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本报告是严格保密的。谨呈：大连万科房地产开发有限公司大连万科魅力之城项目营销策划报告2008.1.28本报告是严格保密的。线索：目标导向下的价值梳理与创造性解决方案本报告是严格保密的。A政府新农村三新工程占地10万平米左右万科魅力之城地块占地20万平米左右其它开发商地块占地30万平米左右整体宗地指标：占地面积：60万平米，共三部分万科项目指标：占地面积：20万平米建筑面积：40万平米容积率：2.0限高：约22层高差：地势10度，西北高东南低，最大高差20米产品：高层为70-90平米二居；小高层为90平米左右三居，部分多层装修标准：万科标准化精装，标准600-800元/平米大规模，中等密度，中小户型精装产品本体认知——基础经济指标本报告是严格保密的。A本体认知——区位宗地位于大连甘井子区前革镇堡村距大连周水子机场3公里距城市中心商业区15.5公里距西安路城市副中心区10公里距金州25公里东南侧紧临泡崖居住区——大连最大的成熟居住区，拥有高认知度，规模350万平米，现有人口15万人机场南侧紧邻“机场新区”，大连规划中新的城市副中心，甘井子区政府即将入驻，规划建设大量城市生活配套区域目前尚无已开发项目城市中心商业区泡崖居住区西安路城市副中心区3Km机场新区大连周水子机场金州南关岭城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心本报告是严格保密的。A本体认知——交通公交车站点BRT快速公交车终点站3分钟步行范围内火车站716远大公交线路马栏广场西安路商圈BRT快速公交公交车通达时间：至马栏广场20-25分钟，至西安路商圈30-35分钟，至火车站40-50分钟（正常通行时间）BRT快速公交线路：连接西安路商圈，通达时间25-30分钟；车载客数量120人和180人，已于2008年1月28日通车本报告是严格保密的。A本体认知——交通地铁终点站前革规划中的地铁2号线终点站前革站在本项目南侧3分钟步行范围内地铁规划建成时间2015年快速公共交通联系本报告是严格保密的。A本体认知——四至和配套农田规划路张前路自然山体采石场姚砬路宗地地块外现有商业地块内现有小学泡崖居住区北侧规划路北侧现状地块内现状万科项目用地地块四至：北侧紧邻农田南临10万平米政府新农村三新工程地块西部30万平米待开发用地东临张前路（规划宽度30米）配套设施：步行尺度配套：小学一所、幼儿园一所、低档商业区域性配套：大型超市、综合性医院、餐饮、娱乐等生活配套设施主要依托泡崖居住区，车行15分钟步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求本报告是严格保密的。A大规模，中等密度，中小户型精装产品本体认知——本体界定城市边缘，相对陌生，紧邻大规模成熟居住区与未来城市副中心快速公共交通联系步行尺度生活配套较少，区域性配套可满足基础生活需求快速联系下的城市边缘大规模居住物业本报告是严格保密的。B我们的目标近期：快速回款，08年卖8万平米，09年卖16万平米，10年16万平米远期：区域带动，持续拿地开发本报告是严格保密的。B08年目标的理解2008年9月10月11月12月蓄客期高层（70-90平米2居）275套110套38套27套正式3-4个月小高层（90平米3居）225套90套32套23套合计500套200套70套50套市场实现平均速度在100套/月左右区域项目平均消化速度机场新区新星绿城126套/月华南板块加州洋房70套/月动力院景100套/月泉水板块奥林园100套/月美域盛景155套/月本项目销售目标超越目前市场正常水平本报告是严格保密的。问题：相对陌生区域，无强势质素，如何实现超越市场水平的目标本报告是严格保密的。思考：我们有什么——以发展的眼光，审视本区域的价值与机会本报告是严格保密的。C区域价值——三步走1.区域现状的属性判断2.区域之于城市发展方向与时间节点判定3.区域价值挖掘本报告是严格保密的。