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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。富力西安北郊项目前期策划谨呈：陕西富力房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010年2月本报告是严格保密的。前期工作回顾本次沟通主要内容本体、城市、市场等结论回顾项目发展策略与定位物业配比及整体规划建议分物业定位与产品设计要点开发进程及方案经济测算目录本报告是严格保密的。3开发背景结论回顾1本体、城市、市场结论——背景。本报告是严格保密的。前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读三、市场环境分析本报告是严格保密的。本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址项目区位：本项目位于西安北郊，北二环以外，西安经济技术开发区范围内，紧邻西安市行政中心新址及城市运动公园。项目区位行政中心新址绕城高速公路北二环未央路城市运动公园经开区西高新曲江浐灞内城西郊本报告是严格保密的。项目本体拥有强势区位、便利交通、优质景观、五星酒店配套四大优势交通环境强势区位：本项目位于西安北郊经开区，紧邻未来西安市行政中心新址便利交通：项目紧邻未央路、凤城七路、凤城八路交通主干线，通达性及昭示性良好；►位于未来西安地铁2号线与4号线的交汇处，地铁线路的建成通车，将进一步拉近项目与主城区的距离：►景观资源：项目北侧紧邻西安城市运动公园——西北地区唯一的运动型主题公园►规模指标：项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米）►限制条件：根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”（规模3.6万）凤城七路未央路文景路明光路朱宏路地铁2号线凤城五路行政中心城运公园本项目地块凤城八路地铁4号线行政中心城运公园本报告是严格保密的。项目总占地约5.5万平米，容积率为4，住宅与公建部分各占50%（各11万平米）占地面积：5.53万平米（83亩）；容积率：4；总建面：约22万平米；规划物业：包含酒店（政府要求）、住宅、商业等物业类型；限定条件：住宅与公建部分各占50%；用地界限没有规定，但住宅与公建的占地需保证各占50%；住宅与公建的容积率同为4，可做适当调整；无限高要求；规模指标本报告是严格保密的。政府规划要求建设国际五星级酒店；开发企业前期已委托GVA公司针对酒店部分进行了市场研究及定位工作。开业时间：计划2013年正式开业档次定位：国际五星级标准（计划引入万豪、万丽等国际品牌）酒店规模：总规模：3.6万平米（房间数量250-280间套）根据政府规划要求，本项目将包含“国际五星级酒店”规划要求►本项目酒店部分的市场研究与定位工作已经完成。世联将在此基础上，结合其他物业市场环境，综合研判本项目的整体发展建议。本报告是严格保密的。问题界定对于本项目，我们将重点解决“定位”及“增值”的问题：问题界定“定位”“增值”如何定位其他物业类型？如何实现“分工协作、价值提升”如何充分挖掘项目价值，保证基础目标的前提下，实现利润最大？本报告是严格保密的。前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读三、市场环境分析本报告是严格保密的。城市经济背景1.西安作为西部发展的龙头城市，城市首位度高、辐射力强、发展潜力大2.近年来年西安市GDP平均增长速度保持在13%以上，经济发展迅猛。3.高速发展的城市经济成为了房地产市场的助推器，房地产市场将从快速发展期进入平稳发展阶段。本报告是严格保密的。城市空间发展1.西安市主要由六大功能板块构成，既曲江、高新板块之后，北部经开区成为热点发展区域2.