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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。天津犀地项目营销策划报告谨呈：天津天创房地产开发有限公司2019/10/21本报告是严格保密的。报告结构开发商目标理解本报告是严格保密的。实现项目均价15000元/平米,实现项目的利润最大化ⅰ：我们是天津价格最高的标杆型公寓；ⅱ：我们要不断提升产品的现有价值。开发商目标：目标意味着什么：开发商目标理解本报告是严格保密的。报告结构项目本体分析本报告是严格保密的。城市核心稀缺地段，具备不可复制性1235671231231231234本案成都道、重庆道、常德道、大理道、睦南道、马场道地区，拥有上世纪二、三十年代建成的英、法、意、德、西班牙不同国家建筑风格的花园式房屋2000多所，其中风貌建筑和名人名居有300余处，被公认为天津市独具特色的万国建筑博览会，又被称为五大道地区；项目周边商务、教育、医疗、商业、娱乐配套完善，在项目3公里生活半径内应有尽有；项目紧邻主干道中环线、卫津路、西康路，次级主干路气象台路等交通要道，出行便利。中环线卫津路气象台路项目生活配套：商务123君悦酒店（四星级）泰达会馆（五星级）友谊路金融街天津大学南开大学教育123昆鹏小学昆明路小学天津一中4耀华中学567天津师范大学医疗123总医院天和医院天津胸科医院商业123伊势丹百货津乐汇百货友谊商场娱乐123友谊路酒吧街五大道风情西餐街粤唯鲜本报告是严格保密的。二居，140平米三居，160平米三居，193平米配合天津低纬度城市标准，房屋朝向偏东30度设计，保证全面采光；一梯一户，一梯两户设计，减少户间干扰和影响，保证生活品质；户型面积80-230平米，满足各种客户需求；超豪华主卧加阳光房组合，客厅内置私密空间；落地180面宽环形窗，270度阳光全景厨房；综合家庭公共空间可独立组合设计，保证户型功能多样性；公共空间内置的独特户型排布，打破以往户型设计理念，先私密空间后公共空间的室内流线。主卧室次卧室客厅、餐厅30度户型创新设计，高舒适度本报告是严格保密的。大面积奢侈园林，四级梯次绿化项目总体绿化率43%以上；保留成都道108棵原生态古树，形成天然林荫大道；街区商业街前营造水景、栈桥，营造江南风情；社区5000平米大型空中花园，打造上层景观带；社区10000平米大型中央花园，附带大型景观泳池，对业主开放；本报告是严格保密的。五星级标准大堂每栋拥有400平米独立大堂，层高6米，两层局部挑空；五星级标准配置，设立商务中心，休息室，接待中心；地面为拼花大理石，墙面采用高级石材配高档装饰，天花板设置高档灯饰；高档电梯，刷卡入户，电梯内有手机覆盖信号。本报告是严格保密的。五星级私属会所社区内建有五星级业主专属会所；会所内包括世界级健身、娱乐等高档休闲设施；预计2007年中旬可初期呈现，由国际专业管理公司直属管理。本报告是严格保密的。舒适健康型配套设施，体现人性化门窗系统：高档断桥隔热铝门窗系统，LOW-E玻璃；空调新风系统：户式中央全热交换新风系统；地板采暖系统：户内配置地板采暖系统；给水系统：配置为PPR管材给水系统，二次给水为变频给水系统；排水系统：排水系统配置为UPVC螺旋降噪管材；强电系统：强电系统主要电气元件配置为施耐德梅兰日兰；弱电系统：弱电电系统主要配置了可视电话系统，一卡通系统，周界安防系统，室内紧急呼救系统，电子巡更，闭路监控系统，火灾自动报警系统，背景音乐，卫星电视系统；建筑外墙系统：外墙系统统为挤塑板保温，工艺为大模内置；建筑结构系统：建筑结构系统为短肢剪力墙；入户门系统：入户门采用高档木质饰面三防门；排风系统：排风系统采用变压式排风导系统；净水系统：配置全屋式中央净水系统；即开即热热水系统：户内配置储水容积式中央电热水系统，即开即热形式。本报告是严格保密的。本体界定：本项目具备成为顶级公寓的基本质素。