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协信世外桃源项目营销策划书2015.11.03世外桃源11、世外桃源项目认知2、永川房产现状分析3、项目SWOT分析4、项目营销战略5、项目营销策略6、营销成本预算目录世外桃源2第一部分：世外桃源项目认知1.1、项目概况1.2、卖点总结世外桃源31.1项目概况世外桃源4项目概况【协信世外桃源】位于东部新区文昌路898号，占据永川门户，坐拥神女湖、远眺茶山竹海、零距离望贤公园，距离新、老城区，高速路口都很近，且是政府规划打造的生态旅游和高端住宅区。总建筑面积930000㎡，容积率1.2，绿地率30%，物业类型有高层、洋房、别墅，主力户型是98-102㎡城市洋房。后期主题商业街长乐坊、永川博物馆这两项的建立，以及一些医疗、教育机构的逐渐形成，都会大大提高世外桃源的升值潜力。世外桃源5位处东部新区核心，共享新区生活圈配套，距政府较近。世外桃源61.2卖点总结世外桃源7买点世外桃源8第二部分：永川房产现状分析2.1、竞争市场分析2.2、政策分析2.3、市场机会分析世外桃源92.1竞争市场分析世外桃源10永川已经形成三足鼎立的竞争格局老城板块：供应量较少，有乾风公园道、奥韵雅苑等住宅项目，档次不高，规模不大，均价约3500元/平米左右。新区板块：在售的奥兰半岛、文海泊金湾、巴塞罗那香寓等，均价约4300元/平米左右，属于销售热点片区。新区属于发展阶段，加之区政府的一些政策导向，新区会发展更好。三大湖板块：政府重点打造的高品质住宅区，目前有神女湖的世外桃源、兴龙湖的金科中央公园城、凤凰湖的三湖生态城等等，均价5200元/平米左右。这三大湖板块环境好，适宜居住，加之属于政府规划区，将来升值潜力巨大，未来竞争激烈。老城板块三大湖板块新区板块世外桃源11竞争对手代表分析各项目都有其自己的优势，现在以下楼盘与本项目进行比较分析核心竞争力PK本项目对手胜出要素中央公园城三湖生态城乾风紫园品质+生态区位+价格区位+品质生态价格区位世外桃源122.2政策分析世外桃源13政策分析第一第二第三在房地产市场不景气的情况下，区政府在国家政策的基础上出台一系列的优惠政策救市对商品房、二手房交易，以现行政策全额征收契税后，区财政按50%返还给购房人对商品房、二手房交易，免收转让手续费对商品房、二手房交易，免收转移登记费世外桃源142.3市场机会分析世外桃源15市场机会分析永川现在属于三四线城市，还会提升城市化率，加快城市化进程。所以，会有很多的农村人口进城买房，刚性需求强盛。房地产行业作为我国支柱性产业，国家会出台一系列政策救市，不会让房地产一直持续低迷。随着高铁的通行，永川离重庆主城区就更近，这也刺激了一部分在主城区工作的人在永川买房。因为永川的房价确实比主城底很多，且上班也较方便。永川是一个职教中心，有许多的大学，大学的老师和每届的毕业生是一个很好的市场。老师是一个比较固定的职业，多数人就会在此买房安家；毕业生也有很多在此实习，所以有广大的房地产租赁市场世外桃源16第三部分：项目SWOT分析世外桃源17S项目优势地处永川新区，距高速路口近且处于主干道，交通便捷，地理位置优越；政策支持，政府打造的百万方高品质生活区；毗邻神女湖、望贤公园，环境优雅，居住适宜度高；小区绿化率高，容积率低，内部配套设施齐全，户型合理且小区施行人车分流。世外桃源18W项目劣势目前项目所在位置周边生活配套缺乏；所在区域在大众的心理还较偏僻，是新区东部，但非新区中心；项目价格在永川相对较高，不具备价格优势。