C区域价值——属性判断城市核心板块东部南部风景板块西南科教板块星海板块西山板块西安路板块机场新区板块泉水板块华南板块机场后前革板块2点关键因素：A.城市尺度：距离城市中心距离较远B.市场空白：区域目前几乎没有房地产项目开发城市边缘新区区域属性：居住氛围不成熟本报告是严格保密的。C区域价值——发展方向判定传统市中心“按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。”———《建设“大大连”规划纲要》西拓北进信号1：本区域在“西拓北进”大的城市规划发展方向上本报告是严格保密的。C区域价值——发展方向判定城市中心商业区西安路城市副中心区机场新区大连周水子机场占地面积：14.22平方公里规划总居住人口13万商务区：行政中心、商务、文化、体育、医疗等，兼有酒店、会展及商品服务配套设施功能产业区：规划以教育科研、电子商务、信息产业、高新技术研发和加工等高科技含量的新型产业为主居住区：拟建设成中高档次、环境幽雅、配套齐全的现代化新型生态社区生态旅游区信号2：机场新区将成为未来大连西北部的“青泥洼桥”1.“西拓北进”城市发展战略下的区域升级2.大连西北部的城市中心3.完善城市功能的提供者机场新区——城市副中心的深层意义本报告是严格保密的。C区域价值——发展方向判定城市中心商业区西安路城市副中心区南关岭火车站大连周水子机场信号3：南关岭将成为未来大连北部的交通心脏前革2007年7月，南关岭火车站定址，2008年开工地铁1号线北向终点站设在南关岭火车站地铁2号线西向终点站在前革站信号4：前革区域已规划进入“无缝连接”网络本报告是严格保密的。C区域价值——发展方向判定信号1：本区域在“西拓北进”大的城市规划发展方向上信号2：机场新区将成为未来大连西北部的“青泥洼桥”信号3：南关岭将成为未来大连北部的交通心脏信号4：前革区域已规划进入“无缝连接”网络大连“一路向北”，前革区域成为城市外扩必然发展方向本报告是严格保密的。C区域价值——时间节点判定启示：大连政府通过土地供应+交通改善引导外围区域开发城市中心商业区西安路城市副中心区旅顺中路2005年6月，万科携手6家开发商，获得37.2万平米土地2005年10月，旅顺中路拓宽改造完成2006年，西山区域市场面市，逐步升温城市中心商业区西安路城市副中心区西部大通道2004年初，亿达集团获得“第五郡”土地，土地市场放量开始2006年12月，西部大通道建成通车2007年，机场新区高调亮相，倍受关注本报告是严格保密的。C区域价值——时间节点判定前革区域发展正当时，必将成为2008年热点2008年初，万科联合其他开发商获得前革项目土地，区域后续土地放量继续2008年1月18日，连接此区域与西安路商圈的城市快速公交线路（BRT）通车？BRT快速公交城市中心商业区西安路城市副中心区本报告是严格保密的。C区域价值——时间节点判定启示：大连政府通过土地供应+交通改善引导外围区域开发万科前革项目土地城市快速公交通车前革区域发展正当时，必将成为近期热点+本报告是严格保密的。C区域价值挖掘2个层次，4个因素BRT快速公交泡崖居住区机场新区机场后前革区域当前兑现未来实现本报告是严格保密的。C区域价值挖掘——近期价值BRT快速公交城市中心商业区西安路城市副中心区泡崖居住区城市工作、城市资源与本区域快速切换的生活方式BRT快速公交成熟生活配套提供者泡崖居住区快速城市联系下的成熟配套居住区本报告是严格保密的。C区域价值挖掘——远期价值城市中心商业区西安路城市副中心区城市副中心，未来西北大连的“市中心”，城市综合功能与完善配套的“辐射核”机场新区“城市中心”辐射下的纯粹居住区机场后前革区域城市中心背后的纯粹居住区本报告是严格保密的。C区域价值挖掘BRT快速公交泡崖居住区机场新区机场后前革区域近期价值：快速城市联系下的成熟配套居住区远期价值：城市中心背后的纯粹居住区大连•新城崛起区域核心价值本报告是严格保密的。C1.现状——边缘新区，居住氛围不成熟2.发展——城市外扩必然方向，近期热点3.