城市核心稀缺地段，具备不可复制性户型创新设计，高舒适度大面积奢侈园林，四级梯次绿化五星级标准大堂五星级私属会所舒适健康型配套设施，体现人性化本报告是严格保密的。报告结构市场竞争分析本报告是严格保密的。现有市场竞争本报告是严格保密的。区域二级市场奠定地段基准价格现阶段项目周边的地段基准价格为8000-9000元/平米。本报告是严格保密的。价格水平决定项目面临全市范围竞争天津的高端项目分布在海河以南，并均存在于认知度较高的城市中心行政区；传统核心区地处城市中央，发展最早，市场认知度最高；梅江片区于2000年开始启动，现以发展成为高端项目集中的大型居住区；奥运片区于2004年随着奥运场馆的建设开始启动，凭借优越的资源，一入市便跻身高端项目竞争行列；北部片区较奥运片区启动稍晚，依靠大力度的规划改造建设，区域发展势头强劲。梅江片区奥运片区北部片区项目价格目标为15000元/平米，为天津市住宅“天价”。本报告是严格保密的。A货豪宅对本项目仅形成干扰，不是竞争赛顿中心：同地段产品，大户型高总价，销售进入尾段，后期竞争不大；海逸长洲：高档次同类产品，竞争户型，总价相当，二期为主要竞争；时代奥城：奥运生活区高端精装项目户型产品有竞争，总价低，体量大。项目名称建筑规模销售均价月销售速度项目目标推广方式犀地21万平米11000元/平米15套利润最大化第五代住宅赛顿中心16万平米10000元/平米10套现金流+利润科技住宅海逸长洲61万平米7500元/平米28套现金流岛屿富人区时代奥城100万平米8000元/平米32套现金流奥运主题A货豪宅：无法超越地段价值，追求现金流，推广以地段、科技为主本报告是严格保密的。潜在市场竞争本报告是严格保密的。未来上市项目的地段与产品决定无法构成本项目竞争和平门项目位置：贵州路于汉口西道物业类型：普通住宅建筑形式：高层塔楼开发商：天津市和平房地产第二开发有限责任公司华夏国际公寓项目位置：河西区九龙路与浦口道交口物业类型：精装修公寓建筑形式：高层塔楼（三栋）开发商：天津丸荣房地产开发有限公司本报告是严格保密的。稀缺土地打造高端项目提升本项目区域价格平台地块四至范围：东至：贵阳路南至：兰州道西至：昆明路北至：西宁道可建设用地面积：1.48公顷；土地用途：商业、公寓、居住用地；规划容积率：9.1；预计出让时间：2006年二季度。地块四至范围：东至：贵阳路南至：西宁道西至：昆明路北至：南京路可建设用地面积：1.17公顷；土地用途：商业、公寓用地；规划容积率：22；预计出让时间：2006年四季度。招商—森淼项目地块开发商：招商地产和天津森淼集团联合组建合作公司；该地块是五大道地区唯一仅存的可开发用地，占地约2.7万平米，容积率为1.26，计划开发高端低密度住宅；因其独特和稀有的地理位置，被业界誉为“白金地块”，其楼面地价也高达每平方米6500元，堪称天津的“楼面地王”。本报告是严格保密的。报告结构前期销售总结本报告是严格保密的。成交分析本报告是严格保密的。本项目大面积三居相对滞销户型套数面积区间总套数消化套数剩余套数整体销售率一居180平米以下110100%两居75110--120平米2929081.1%120--130平米11101130--140平米342113三居183140--150平米66070.7%150--160平米947222160--170平米25214170--180平米330180--190平米392217190--220平米17611总计259——2591916873.8%大面积三居滞销主流两居畅销主流三居畅销销售情况分析（统计时间截止到6月13日）本报告是严格保密的。实现低价格情况下销售速度尚可，二次开盘提价后销售速度低于平均水平犀地销售情况0102030405060750080008500900095001000010500售出套数3551111612251420成交均价8638858487578811860088649201100002005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月包含6月18日二次开盘后7#楼销售的15套项目整体表现为开盘集中放量，月均销售23套，市场表现尚可；项目整体实现均价8932元/平米，仅实现基准地段价格水平，后期价格提升缓慢，阻碍实现利润最大化。