世外桃源19O项目机会后期主题商业街长乐坊和永川博物馆的建立，使区域发展潜力巨大；随着永川城市化水平提高，将使得更多农村人口的刚性需求持续走高，给项目带来更多市场机会；永川高铁的通行，也会刺激主城区的人在永川买房。世外桃源20T项目威胁现在永川房地产市场趋于供求平衡，存量较大；区域内竞争对手较多；房地产市场总体不景气，客户处于观望阶段。世外桃源21第四部分：项目营销战略4.1、目标市场4.2、市场定位世外桃源224.1目标市场世外桃源23目标客户定位政府高官、企业高层客户：主力35-60岁，有一定积蓄，自住改善型需求为主，兼有一定投资性需求，对品质要求较高。教师、医生、企业白领客户：主力28-50岁，有结婚置业需求，以首次置业为主。周边县城、外出务工客户：次主力25-40岁，当地居民，收入不高，想留在永川，以首次置业需求为主。投资者客户：次主力经济实力强，具有一定的投资眼观，看中本项目的升值潜力。世外桃源244.2市场定位世外桃源25永川高端生活风向标风向标：世外桃源是一个高品牌、高品质的项目，是政府规划打造的高端居住区，这里引领着永川居住潮流。世外桃源：世外桃源内部的绿化率，外部的神女湖、望贤公园、茶山竹海，使你仿佛置身于正真的世外桃源------每个人心中都有一个世外桃源风景美筑悠雅生活市场定位：就是在目标客户心目中塑造一种富有个性的独特形象世外桃源26第五部分：项目营销策略世外桃源27一、产品策划本产品是高品质住宅区，最突出优势是可拓展率高达90%，现就其主力户型98-102㎡城市洋房进行解析：户型建面(㎡)可拓展面积（㎡)A户型三居室101.5746B户型四居室98.78109C户型四居室101.57117E户型三居室105.2944F户型四居室109.5995世外桃源28图片欣赏E户型F户型世外桃源29二、价格策划策划合理价格是为什么？回收成本，实现利润最大化？快速回笼资金？与竞争对手打价格战？占领市场，吸引客户？制定价格的方法:利润导向需求导向竞争导向世外桃源30项目价格策划世外桃源是高品质住宅区，不具备价格优势，所以不采取竞争导向定价法。而会根据成本和销售情况，把利润导向和需求导向两种方法相结合。价格策划方法：方法一:利润导向法方法二：需求导向法在销售一段时间后，可根据市场需求和销售情况做一定的价格调整，以便占领更大的市场份额。建设成本销售费用一定的利润5500元/平米世外桃源31三、渠道（宣传）策划我们所理解的房地产渠道策划就是指销售商通过一定的渠道(比如发传单、办活动等）来进行项目宣传，让客户知道、了解你的项目，有购买的欲望。印制传单，全区发送利用网络、电视、报纸、户外广告栏进行宣传搜集大量客户信息，对其短信、电话推广送精美礼品，扫“世外桃源”微信并关注在双十一举办单身Party，建立QQ群要求所有人加入，后期可在群里发布项目信息举办“爱情长跑”比赛，所有情侣可参加，并有礼品相送，让人们了解世外桃源到周边县城、学校进行“关爱留守儿童”活动，通过对留守儿童的关爱，引起其父母对我们项目的关注和各高档场所建立良好关系，通过他们向他们的会员定期发送一些我们产品的信息世外桃源32四、促销策划促销策划就是为了促进销售而做的一些优惠活动。印制3000元代金券免费发放，购房直抵全区发放世外桃源33购房送婚纱照世外桃源34购房送装修基金世外桃源35第六部分：营销成本预算世外桃源36广告类户外广告10000报纸广告5000网络广告10000电视广告3000电话、短信推广1000精美礼品3000印刷类传单2000活动类单身Party30000爱情长跑10000关爱留守儿童20000代金卷300000装修基金500000婚纱照100000合计984000（元）营销成本预算世外桃源37谢谢观看！世外桃源38