世联北京奥林匹克花园三期营销策略及工作计划

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/212019/10/21北京奥林匹克花园三期B地块营销策略及工作计划谨呈：北京奥林匹克置业投资有限公司本报告是严格保密的。2北京奥林匹克花园三期B地块营销策略及工作计划开发目标市场分析客户分析价值体系构成分析营销策略及关键行动销售计划推广计划本报告是严格保密的。3开发目标本报告是严格保密的。4奥林匹克花园三期B地块：•总占地47083平米•住宅总建面90235平米•容积率2.08•总户数658套北区350套南区308套短期目标：解决三期B地块销售2005.10.31B地块北区销售完成2005.12.31B地块南区销售完成目标销售期2005.6-2005.12平均销售速度100套/月左右中长期目标：北奥整体开发成功成功塑造北京奥园良好的品牌与形象一期住宅实收均价4748元/平米二期住宅实收均价5600元/平米左右三期预期实收均价将比一二期有大幅提高本报告是严格保密的。5市场分析2005宏观市场趋势东区市场发展概况竞争与机会本报告是严格保密的。62005宏观市场趋势第一季度宏观经济发展概况以上分析来自：北京世联2005年第一季度北京房地产市场状况分析报告2005年第一季度，北京市主要经济指标表现稳定，但是增幅较去年同期有比较明显的回落，从发展趋势看，比去年第四季度进一步减缓，反映宏观调控的影响有所增强。1、工业生产增势减缓。北京市规模以上工业企业实现增加值增幅比上年同期回落8.6个百分点，比去年四季度回落7.7个百分点。2、高新技术产业发展形势较好，完成工业增加值89.4亿元，按现价计算增长15.8%，增幅同比提高4.1个百分点。3、投资增幅进一步回落。北京市完成全社会固定资产投资增幅低于上年同期27.9个百分点。其中，房地产开发投资191.2亿元，增长11.9%，增幅低于上年同期28.7个百分点。4、消费市场运行平稳。北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售额432.3亿元，比上年同期增长19.4%。5、物价水平继续上行。北京市居民消费价格指数高于上年同期2.2个百分点。其中，食品类价格比上年同期上涨6.7%，居住类价格上涨5.5%。6、居民收入稳步增长。扣除价格因素，北京城市居民人均可支配收入实际增长9.4%。本报告是严格保密的。72005宏观市场趋势第一季度行业市场发展概况以上分析来自：北京世联2005年第一季度北京房地产市场状况分析报告2005年北京市房地产开发投资继续平稳增长，一季度累计完成投资191.2亿元，比上年同期增长11.9%。以1997年3月为基期的房地产开发景气指数（简称“京房景气指数”）为104.8点，高于2004年一季度景气水平2.1点。房地产开发整体运行处于景气区间。从地域来看，北京市商品房的区域分化非常明显。以四环为界，1季度，北京市四环以内商品房的平均售价达到了7795元/平方米，而四环以外商品房平均售价为3971元/平方米。从区域来看，1季度，城八区商品房平均售价为6887元/平方米，远郊区县为3164元/平方米；其中，住宅分别为6370元/平方米，3102元/平方米。本报告是严格保密的。82005年第一季度北京市房地产开发统计资料主要指标合计上年同期增幅(%)房地产开发投资（亿元）191.2170.911.9#住宅83.676.69.2商品房施工面积(万m2)5609.25361.44.6#住宅3853.53657.45.4本年新开商品房面积(万m2)335.3337.7-0.7#住宅223.5224.9-0.6商品房竣工面积(万m2)313.7228.437.4#住宅235.4174.435.0商品房销售面积(万m2)353.8268.631.7#住宅327.3248.631.7商品房销售额(亿元)184.4125.946.4#住宅158.3108.446.1本报告是严格保密的。92005宏观市场趋势第一季度北京楼市供应状况以上分析来自：北京世联2005年第一季度北京房地产市场状况分析报告2005年第一季度，北京总共新开楼盘60个，与去年同期相比，增加67%；总建筑面积416.5万平方米，与去年同期相比，下降17.5%；总供给面积307.7万平方米，平均价格为￥8164.0元/平方米（含普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业、综合体等）。从时间来看，第一季度新增楼盘主要集中在3月份，3月份新增楼盘36个，占全部的60%；1月份新增楼盘19个，二月份新增5个。从行政区域来看，新增楼盘主要集中在朝阳区（数量比例为52%；建筑面积比例50.3%；供给面积最大，为157.7万平方米）、海淀区和丰台区，三个行政区新增楼盘占第一季度全部新增楼盘的71.7%。具体来讲，新增楼盘主要集中在青年路区域（8个）、望京区域（5个）、双井区域（4个）、马家堡区域（4个）、亚运村（3个）、朝阳北路区域（3个）和新世界商圈（3个），7个区域新增楼盘占第一季度全部新增楼盘的50.0%。