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Times•泛城项目策划报告谨呈：XX房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。报告正文：一、项目价值分析二、项目定位三、发展思路之竞争策略四、发展思路之产品策略五、发展思路之营销策略六、发展思路之推售策略七、附件：世联服务内容简介项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析1项目价值分析我们是什么？区位本体条件本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口.项目地块坐北朝南.整个地块呈较为标准的正方形;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段,此路段为成都通往新都之重要路段.目前除本项目外周围在建项目较多,其中蓝光集团所开发项目极具代表性.本项目经济指标本体条件·规划建设净用地面积：2882m2·规划总建筑面积：18730.4m2其中：(一)地上建筑面积：16991.3m2其中：1、办公建筑面积：13944m22、商业建筑面积：3027.3m23、其他建筑面积：20m2（二）地下建筑面积及层数：1739.1m2其中：1、地下停车库建筑面积：1714.5m2、地下设备用房建筑面积：728m23、地下建筑层数：1层·容积率：5.90·商业建筑面积占总建筑面积百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·绿地率（大于等于）：26.1%·机动车位：85辆其中：1、办公机动车位：69辆2、商业机动车位：20辆·非机动车位：149辆其中：1、办公机动车位：55辆2、商业机动车位：94辆本项目主要交通干道：二环路北三段、解放路一段、北新干道远期规划成都地铁三号线规划，经过本项目向市中心延伸，与地铁一、二、四号线连接可转乘。交通项目道路条件良好，但目前公交系统和轨道交通匮乏，未来有望改善。本体条件本项目配套现状商业配套本项目所处区域配套设施成熟，主要满足停车位的需求。如：工商银行、超市、学校公共配套预留开放式大型活动广场，为居住区提供公共活动空间及场所。本体条件规划配套成都三十三中学幼儿园中心医院老年公寓工商银行超市学校地块关键字城北.金牛区区位性质规模独栋公寓优势：1.地形规整，便于建筑产品规划少；2.项目近主干道,交通便捷；3.项目单价总价低.户型设计好；4.项目位四大商圈交叉区，周边商户较多\住宅区多，市场消费潜力大。劣势:1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益。地块优劣势本体条件项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析1项目价值分析我们是什么？位置：本案位于成者市金牛区梁家巷片区解放路一段,于北二环路口;临街面约14.8米.北则为红旗巷,南则为二环路,东则为解放路一段。定位：新城市”，展示项目区域的配套环境、区域的市场的发展潜力等。“炫动小户”，体现项目户型特点,户型的灵动,低总价,时尚,适应方向广等。“活力股”，积极向上，体现项目物业投资性\项目区域市场的升值潜力。目前中国股票市场很火热,借大众所关注焦点突显本项目物业及区域价值。概述Times•泛城概念性定位为“新城市炫动小户·活力股”。性质：区域.城北金牛区经济环境区域.城北金牛区五块石批发市场商圈本案项目地西侧城北客运中心往北则方面即为五块石大批发市场;市场环境活跃,交通便利,人力资源丰富.茶叶\药材\蔬果\建材批发市场皆聚于此,商贾聚集.从地理区位看，项目经济环境较为优越，处于四大商圈的辐射之中城北物流商圈项目至北,经驷马桥至天回镇为成都物流货运经济集中区域.经济环境区域.城北金牛区荷花池批发市场商圈项目往西约1公里即为荷花池大商圈区域,属成都北部商圈代表区域,衣饰\饰品\箱包\皮革\货运……商户众多;有较长的发展历史.建材市场商圈项目自身地处一建材市场集中区域,项目旁美壳装饰城,国美电器,512建材市场…项目北面之富森`美家居建材市场,至今已是成都建材市场之重要区域,同时与五块石建材市场连成一片,成为成都建材市场之主要区域.影响较大.经济提升、绿化跟进规划区域.城北金牛区新兴片区,绿化跟进城北解放路一段、驷马桥片区因为自身原因,曾经给人留下的是脏、乱、差的印象,随着城市化进程的不断提高.现本项目片区属于成都市旧城改造一重要区域,除了迪邦、蓝光、汇融、兴元、天赐等众多开发商所开发新项目外,还有政府与发展商共同合作的限价房项目落居于此(如:干道北回归线).绿化的打造从整个城北的概念来看.现2000亩城北沙河源绿化片区、新绿水碾公园、近5000亩高尔夫球场、熊猫基地、北湖、东湖公园;从现市政府对城北区域的行政重视到实际开发情况,反观城北的历史与今天;未来城北的城市化发展进程可见一斑.城北经济地位的稳定,区域的发展城北属于成都经济、商务一重要区域,从市政府的规划来看,未来城北经济地位不会改变,加之目前并且北部住房市场的发展,在未来,城北区域商务类型物业的需求会有一定的突显.项目判断内因外因本体分析区域环境分析土地市场分析1项目价值分析我们是什么？土地市场概述近期东丽区土地供应主要集中在四个片区：近期东丽湖西北区域土地供应量充足，主要集中在四个片区空港物流加工片区：住宅供应量22.92万华明示范镇片区：预计住宅供应量167.03万，预计商业供应量120万华明新家园片区：住宅供应量108.17万，商业供应量22.7万东丽湖西北片区：住宅供应量83万，商业供应量48.8万土地市场02号03号04号07号06号05号成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途楼面地价（元/平米）02号2008.01.169.31.312.1商业1075.7303号2008.01.1614.11.217.0商业1012.7504号2008.01.1713.11.519.7商业711.4605号2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306号2