搜索
超越居住者梦想！超越居住者梦想！本报告是严格保密的。房地产产品价值构成X房地产价格除了营销价值外，价值构成包括有形价值和无形价值两部分。X有形价值是由在地段价值的基础上建立的产品创新价值和服务价值实现的。房地产价格不断提升！通过各种价值的累加，地段价值产品创新价值服务价值人文、品牌价值有形价值无形价值本报告是严格保密的。从时间轴来看，房地产产品的开发的一般过程如下四个阶段X一般房地产项目可实现的价格从挖掘地段价值开始，随着时间的发展和竞争的加强，大量同质项目的堆积使得价格产生壁垒。X此时，在挖掘地段价值的基础上，人们开始更加关注产品的创新，产品可实现的旧价格体系被打破，新的价格体系开始形成。X这样，推动产品在向不同的阶段更替，但各个阶段并不是截然分开的，且前一个阶段是后一个阶段实现的前提和基础。地段价值竞争阶段创新产品竞争阶段时间轴服务价值竞争阶段人文、品牌价值竞争阶段实现的价格高升竞争加强无形价值竞争阶段有形价值竞争阶段本报告是严格保密的。？比肩全球的高形象传播，满足了客户的荣誉感，为价值实现加码湾区物业的全新定位与传统豪宅产生差异，获得客户认可空中院馆和花园街改变了高层生活方式，受到客户的追捧附加值形象提升定位差异产品地段价值价值实现红树湾片区成为新兴热点片区和豪宅片区红树湾北区的发展阶段分析红树湾一二期的价值实现主要是建立在地段、产品等有形价值的基础上，在后期要实现更高的价格，必须在进一步提升这些有形价值的同时赋予深化其无形价值本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2006/3版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。中信红树湾北区营销策略总纲谨呈：深圳中信红树湾房地产有限公司报告大纲报告大纲营销策略总纲营销策略总纲北区营销策略总纲北区营销策略总纲A一二期总结分析A一二期总结分析B市场及竞争分析B市场及竞争分析C北区产品分析C北区产品分析D目标客户分析D目标客户分析营销总攻略营销总攻略E核心价值提炼E核心价值提炼北区运作目标沟通北区运作目标沟通实现目标的基础分析实现目标的基础分析实现目标的障碍实现目标的障碍本项目几大豪宅片区价格走势分析05000100001500020000250002003200420052006华侨城高层香蜜湖高层红树湾高层北区运作目标沟通关于价格：2006年顶级豪宅高层的价格峰值将达到20000元/㎡，大品牌开发商的高品质楼盘将建立起新的价格标竿，项目从外部资源到内在品质，均有进军第一线的条件，作为湾区的开创者和领导者，北区应在品质和价格上全面提升。大盘分期价格走势0500010000150002000025000一期二期三期天鹅堡高层水榭花都高层中信红树湾高品质高价格2000015000天鹅堡二期III区红树西岸水榭花都三期中旅二期10000香蜜湖1号高层中信红树湾二期御景东方半岛城邦北区运作目标沟通关于速度：作为红树湾最后一块看高尔夫的土地，作为项目的最后一期，价值实现速度目标，北区需要实现价值最大化。速度目标每次开盘确保50％的销售率，07年底实现整体销售率60％，实现销售金额29个亿。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月整体销售率整体销售金额(亿元)12％26％32％49％5个亿11.1个亿15.5个亿23.5个亿2007年10%20%30%40%50%60%5101520253060％29个亿北区运作目标沟通关于品牌：在产品和服务品质全面提升的前提下，项目真正从城市物业晋升到顶级物业行列，建立高档大盘开发商形象，培育出一批中信系客户景观强弱远近与城区距离景观物业半岛城邦东方尊峪天琴湾东部华侨城顶级物业波托菲诺香蜜湖1号红树西岸尖岗山项目龙1号地块潜龙山庄郊区物业御景东方兰溪谷二期金域蓝湾淘金山城市物业将中信红树湾做成中信里程碑的项目报告大纲报告大纲营销策略总纲营销策略总纲北区营销策略总纲北区营销策略总纲A一二期总结分析A一二期总结分析B市场及竞争分析B市场及竞争分析C北区产品分析C北区产品分析D目标客户分析D目标客户分析营销总攻略营销总攻略E核心价值提炼E核心价值提炼北区运作目标沟通北区运作目标沟通实现目标的基础分析实现目标的基础分析实现目标的障碍实现目标的障碍具体分析详见附件一：实现目标的基础分析本报告是严格保密的。