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WORLDUNION本报告是严格保密的。复地北京世华国际中心项目深入沟通报告ConceptProgrammingPROJECTBEIJINGN·CHINA·2007以人为蓝图建筑一座城市的梦想《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网接受任务，初稿撰写第一次正式汇报双方就深入阶段工作达成共识2007.12.07中期沟通第二次汇报正文稿撰写第二次正式汇报——我们对复地世华国际中心的的理解与日俱进——我们对复地世华国际中心的感情与日俱增公司评审2007.12.202007.12.15第一次汇报正文稿撰写《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网回顾篇1第一阶段的《复地世华国际投标报告》回顾我们对本项目核心价值的判断《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告是严格保密的。项目三大核心价值点地段价值！产品价值！差异性价值！CBD价值的高度关联区CBD的顶级酒店式居住物业CBD成品居住体验项目定位：CBD即刻享受的顶级酒店生活WORLDUNION本报告是严格保密的。项目预期价格38000-45000元/平方米客户篇2第一阶段的《复地世华国际投标报告》基础上，我们进一步对客户做出清晰准确的判断！《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网现象一面积现象1、在90/70政策之前，北京一线豪宅户型主力面积逐渐放大,04年以来,主力户型区间已经站上160㎡，且很快发展为270㎡以上（首府、星河湾等标杆项目）为项目主力。时间段典型项目总套数100以下100-160160-220220-270270以上01-04年珠江帝景27899%57%28%6%0%新城国际44713%35%34%5%13%公园大道9489%14%54%8%15%北京花园1242%0%46%34%18%05-07年华侨城112712%34%47%6%0%星河湾（一期）6970%0%0%47%53%北京Golf公寓2140%0%0%33%67%US联邦2930%0%41%58%1%星河湾（三期）4940%0%0%0%100%首府（公寓）1120%0%0%29%71%01-03年100-220为主04-05年160-270为主3000万以上柏悦府、昆仑公寓2000-3000万星河湾1000-2000万柏悦居、首府公寓、御金台、圣世一品、华远裘马都500-1000万合生国际、珠江帝景、天鹅湾、US联邦、9号公寓、北京公馆等500万元2、2006年CBD项目在柏悦居的带领下总价均突破1000万大关，柏悦府价格更是超过3000万以上，奠定北京豪宅巅峰；现象二价格现象1000万元2000万元约180套3000万元以上约370套约600套1000套以上WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!WELCOMETOTHENEWWORLD!所谓M型社会，指的是在全球化的趋势下，富者大赚全世界的钱，财富快速攀升；另一方面，随着资源重新分配，中产阶级因失去竞争力，而沦落到中下阶层，整个社会的财富分配，出现很大的缺口，跟“M”的字型一样，整个世界分成了三块，左边的穷人变多，右边的富人也变多，中间这块忽然陷下去，然后不见了。“欢迎来到新世界”他说，在这个新世界当中，“你的薪水最高峰，平均是在40岁左右，过了这个尖峰，便鲜有机会升官或加薪。你也别再以为，只要咬牙忍一忍，好日子还会回来。”现象三M型社会随着宏观经济的快速发展，传统橄榄型社会结构中的中产出现分化，一部份人迅速利用新科技、新技术、新经济迅速致富，由中产升级为“上中产”，一部份保持与宏观经济相对的发展步调，成为“中中产”，而另一部分由于未能赶上时代的步伐，开始沦为“下中产”。思考：社会结构正在发生着如何的变化，曾经稳定的橄榄型社会结构是否依然稳固？中产阶层下滑低收入阶层比例增大高收入阶层比例增大概念的提出：日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。M型社会的特征：•随着资本和资源的重新分配,中产阶层逐渐失去竞争力,而沦落到中下阶层,中产阶层人数减少；•社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少。《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网随着整体宏观经济的发展，高端豪宅客户群出现分化，开始呈现出M型的社会结构特征：沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。