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407号2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津亿兆投资发展有限公司东丽城市基础设施投资有限公司天津市东方财信投资有限公司东丽湖西北地块2008年初，东丽湖西北区域土地放量，商业、居住用地平分秋色，楼面地价相对较低土地市场116119120117118天房华侨城北京住总安居建设成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途楼面价（元/平米）116号2007.09.2928.81.131.86居住5053117号2007.09.3019.920.8316.44居住5547118号2007.09.3027.611.1632.14居住1263119号2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商业3512120号2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商业3508华明新家园地块2007年9月，在新家园政策的影响下，华明新家园居住用地地价高涨，楼面地价突破5000元/平米，天房、华侨城等实力开发商纷纷进入土地市场成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途起拍价（万元）09号--46.72--居住、商业金融、公共服务设施25366410号--47.79--居住、商业金融、公共服务设施25889411号2008.01.1543.342.1291.85居住、商业金融、公共服务设施255516（成交价）2007-09挂牌地块图示天津鹏润方圆房地产开发有限公司2007-10挂牌地块图示华明镇地块2008年华明镇地块陆续启动，各地块均包括商业和居住用地，体量较大，除本地块外，其它尚未成交土地市场A远洋新干线高尔夫管委会蓄水湖皇冠国际万顺酒店及酒店式公寓空港物流加工区地块2007年空港物流加工区内土地供应主要为工业用地，少量商业（汽车4S店），住宅用地极为稀缺成交日期占地（万平米）容积率建面（万平米）用途楼面价（元/平米）津空加（挂）2007-19-1号2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.632007年空港物流加工区内另出让工业用地10块，商业（汽车4S）用地6块土地市场07号06号空港A10号9号05号118号120号本项目119号117号116号081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面积34.4万平米，容积率1.9建筑面积14.96万M2建筑面积22.5万平米，容积率1.2建筑面积26.1万平米，容积率1.3建面20.88万平米，容积率0.8建筑面积32.14万平米，容积率1.16建筑面积46.76万平米，容积率1.7建筑面积6.85万平米，容积率0.84建筑面积16.44万平米，容积率0.83建筑面积31.86万平米，容积率1.1未来竞争分析——住宅区域内住宅未来面临激烈竞争,总供应量约350万，未来1-2年市场供应充足供应量108.17万平米供应量83万平米建筑面积59万平米，容积率1.7建筑面积61.3万平米，容积率1.7供应量167.03万平米土地市场04号03号10号9号02号本项目120号119号081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面积19.7万平米，容积率1.5建筑面积12.1万平米，容积率1.3建筑面积43.8万平米，容积率3.2建筑面积17万平米，容积率1.2建筑面积7.08万平米，容积率7.08建筑面积15.62万平米，容积率0.84未来商业主要集中在华明示范镇和空港物流加工区内，项目周边商业竞争激烈未来竞争分析——商业建筑面积40万平米，容积率3.2建筑面积40万平米，容积率3.2供应量80万平米(估算）供应量48.8万平米供应量22.7万平米土地市场从2007年9月至今，伴随华明新家园和东丽组团的发展，区域土地放量显著，住宅供应量约360万，商业供应量接近200万；项目未来居住、商业产品均面临激烈竞争。由于新家园政策的影响，土地价格走高，居住用地最高突破5000元/平米；未来1-2年内商品房供应充足,且价格平台较高；项目土地成本相对较低，对抗市场风险能力强。空港土地供应主要以工业、商业（大型集中商业和4S汽车店)为主，居住用地较稀缺，但短期内产业人口增长有限，其对住宅的需求量也有限。土地市场2项目定位——我们的价值是什么？从城市功能和发展的角度，结合自身的禀赋，挖掘项目在城市中的价值我们的价值是什么？我们最大的机会是什么？需要从城市功能站位上考虑项目价值，动态的分析新区发展规律。项目难点判断站在战略层面定位本项目优质户型与低总价.本项目区域价值与投资价值.本区域未来房产市场竞争力的不可忽视.XX对项目发展方向的思考本项目优质户型与低总价.项目为小型项目，独栋小户型公寓。本项目区域价值与投资价值.新城市炫动小户·活力股城北商圈：处于城北四大商圈中心本体禀赋：独栋小户型公寓城市形态：功能完善、有机循环的城市重要节点xx对项目核心价值的理解项目的核心价值综合性质规模城北商圈城市发展价值核心价值优势劣势机会威胁住宅1.因为城北的历史问题,大区域市场会受到影响2.地块规模小，在营销推广上难以产生规模效益1.周边项目较多，每个项目都有小户型物业出售.直接形成竞争2.待开发地块较多，潜在竞争性项目不容忽视3.项目产权四十年问题,容易造成群体抗性.SWOT1.地形规整，便于建筑产品规划2.项目近主干道,交通便捷.3.项目单价总价低.户型设计好.4.项目位四大商圈交叉区，周边商户较多住宅区多，市场消费潜力大1.项目地处四大商圈交叉间,其中近荷花池、建材市场商圈,区域小户型较少,可以补足这商务性公寓市场的不足.2.本区域多数项目入市在前，可以借鉴其成功经验3.项目处于旧城改造区域，新兴商业将改写市场格局4.本项目定位于小户型精致公寓.其投资价格大于一般住宅,灵活,适用.基于项目的核心价值，确立项目发展方向线索泛城城北商圈本体综合性质规模城北商圈城市发