A一二期总结分析－营销推广主形象04.4-804.8-05.605.6-06.206.3-07?是什么？为什么是？为什么是？北区我们需要说明她究竟是怎样的吗？本报告是严格保密的。0%5%10%15%20%25%30%35%40%报纸杂志广告牌路过条幅亲友介绍曾关注过周边楼盘电视电台网络短信直邮蓄客期集中销售期后期销售二期0%5%10%15%20%25%30%35%40%报纸杂志广告牌路过条幅亲友介绍曾关注过周边楼盘电视电台网络短信直邮蓄客期集中销售期后期销售一期媒体效果分析A一二期总结分析－营销推广X项目处于不同阶段时，各媒体的作用明显不同，一期蓄客时广告牌和报纸对上门量的促进作用明显，而到了二期，明显偏向于路过和亲友介绍，片区认知度和客户口碑效应作用日渐明显。本报告是严格保密的。0%5%10%15%20%25%30%发展商品牌升值户型环境建筑规划价格物业管理位置交通景观一期二期成交客户对比分析购房关注点二期对发展商品牌、物业管理的关注度逐渐上升，虽然购房关注点仍以硬件条件为主，但对无形价值的需求正逐步显现A一二期总结分析－客户分析本报告是严格保密的。对北区的启示A一二期总结分析一二期的主形象一直是高高在上的，给予居住者很高的期待和想象空间，北区在形象上应持续拔升，继续代表居住者的梦想，而在展示上则应有更强的承接力，来应证高形象；一二期积累了大量的客户，无论其是否购买都是项目的有力支持者和传播者，需要持续做好客户经营，加强情感沟通，丰富湾区内涵；地段价值仍是项目的核心价值，需要持续深入的挖掘，而在此基础上还应不断提升产品质素和服务水平。本报告是严格保密的。2006深圳豪宅市场调查楼盘名称规模(m2)建筑形式容积率户均面积入市时间御景东方23万高层4.63190-240m2四房18006.415000半岛城邦19.3万高层2.9140m2、160m2、240m219006.211500东方尊峪33万高层2.12125-158三房142-204四房14306.6——金域蓝湾8万超高层5.71118m2三房155m2四房-06.510000以上淘金山49万(27)高层2.5140-240的三房、四房1742期07年——本项目25万高层+TH3.1201-255四房175/22706.11——05.406.53.3-高层为主实现/预计均价170高层2300020000以上250主力户型95-100m2两房120-165m2三房240m2-260m2红树西岸25万（20）香蜜湖1号高层8万B市场及竞争分析2006年关内高层大平面产品剩余和新增供应量在6000多套左右，主力户型集中在三房、四房，户均面积基本都在170以上本报告是严格保密的。楼盘名称规模(m2)建筑形式容积率户均面积入市时间联泰红树湾5万别墅+TH0.52未定未定06年底——纯水岸四期7.8万TH/小高层1.59TH：380-418m2小高层：221-275m223906.12未定纯水岸三期15套独栋0.77350-500--06.480000圣莫丽斯一期459套TH1.2280~35005.1227000招商兰溪谷二期13.9万TH/小高层-140-180m2-06.615000星河丹堤一二期34万别墅+高层0.6四房、五房240/180m206.5/12未定天琴湾48套别墅-最大1000m2未定06年上未定尖冈山1期8.7万Th+独栋0.5220~320TH340~600独栋300m206.52500006年底0.23-03实现/预计均价-未定别墅主力户型别墅：400-800TH200东部华侨城-2006深圳豪宅市场调查B市场及竞争分析2006年，关内外将推出1000多套th,700多套独栋，关外大规模低密度产品与关内高层大平面产品之间存在直接竞争关系本报告是严格保密的。