本报告是严格保密的。存量产品中大面积户型比例大、总价高，带来后期销售压力面积1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#小计80M26464100M2128128120M231323232128255130M23131150M2311241281283232475180M2313132326432222190M23232210M23232230M23232250M23232260M26464小计93186192160128966496128961281367后期180平米以上户型320套，占剩余户型套数约30％，占销售面积约30％，占总体比例较大；如果按照月均15套的速度，销售周期在２年以上。180平米单套总价在200-400万之间，后期客户积累面临很大的压力。本报告是严格保密的。成交分析总结本项目大面积三居户型相对滞销；实现低价格情况下销售速度尚可，项目月均销售速度23套，整体实现均价8932元/平米；二次开盘提价后销售速度低于平均水平；存量产品中180平米以上比例占到30%，且总价集中在200-400万，后期销售压力大；本报告是严格保密的。营销推广分析本报告是严格保密的。各阶段营销推广分析重要事件8月31日10月11月12月1月2月3月4月5月6月9月首次亮相13日内部认购150张价格及优惠时间20认购100开盘261323样板间开放体验馆开放G座认购2327G座开盘18优惠5万起价至10800恢复开盘价格，24日上调宣布层差70元买卡优惠1个点，第2天优惠上调至2个点单价上调至1万；宣称20日将再涨价；同时正常优惠下调推广主题人体工学基因建筑，用建筑发现自己犀地，城市中心第五代住宅本报告是严格保密的。营销推广总结宣传推广通过05年11月以来以来的持续推广，项目已经有比较高的知名度和影响力。项目价值体系归纳不系统，没有鲜明的项目主线，对客户价值观的输入很少，难以快速打动高端消费者。推广方式单一，项目形象不丰满，难以充分传递项目价值。营销活动客户营销活动频繁，使客户有一定的归属感，但针对市场的活动较少，对客户的活动不系统，功利性色彩明显。营销活动对外宣传效果尚可，加强前期铺垫和后期的跟踪报道比较到位。本报告是严格保密的。成交客户分析本报告是严格保密的。客户写真张先生学历：本科职业：私人业主年龄:36岁居住项目：太阳城别墅市内有多处房产（含太阳城）购买理由：“这个楼盘非常稀缺，地段好，关键是周遍氛围和教育环境好，为了以后孩子的未来决定买这里的房子，并且楼盘很现代化，氛围很不错，配套完善对生活也很便利，做生意很累，希望有一个安静一点的社区，并且社区里面都是有身份的人，住在这里有身份感”。生活描述：下班会到五大道去喝茶，或者邀请几个朋友去酒吧；孩子就在对面重点小学上学，以后最好上天大、南开；周末会带太太到南京路或者小白楼去购物；会常去健身。本报告是严格保密的。客户写真王先生学历：本科职业：天津电力建设有限公司高管年龄:40岁居住项目：清华园市内有多处房产购买理由：我在和平住了很多年了，清华园地段也不错，但没有犀地现代，关键是犀地也不贵，现在我们小区的二手房价也和它差不了多少，觉得很划算；犀地的配套对家人身体健康也有好处，并且这里有大房子，让父母能住到一起，安想晚年。生活描述：生活和工作半径都在和平区很中心地带，孩子上学方便；周末带父母到周边去吃顿家庭饭，让他们到社区公园逛逛；本报告是严格保密的。客户写真李先生学历：研究生职业：上海浦发银行行长年龄：45岁居住项目：上海购买理由：来天津出差听朋友介绍这个项目，觉得很适合投资；以后的天津就是今天的上海，中心区房子都会很贵，而现在上海房地产市场不太景气，