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由中国总会计师协会专家项目组成员——周国海教授撰写并主讲。《房地产公司全面预算报告编制指导》目录一、预算编制的指导思想和原则..................................................................21.1.预算编制指导思想..............................................................................21.2.预算编制原则......................................................................................2二、预算编制的定义与分类..........................................................................22.1.费用定义与内容分类..........................................................................2三、预算的时间安排......................................................................................4四、预算报告的组成......................................................................................44.1.预算编制说明书..................................................................................54.2.预算报表..............................................................................................6五、预算编制的分工......................................................................................8六、预算的编制方法......................................................................................86.1.销售预算的编制..................................................................................86.2.成本预算的编制..................................................................................96.3.费用的预算编制................................................................................106.4.投资预算的编制................................................................................106.5.现金预算的编制................................................................................106.6.筹资预算的编制................................................................................116.7.预计损益表的编制............................................................................116.8.预计资产负债表的编制....................................................................11七、编制注意事项........................................................................................11一、预算编制的指导思想和原则1.1.预算编制指导思想本年预算编制采用“自上而下、自下而上、自上而下”和“分级编制、逐级汇总”的程序进行。以零基预算为主，趋势预测与零基预算相结合的思路进行编制。1.2.预算编制原则真实性原则：对每一收支项目的数字指标应认真测算，力求各项收支数据真实准确，各项收支要符合部门的实际情况，测算时要有真实可靠的依据，不能凭主观印象或人为提高开支标准编制预算。完整性原则：对各项收入、支出预算的编制做到不重不漏，不得在部门预算之外保留其他收支项目（通过严格的审核程序来尽量避免预算外费用的开支）。可靠性原则：编制预算时需以“事情”为基础，而不是简单的数据相加，也就是将数字落实到所做的事情上。如：销售提成比例是2%，如年度销售目标是1亿，因此预算销售提成为200万。二、预算编制的定义与分类2.1.费用定义与内容分类2.1.1.可控费用与不可控费用的定义2.1.1.1.可控费用：可控费用指根据所授予权限，企业某个责任单位或个人的行为在特定期间内所制约的成本费用。2.1.1.1.1.可控费用分为长期可控费用和短期可控费用；长期可控费用：为规律性发生的、难以依该月的短期行动计划而变动的可控费用，如工资、社保、办公费等。预算时要求提供参考值（如人均标准、定额等）；短期可控费用：临时性活动形成的可控费用，如差旅费、招待费、培训费等。