为多层、小高层、高层。以附近的大学教职工、学生及市内外溢客户养老型客户为主，且投资客较多3200-3800元/平米区域资源产品形式客户特征价格平台典型楼盘富佳新天地江霆华府规模项目占地面积100万平方米，总建筑面积160万㎡占地35000㎡，建面7万㎡产品形式21栋6层多层2栋17层小高层2栋32层高层，未来二期23栋多层、9栋高层、项目共3000套，四期会推出花园洋房，项目共五期，预计4年开发完成，年均20万平米开发量1期4栋多层及4栋多层复式760套，二期20万㎡，15栋多层9栋高层价格多层均价3200元/㎡，高层均价3900元/平米多层均价3800元/㎡户型面积33-79㎡，主力户型40-50㎡二居一厅占65%，60-79㎡占8%二居一厅35-120㎡，40-80㎡二居85%，79-120㎡为三居销售状况10年5月9日开盘，300套全部售完09年4月-9月为主要销售期，月均200套，40-60平米销售较快,复式80㎡较快客户特征50%道外，30%道里，关注物业交通，养老客户购买60㎡以上户型，年轻刚需及改善客户多购买40-50㎡户型本区人居多，道外客户占比40%养老20%，年轻购房者30%，投资等其他50%，关注交通4单价5500600065007000750012000900010000110008000中心区哈西香坊群力松北利民道外1081盛世江南2紫金城3四季上东/4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府234567912111121314155000450040003500141617181920212021222324252526273029283000江南以高层为主，江北以多层为主，江北的价格平台低于江南，洋房产品溢价空间显著会展高层多层洋房21普通房地产5月均速度2030405060110809010070130以上120中心区哈西香坊群力松北利民道外100因为长期供应不足，道外消化速度均在100套以上；凭政策导向及价格优势，利民成为市场中快速走量的亮点1盛世江南2紫金城3四季上东/4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府32745618910111213121414152021212223252526272930281617182024高层多层洋房会展21普通房地产6面积2030405010070809060150130中心区道外香坊群力松北利民哈西200市场在售项目主力户型集中在40－70平米，中心区项目户型偏大1盛世江南2紫金城3四季上东/4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府2314567891011121213141516171819202021212223252526272829302414高层多层洋房会展普通房地产71020405010070809060140130150180200总价中心区道外香坊群力松北利民哈西市场在售项目主力户型总价区间集中在30万—60万，利民板块的总价平台最低1盛世江南2紫金城3四季上东4金色莱茵5悦山国际6盟科视界/7天鹅湾8海富第五大道9润园翡翠城10天薇丽景园11远大都市明珠/12溪树庭院13东辉明珠园14金域蓝城/15南极国际16好民居17橄榄城18江尚逸品/19海富山水文园20东方玫瑰园21立汇美罗湾22泰山领秀/23北岸明珠24锦秀家园25保利公园9号26上院27北岸启程/28滨才城29富佳新天地30江霆华府1122502345678910111213141415161718192020212122232425252627282930高层多层洋房21普通房地产8单价9000100001100012000130002000015000160001800014000群力松北利民1盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅80007000600050003000哈尔滨市场上的别墅产品主要集中在松北，联排均价在7500-10000元之间，双拼13000-15000元之间独栋双拼联排1未开盘23435546别墅市场29月均速度6810121430182025163542市场供应较少，联排消化速度均在20套左右，独栋消化速度相比较慢独栋双拼联排1盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力松北利民1未开盘23435546别墅市场10面积100150200250500350400450300700600市场在售联排主力户型集中在230-270平米，双拼主力户型为300-350平米独栋双拼联排1盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力松北利民1未开盘23344556别墅市场11总价市场在售联排主力户型总价区间集中在150万—300万，双拼主力户型总价在400-500万独栋双拼联排1盛和天下/2左岸3塞纳欧香4保利水韵长滩5世茂康桥/6国基名墅群力松北利民50100150200450300350400250550500600650700800以上1未开盘23344556别墅市场12哈尔滨出现明显的板块划分，各个板块凭借不同的区域价值吸引中心区客户流入置业；高端客户置业区域首选城市核心区及会展片区；随着规划利好的逐步兑现群力、哈西迅速成为哈市置业的新的热点，分流部分高端客户；香坊、利民片区仍然是承接被动外溢人口的主要区域，但随着新的规划“北跃，南拓”的实施香坊、利民区域价值会逐渐走高；道外区域供应量较小，以内生客户为主，但是需求旺盛，价格也逐步走高别墅市场供应集中在江北区域，江南极为稀缺；江南高品质洋房供应稀少，溢价空间显著房地产市场板块分析小结13房地产市场分析3宏观房地产市场房地产板块分析客户分析14哈尔滨市场客户呈典型的金字塔结构，且不同区域置业客户呈现不同的特点人群特征置业动机可承受价格需求特征(使用面积)关注点主要置业板块职业经济私企老板、省内周边县市矿主、省内地市高级官员家庭收入超过百万，财富累积千万以上典型的多次置业者，部分在北京等一线城市有房产，占优资源、彰显身份、投资无明显上限尺度豪华的平层、复式、类别墅产品区域环境、产品形式、升值前景、社区环境多选择具有核心资源区位，如道里沿江片区和会展片区以及江北别墅企事业单位中高层、中小企业主、大型批发市场业主、大学教师家庭收入十万至数十万，并有相当的财富累积拥有一套或多套住房，多次置业，改善需求为主兼有投资考虑100-150万100平以上的舒适3居区域环境、社区景观、产品形式、总价、物业管理、升值前景环境良好，未来发展看好的片区，如哈西、群力、南岗道里核心片区权利公务员、企事业单位员工、外企白领、小生意业主家庭年收入10-15万元之间，有一定积蓄已有一套住房，二次置业，以改善升级型需求为主60-100万70-90平米的2居或紧凑型3居总价、社区环境、教育配套、生活配套、物业、户型环境良好，未来发展看好的片区，或离工作生活源近的区域公务员、企事业单位员工、白领家庭年收入