2007深圳豪宅市场调查楼盘名称规模(m2)建筑形式容积率入市时间御景东方23万高层+别墅4.6306.5100套+二期半岛城邦二期——高层2.907淘金山二三期22.8万高层+别墅2.507.51000多套联泰红树湾5万独栋+联排0.5206年底圣莫丽斯二期18.5万高层+小高层1.207940套左右天鹅堡二期四区4.9万07尖冈山二期别墅/洋房——07200-300套星河丹堤二期2万别墅——07.8100多套后海填海区05.43.3预计剩余/总量高层150套红树西岸25万B市场及竞争分析2007年，各项目的剩余量和后期推出量仍然有几千套的供应量，预计07年下半年后海填海区将出现一批项目，成为新兴的热点片区本报告是严格保密的。市场小结B市场及竞争分析大势：深圳房地产市场快速发展，已出现偏热现象由于关内土地稀缺，需求量大，新政难以抑止房价的进一步增长竞争：豪宅大平面产品同质化严重，竞争激烈，但主要竞争对手御景东方、香蜜湖1号均在4、5月份提前入市，减少了与项目的直接竞争随着大平面产品价格的进一步上涨，与关外低密度产品总价区间接近，两者之间存在直接竞争关系本报告是严格保密的。片区分析一、红树湾是目前深圳唯一的新兴的纯粹的豪宅片区，交通便捷、规划配套完善、生活和商务均十分便利。二、红树湾是位于城市中心的拥有湾区生活的富人区（西部半岛城邦、东部盐田均属于城市边缘的滨海社区）。三、随着深湾小学的启用、欢乐海岸的动工，深圳歌剧院和中国国际技术产权交易中心的规划实施，红树湾区域的人文价值将不断提升，未来前景不可限量，升值潜力巨大。C北区产品分析资料参考：深圳市近期建设规划（2006－2010）编制说明本报告是严格保密的。C北区产品分析占地：80732.8㎡总建：2505965㎡容积率：3.1住宅：241882㎡总户数：1385户车位：1466个共7栋高层，1栋公寓和3栋TH经济技术指标本报告是严格保密的。项目北区户型统计户型面积区间套数套数比125-17718619.6％185-190619.7％复式293％174-193623.3％201-25551354％310-312596.2％五房268-330202.1％六房350-364202.1％合计950100％四房三房1112131516171819T6T7T8高层户型统计100％410合计1％41823*34.9％201533*211.7％4884-1002*21％4881*267.8％27852-541*113.6％5640-54单身公寓套数比套数面积区间户型都市单元户型统计C北区产品分析高层户均217㎡公寓户均63㎡本报告是严格保密的。户型对比分析——御景东方C北区产品分析►主要特点：赠送面积多，电梯天井、凹阳台封隔成房间，变相提高了实用率；全跃式户型，动静功能分区明确；三厅三套房设计豪华主卧系列：独立书房、衣帽间、洗手间户型面积区间㎡套数套数比3房11817418.5%4房150-16022023.5%4房190-21028430.2%4房220-24026127.8%共939套，户均面积180㎡，06年4月底推出构筑当代雍容本报告是严格保密的。户型对比分析——纯水岸二期C北区产品分析►主要特点：餐厅和书房之间设置凸出外墙面的内花园，同时成为客厅的景观；厅、房尺度舒展，客厅全5.7米开间，最小房间尺寸3.2米；部分主卧设置错层露台，附送面积；主卧带完整独立衣帽间和洗手间户型面积区间㎡套数套数比221.5-248.910051.6％257.2-275.22412.4％322168.2％5房246.9-284.24020.6％TH527-566147.2％4房共194套，户均面积267㎡，小高层部分257㎡，06年