“西安向北”的城市发展新战略，使得北城发展是大势所趋本报告是严格保密的。区域发展解读1.经开区从“产业拉动”向“新城”转变，正在完成“城市新中心”的华丽转身2.“城市新中心”形成的过程中一定会出现代言区域发展的标志性建筑3.区域将向着复合、多元、综合化发展，逐步形成完善的城市功能体系与城市架构本报告是严格保密的。本项目先天条件未央路与凤城八路的“黄金十字”，区域核心地位紧邻行政中心、城运公园，绝佳城市资源国际五星级酒店，高尚品质……对于本项目而言，应占位“城市新中心”的发展平台树立“城市&区域代言”的高形象预见区域发展未来，引领区域升级本报告是严格保密的。前期主要结论回顾一、本体解析与问题界定二、城市与区域发展解读三、市场环境分析本报告是严格保密的。商业市场分析回顾：本报告是严格保密的。商业市场分析回顾：本报告是严格保密的。商业市场结论：•目前区域商业主要分为4大类型：社区型、区域主流型、目的地型、商务/社交型，其中公务/社交型商业设施较少，存在市场机会。•区域住宅底商均价已达2万/平米以上•未来区域内有充足的高端消费人群支撑；•高端消费需求主要集中在品牌商品、大型餐饮、休闲娱乐等高端商业；•高端消费者对于商业档次、品牌、环境、服务的关注程度较高。•沿未央路将出现大量中高端商业，共同形成区域商业的“金廊”•沿未央路向北，商业逐渐升级：凤城二路→凤城五路→凤城八路商业现状消费者发展趋势本项目应抓住“公务/社交型商业”的市场空白，同时针对高端消费需求，以差异化、精品化的特色商业引领区域商业升级商业市场本报告是严格保密的。写字楼市场分析回顾：本报告是严格保密的。从世联模型上看，西安写字楼整体市场仍处于市场发展阶段非市场化时期市场化启动期市场化发展期市场化成熟期人均GDP1000美元以下1000-3000美元3000-5000美元5000美元以上经济背景第一、第二产业为主，第三产业、服务业不发达私营经济、第三产业快速发展第三产业占据主导地位，现代服务业快速发展城市在区域的中心地位已经形成，现代服务业为主的第三产业占据绝对主导地位市场特征写字楼市场未发育，大型企业的自建办公楼为主投资集中在住宅市场，写字楼等其他物业市场并未细分出来。产品细分开始，写字楼的增长主要取决于产业结构。市场足够细分，写字楼市场走向成熟，市场表现出明显的产品细分特征代表城市三、四线城市长沙、太原、武汉、哈尔滨、济南、郑州杭州、青岛、大连、合肥、沈阳北京、上海、广州、深圳、天津世联模型西安本报告是严格保密的。区域写字楼市场分析回顾：本报告是严格保密的。写字楼市场结论：现状写字楼市场发展缓慢，表现不佳未来区域办公市场具备一定的发展空间受整体西安市经济发展的限制，整个写字楼市场发展缓慢，写字楼未拉开与住宅、公寓类物业的价格梯度；目前主要商务板块要集中在高新区，本区域商务氛围较弱；区域主要客户以本地中小规模的草创型、成长型公司为主，他们对物业的软硬件设施要求不高，部分会选择在公寓项目中办公，对租金的承受力有限。未来本区域将形成新的“城市中心”，随着区域中心化发展，高档办公物业具有一定发展空间；产品提升空间大：目前区域以商住公寓为主，纯写字楼少，产品形象、配置、配套等方面均有很大提升空间；►投资需求旺盛：投资客户为目前区域写字楼的主力购买客户。区域良好的发展前景，为投资客户提供了有力的信心保障短期内区域写字楼市场的发展空间有限，对于本项目而言，应尽量控制办公物业的规模，同时保持弹性处理。写字楼市场本报告是严格保密的。公寓市场分析回顾：本报告是严格保密的。项目名称类型客户单价（元/平）总价（万元）销售状况风景御园商住公寓投资客户为主、陕北等资源企业老板，周边企业中高层、生意人等600030-602栋公寓1栋（整层）1栋分散赛高街区商住公寓北郊40%，西安其他区域50%，外地10%。基本为投资客，私营小老板、长庆职工、企事业单位中高层较多690050-651栋天地时代广场商住公寓投资客户、生意人及企业中高层、本地客户占60%650030-40开1栋白桦林居商务公寓/居住公寓•基本上都是投资客户•陕北客户、企业中高层、生意人、区域外高端客户、一二线城市投资客户•各类型投资客户比例相当--2栋居住公寓、1栋商务公寓代表项目公寓购买客户为投资客市场机会挖掘本报告是严格保密的。