预算时要求提供具体的行动计划进行对应；※包括但不限于以下费用项目费用项目费用定义工资按照集团统一政策发给职工的薪资、奖金，包括固定工资、加费用项目费用定义班工资、年度奖金。社保费用公司为职工缴纳的法定社会统筹保险，包括养老保险、医疗保险、工伤保险、生育保险、失业保险等。住房公积金公司为职工缴纳的住房公积金。体检费为保障员工身体健康定期进行的身体检查；福利费用于职工福利方面的支出，包括过节费、礼金、服装费、体检费、医药费、员工食堂、团体旅游费、团体活动费、员工宿舍租金等其他福利费职工教育经费指企业用于职工教育事业的费用工会经费用于开展职工文娱、体育、宣传活动以及其他活动等方面的开支办公费用各种办公用品的耗用，以及其它直接与办公有关的费用，包括电脑耗材（墨盒等）、办公纸张、办公文具、看板、铭牌、名片费用、其他办公费等通讯费支付给电讯部门的固定电话、移动电话、个人无线上网卡费用，以及以工资形式发放的通讯补贴车辆费用公司车辆以及租用车辆发生的所有费用（包括车辆油费、车辆保险费、年检费、车辆过路费、车辆修理费、租用车辆费用），以及按规定对私家车的补贴，劳保费用为职工劳动保护发放的各种劳保用品及相关费用，包括工作服装费用、手套费用、劳保鞋、卫生清洁用品费、其他劳保费等物管费指依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用水电费用指生产及办公耗用的各种能源费用，包括水费、电费、气费等2.1.1.2.不可控费用：不可控费用是“可控费用”的对称，是指不能为某个责任单位或个人的行为所制约的成本费用。不可控成本一般是无法选择或不存在选择余地的成本，如折旧、摊销、总部统筹的费用等；※包括但不限于以下费用项目费用项目费用定义折旧费用固定资产折旧无形资产摊销无形资产摊销融资费用集团统筹对外贷款、担保所发生的费用长期费用摊销长期待摊费用摊销低值易耗品摊销其他低值易耗品摊销非收入类税金房产税、印花税、车船使用税、其他税金、残疾人就业保障金※可控费用与不可控费用由于所处部门不同，其是否可控也会相应发生变化。如职工薪酬在人力资源部就是可控费用，但在财务部就属于不可控费用。三、预算的时间安排1)第一阶段：2014年1月17日至2014年3月4日预算工具制定、预算工作启动会、预算培训会。2)第二阶段：2014年3月5日至2014年4月6日各公司、各职能部门正式启动编制预算工作。3)第三阶段：预算审核2014年4月7日至2014年4月18日预算工作小组初步审核。2014年4月19日至2014年5月4日根据初审意见各公司各职能部门进行修改完善，报集团预算工作小组复审。2014年5月5日至2014年5月13日预算工作小组完成复审工作。4)第四阶段：2014年5月13日至2014年5月20日预算结果呈报集团管理预算委员会终审，下发正式预算。四、预算报告的组成预算报告是指集团各公司、各职能部门根据集团董事会审批下达的年度经营计划为依据，编制的收入、成本、利润等经济指标预计财务状况和经营成果的书面报告。预算报告由预算编制说明书和预算报表组成。4.1.预算编制说明书预算编制说明书是对年度财务预算报表的补充说明，是评估财务预算报表编制质量的重要依据，是年度财务预算报表的重要组成部分。预算编制说明书具体内容包括：4.1.1.预算年度生产经营情况说明；企业年度生产经营情况预测是财务预算指标的基础，各企业应认真分析宏观及微观经济形势，详细说明各业务板块的生产经营情况，以及对企业产生重大影响的生产经营决策。至少应包括以下内容：1)对预算年度行业经济形势进行预测分析，说明对本企业所处市场环境的影响，如：国家宏观政策、能源、原材料及主要产品价格、市场供求关系等。2)根据行业发展形势，按业务板块进行合理的市场形势分析预测，结合本企业整体战略规划、所处行业地位及市场供求关系及价格变动等情况，企业拟采取的重大生产经营举措对各业务板块的影响。如拟签订的重大合同、拟进行的资产及业务重组、拟开展的新业务等。3)说明企业预算年度内拟安排的重大固定资产投资项目的目的、总规模、资金来源与构成、预期收益及预计实施年限等情况予以详细说明。4)说明企业预算年度内拟安排的重大筹资项目的、长、短期筹资规模以及结构安排、相关筹资费用等情况。5)分项说明企业预算年度拟计划实施的重大长期股权投资情况，包括：投资目的、预计投资规模、持股比例，以及预计收益等情况。4.1.2.预算年度主要财务指标说明；财务预算指标说明主要根据企业年度业务预算，具体分析说明主要财务指标的预算目标，对比分析年度间指标变动情况。至少应包括：1)预算年度营业收入及成本发生情况，以及增减变动金额和原因，其中：主营业务收入及成本应分业务板块逐项说明增减变动情况及原因；其他业务收入及成本应按项目逐项列示说明增减变动情况及原因。2)预算年度期间费用发生情况，具体包括：分项说明销售费用、管理费用和财务费用预计发生金额，以及年度增减变动情况。其中，占销售费用、管理费用和财务费用比重较大，以及其增减变动对期间费用产生较大影响的明细费用项目需单独说明。3)预算年度企业职工薪酬情况，具体包括：1、职工薪酬规模以及与上年度增减变动情况及原因分析；2、职工薪酬占营业收入比重以及变动情况；3、职工薪酬占成本费用比重以及变动情况；4、职工人员的变化情况及原因。4)预算年度预计可实现的利润、净利润和净资产收益率，以及与上年的增减变动情况及原因。5)预算年度企业资产和负债规模、结构，以及上年变动情况及原因。6)其他需要说明的财务指标。4.1.3.可能影响预算指标的事项说明；可能影响预算指标的事项说明是指企业对预算年度可能对现有预算产生重大不确定影响事项的说明，如国家宏观经济形势和政策的变化、国际政治经济形势的变化、企业决策中的重大不确定事项等。企业应当充分说明各种不确定性因素的原因，分析可能对主要财务指标预算的预计影响程度，以及年度预算调整标准等。4.1.4.预算执行的保障和监督措施；预算执行的保障和监督措施