重视生活的舒适性和品质、关注细节、个人意识强、社交面广、勇于尝试新的东西、追求适合自己的新生活方式思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感责任感强、有不断提升自身的强烈愿望、务实、对金钱在某种程度上保有“节俭”精神、对价格有一定的敏感度小资一族、注重生活品质、懂得享受生活、关注时尚流行元素、对价格有一定的敏感传统豪宅客户的产品需求特征：豪宅片区（社区）占有资源大面积低密度产品尊贵奢华价值层面财富层面高中低传统转型新型客户分类年龄职业/行业特征描述财富新贵继承者24-35家族企业多有海外留学经验，视野开阔，年纪轻轻但社会经验丰富，对金钱并不敏感，重视品位格调的自然拥有快速积累者30-40电子/IT/金融/贸易等新兴行业学历层次较高，多为本科以上，财富积累快速，自信心强，追求视野的国际性和先进性，重视生活的城市感与现代感传统财富阶层45岁以上加工/贸易/机械等传统行业早期财富积累者，稳重保守，自我认同感很强，重视家庭，总是尊崇正统经典的方式传统豪宅与新豪宅的独立细分市场开始形成二、三年前200万即可拥有资源型的城市豪宅，但现在价格快速上涨，尤其是大平面豪宅，现在一线城市豪宅的进入门槛被快速提高，至少在500万以上。这使得由白领成长起来的，财富增长速度较快，但由于年青而无太多积累的城市新中产无从选择。他们是未来的财富主流，精神追求远大于物质追求，骨子就向往高品质的城市豪宅。小面积的产品不再是平民产品，而是趋向于香港模式、日本模式，在资源和配置匹配下，成为新一代的城市豪宅标签。城市中产的新豪宅模式应运而生：90/70政策为中产提供了再次享受豪宅的希望《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网特征一：他们的年龄结构年轻化，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以单身、青年之家、青年持家为主；是近年财富迅速积累大势下的受益者。走在正确的趋势上特征二：随着个人财富的迅速积累，客户可承受的房产总价在200-500万之间，面积集中在50-120平米；特征一：他们的年龄结构年轻化，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以单身、青年之家、青年持家为主；走在正确的趋势上经常住酒店不是很方便，打算买一个公寓，自己住够用就可以了，一居的话200万是比较合理的价格。离机场近一点比较方便。因为经常要出差，所以有时候还是需要物业托管公司来帮忙管理房产。项目的位置还是不错的，估计还会有一定的升值空间。“我的办公地点就在东直门附近，对这个地段很熟，感觉在这里生活很舒适。一直想在这个地段找一个合适的房子，90㎡300万的总价还是可以的，而且能提供有档次的物业服务。装修的风格我也非常的喜欢，是台湾的设计师设计的，这个项目太符合我的要求了。”家里在北京有一套别墅，但是离市内太远了。两个孩子也到了上学的年龄，在市内有一套三居还是方便些，一套500万，也还行。世界城的位置好，投资之后还有升值空间，户型设计也不错，舒服够用就可以。特征二：随着个人财富的迅速积累，客户可承受的房产总价在200-500万之间，面积集中在50-120平米；特征三：置业普遍关注因素：地段价值，资源占有，配套服务，投资回报，舒适度、与众不同走在正确的趋势上特征一：他们的年龄结构年轻化，大多受过高等教育，学历以本科为主，家庭结构以单身、青年之家、青年持家为主；销售情况火爆，客户对地段和30000元/㎡的价格比较认可，户型设计优越的产品销售速度最快，最大的170㎡的40套房子已经基本售罄。客户的置业逻辑比较实际，主要是对稀缺地段资源的占有。500-600万元的总价区间已经成为区域的价格平台。自住、投资、自住兼投资基本三分天下，投资已经成为置业中不可分割的理由。外地客户在30%以上，对北京三环内的区位认可度高。看中投资回报。——圣世一品营销策划经理李先生WORLDUNION本报告是严格保密的。55——88㎡的零居和一居80%是投资型客户。88㎡的户型比55㎡的户型好卖，虽然贵160万左右，但是客户比较看好位置、房子，还是会选择大的。最看重位置、地段。酒店式公寓主要是一居，类似与五星级酒店的套房。小面积的户型具有总价低的优势。银行新政的影响比较小，客户都是比较有实力的，影响的比重在10%。——世界城销售经理杨先生客户的价格上限是35000元/平米。高于35000以后，接电转来访的比例为5比1，明显减少了。4万多的单价，能够接受的客户都是从上海、深圳过来的，北京本地客户已经很难接受这个价格。这些外地客户，对北京有一定的了解，认可项目位置，40岁左右，浙江客户比较多。对装修不太在意，主要是地段。一居的投资客可以占到90%。两居室自助比例有所上升，三居室都是自住的。——瑞士公寓销售经理叶先生销售经理访谈《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本报告是严格保密的。客户描摹——瑞士公寓王先生职业：大型跨国公司中国区销售总监年龄：42岁购买90平米一居室，总价在280万左右。购买理由：“我的办公地点就在东直门附近，对这个地段很熟，感觉在这里生活很舒适。一直想在这个地段找一个合适的房子，经常住在五星级酒店习惯了，需要有档次、物业服务好的。这个项目太符合我的要求了，装修的风格我也非常的喜欢，是台湾的设计师设计的。”购房经历：前后来看过两次，简单的看看样板间，觉得很喜欢就买了。生活描述：经常在北京和台湾之间飞，主要是处理一些生意上的事，家里人都还在台湾，所以有一个住着舒服、安静的地方就可以了。目标客户写真客户描摹——世界城李女士年龄：35岁左右职业：全职太太购买88平米一居，总价250万。购买理由：家里在北京有一套别墅，但是离市内太远了。两个孩子也到了上学的年龄，在市内买一套房子比较方便。这里的位置好，投资之后还有升值空间，户型设计也不错，舒服