客户类型行为及置业特征置业关注点现有客户陕北财富人群•经济实力很强，购买房产很大一部分原因是为资金找投资出口•拥有多处房产，西安出现优质物业便会投资•购买数量较大，部分为整层购买公寓客户•地段•升值空间•开发商品牌区域内企业中高层•经济实力较强，多为区域内的企业中高管•对物业的鉴赏力较高，追求品质产品•购买数量通常为1-2套•地段•户型•配套区域内私营小老板、生意人•有一定的经济基础，投资意识强•购房跟随现象普遍•地段•开发商品牌西安其他区域高端客户•到处买房，看到优质物业便会购买，在西安有多处房产•地段•配套省外投资客户•多与西安有地缘关系的投资客•少量西安旅游外地客户•全国性投资客户（随着一二线城市投资风险增加，这部分投资客户数量将继续增加）•地段•升值空间未来重要客户政府公务员•项目的重点潜力客户•地段公寓投资客户主要以陕北客户、区域内中高管、私营老板、区域外客户等几类构成，对地段、未来升值潜力最为关注市场机会挖掘本报告是严格保密的。客户以中长期投资客户为主，地段、升值潜力是客户购买公寓的首要及关键决定因素公寓的客户基本上都是投资客，看重项目的区位和地段，看重项目的未来升值潜力，较少的客户单纯为获得短期出租收益购房，其中部分客户可能等待升值期间也会将公寓租出去，首先关注的是地段，看好项目的位置，其他方面关注的不是很多。——天地时代广场项目开了两栋公寓，1栋整层销售，1栋散售，整层买的客户经济实力较强，有一部分是陕北客户，有的购买基层做酒店用。客户最为关注的还是地段，首先是看重项目所在的位置具备较强的升值空间才来项目，来到项目之后才会去关注户型等下一个层面的问题。——风景御园投资客户以中长期大投资客户为主，关注最多的是地段即升值潜力，还有一方面是转手是否容易，好不好卖，能不能卖高价钱。（因此投资客户会站在使用者的角度来权衡公寓的实用性）。单纯寻求租金收益的小型投资客户较少。——莱安逸境销售代表市场机会挖掘本报告是严格保密的。客户需求分析——长线投资型客户收益性安全性进入性流动性投资者关心的四个方面能不能挣钱？安全性进入性流动性风险大不大？门槛高不高？脱手容易吗？本项目所在核心地段保证了其收益性和安全性适度小面积、低总价能降低投资门槛，提升流动性区域内公寓投资客户以中长期大投资客户为主，追求资产的升值保值能力，一方面关注地段即升值潜力，另一方面关注转手的难易度世联模型：市场机会挖掘本报告是严格保密的。其他关注因素排序：户型〉装修〉配套〉物管〉开发商品牌投资客户关注点排序：地段、户型合理、精装修、配套、物业管理、开发商品牌。户型合理包括：采光、格局、设计等。——莱安逸境销售代表除了地段、升值空间之外，客户考虑得最多的就是户型了；首先采光要好，另外格局方正，不能出现设计不合理或者面积浪费的地方。另外客户对精装修也比较感兴趣。——风景御园销售经理投资客户不像住宅客户，对产品本身关注的比较少，确定了户型、面积之后，是否有装修，项目周边的以及自身的配套是否成熟都是客户最得最多的问题，此外，物业管理也比较重要。——天地时代广场销售经理项目的地段决定了未来升值空间很大，同时项目的大规模、完善配套、开发商品牌、酒店服务等众多的因素足够打动客户了。——白桦邻居销售经理市场机会挖掘本报告是严格保密的。客户对户型的格局方正、实用，采光良好关注较高，市场表现较好的户型为50-60平米的一室一厅访谈纪要：户型格局要方正、实用，一室一厅的房子销售好于零居，投资客户购房时会站在使用者的角度考虑，认为一室一厅功能性更强，项目内48平的房子销售优于34平户型，并非总价越低销售越好。——莱安逸境策划经理项目名称公寓类型主力户型风景御园商住公寓45-75第5国际商住公寓130-160赛高街区商住公寓70-90平白桦林居商住公寓50-70平双子座公寓商住公寓85-95双威理想城商住公寓49、51平雅荷中环大厦商住公寓100-150除了地段、升值空间之外，客户考虑得最