价值——大连•新城崛起我们有什么本报告是严格保密的。思考：别人有什么——城市外溢下的市场板块特征本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究中心区东海区南部风景区星海区西山板块机场新区板块华南板块泉水板块西南科教板块前革板块本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究——西南科教板块城市核心区西南科教板块中山路西南路连山街南沙街/五一路依次为西安路、中山路、高尔基路、利北路规划：投资2000万元建设动漫、生物医药产业两个公共技术平台；积极搭建海外软件开发平台；筹建园区国际孵化器；将大学科技园面积扩大10万平方米。道路通达性：城市核心区距离高新区板块的直线距离大约为7.5公里；城市核心区到高新区板块路网发达，板块内主要的道路包括南沙街、西南路、连山街、中山路等，城市主要干道西安路、中山路等均与板块内道路连通；道路通畅，可以保证车行时间在20分钟以内。公交系统：开往高新方向的公交线路近期由３条线路增开至５条；板块内七贤岭开通有免费的小公交方便产业基地内的工作人员区内办公。商业/商圈板块内主要以产业为主，围绕高校有少量的商业聚集带，但规模小医院大连大学附属医院、大连医科大学附属医院等学校大连理工大学、大连医科大学、东北财经大学等11所高校和50余家科研机构产业目前有1700余家企业，高新技术企业400多家，三资企业600余家，GE、DELL、IBM、爱立信等世界500强企业22家26个项目本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究——西南科教板块项目小平岛壹品漫谷柏林水郡菁英汇位置甘井子区凌水河口临海园甘井子凌水路10路、406路终点北走300米甘井子区凌水湖高新园区政府对面规模占地面积127.6万平米总建面137万平米容积率1.1占地面积14万平米总建面16万平米容积率1.14占地5.1万平米总建面6万平米容积率1.2占地1.6万平米总建面8.8万平米容积率5产品小高层7-13层，高层17-27层；103平米的2室2厅1卫到210平米的4室2厅2卫；二期8栋洋房180－360平米多层、小高层、联排；多层106-170平米，跃层230-260为主，小高层90平米是最小户型，三种物业形式各占三分之一一期13栋多层（5层），二期10栋，以70-90多平的两室两厅和90-110多平米的三室两厅为主力户型，首层连带半地下多功能间、车库及私家花园，顶层赠送跃层、露台的跃式户型3栋高层建筑，1021套单位，平层：40、50、70平方米小户型设计，复式Loft：40、50、70、80平方米多种户型，赠送更多使用空间，4.8米层高，Loft复式空间设计客户软件园区域客户为主，市区内关注海景的中等支付力客户客户以沙河口和甘井子区为主，占60%地缘性客户为主，在周边高校、公司工作的人员软件园客户比例高销售一期接近尾声均价9000元/平米，二期洋房预计均价13000元/平米；借势海景资源，市场热销高层均价7000元/平米；07年开盘，90平米的小户型最为畅销已经售罄，均价7400元/平米均价7500元/平米价格平台7500元/平米，高校和产业聚集，人文气质浓厚本报告是严格保密的。D城市外溢板块研究——西山板块道路通达性：西山板块距离城市核心区直线距离约7公里；旅顺中路、红旗路、黄河路把市中心和西山板块连接起来，西部大通道已经通车，道路通畅、路况好；车行时间在20分钟左右。商业/商圈西山板块的商业主要集中在马栏广场，马栏广场主要的商业包括大商新玛特、溢彩城等，还有百余户服装商户、大连最大的熟食交易市场等医院大连渤海医院、大连马栏广场骨科医院、大连第五人民医院等学校马栏小学、南平小学、８３中、格致中学等其他金融网点健全，各级政府机构办事部门齐全城市核心区黄河路红旗路西部大通道旅顺中路西山水库西山西山板块公交系统：开往西山方向的城市公交线路主要包括：534路、535路、535路复线、705路、708路等；开往马栏广