从物业类型来看，第一季度北京房地产市场的发展依然是以普通住宅为主，新增楼盘数量为38个，占全部新增楼盘量的63.3%；总建筑面积为265.6万平方米，占全部新增楼盘建筑面积的63.8%；总供给面积（可售面积）为190.7万平方米，占全部供给面积的62.0%，平均价格为￥6108元/平方米。城区普通住宅的平均价格为￥6760元/平方米本报告是严格保密的。10市场分析2005宏观市场趋势东区市场发展概况竞争与机会本报告是严格保密的。11东区市场发展概况北京东区楼市格局百子湾-西大望燕莎望京东坝四方新区朝阳路-朝阳北路本报告是严格保密的。12朝阳路-朝阳北路-青年路板块望京-燕莎-酒仙桥区域西大望路-百子湾区域CBD南区-四方新区通州板块京通快速路沿线上述热点区域的发展主要依靠CBD和燕莎区域的辐射带动以及由东三、四、五环、朝阳路、朝阳北路、京通快速路、京顺路、机场高速路组成的快捷交通网络以下区域是目前东部市场的热点梯度理论：城市的发展一般遵循依托快速路自中心向外延展的梯度，北京城的发展是最典型的例证。受梯度理论影响，东坝近年的发展较缓，但随着周边区域市场供应的日益饱和，东坝将成为新的热点区域本报告是严格保密的。13第一季度望京片区市场基本指标指标新增楼盘数量总建筑面积（万m2）总供给面积（万m2）平均价格（￥元/m2）数量普通住宅公寓普通住宅公寓普通住宅公寓普通住宅公寓3118.07.617.04.675858500楼盘名称物业用途建筑面积（万m2）均价（￥元/m2）发售日期入伙日期宝星园二期·宝星国际普通住宅115000.07500.02005-1-152006-10-30季景沁园4.9号楼普通住宅30000.07900.02005-1-212006-12-31LOFTEL住宅、办公17123.28700.02005-1-82005-6-30城市月光三期C座普通住宅27000.07356.02005-3-192005-10-1博雅国际中心住宅、办公96000.08500.02005-3-152006-12-31本报告是严格保密的。14望京区域住宅市场存量统计序号项目名称总开发规模（万平米）已开发规模（万平米）未开发规模（万平米）开盘日期入住日期1季景沁园3322112004.72007.92CITYONE17.814.43.42004.52005.53华鼎世家3018.311.72004.72007.94湖畔雅居106.63.42004.42005.85宝星国际151232005.12006.96鹿港174.412.62004.112006.37澳洲康都282262004.22005.8合计——150.899.751.1————区域存量消化迅速，早期项目基本售磬，7个在售项目均是2004年入市在售项目以10-20万平米中型规模为主，区域总供应量达150万平米在售项目基本进入销售中后期，已开发面积约100万，占量的66％，存量约50万平米未来两年在售项目将向市场继续供应50万平米，其中超过10万平米的项目有鹿港、华鼎世家和季景沁园50万平方米的现有存量将在2年内进行消化本报告是严格保密的。15望京区域住宅潜在供给量统计望京地区经过多年的开发，可开发的土地已经所剩无几随着一系列土地新政策的出台，项目开发进度明显放缓规划通过40A22年内启动20K53年内启动20K6的2、3、14、154可能较慢30395启动较快，方案已审定，为电子城西区与城建集团合作4023－266——190——合计已动工40A11目前进度预计供应量（万平米）地块名称序号规划通过40A22年内启动20K53年内启动20K6的2、3、14、154可能较慢30395启动较快，方案已审定，为电子城西区与城建集团合作4023－266——190——合计已动工40A11目前进度预计供应量（万平米）地块名称序号2005年可能入市的供应量为120万平方米年内有效供应量约为40万平米本报告是严格保密的。16望京住宅市场——销售状况需求旺盛，价格速度攀升，局部供不应求项目名称开盘日期开盘均价涨价幅度销售率目前均价备注季景沁园2004.7730070090%7800精装CITYONE2004.56700110085％7800商住华鼎世家2004.7640030090％6700毛坯湖畔雅居2004.4740010085％7500毛坯宝星国际2005.16300100060％7500毛坯鹿港2004.11690060097％7000毛坯澳洲康都2004.25400148090％6880毛坯望京表现出极强的需求量，在售项目全部是2004年入市，推出的楼栋均实现80％以上的销售率，价格上涨600-1000元/平米；另外，出现季景沁园、CITYONE和澳洲康都等项目在春节前的销售淡季纷纷开新楼栋的现象，说明他们目前还有较多积累客户，区域局部出现供不应求的现象。目前价格平台7000-7800价格较高销售速度快本报告是严格保密的。17望京住宅市场——产品特点序号项目名称建筑形式主力户型均价总价1季景沁园板塔结合精装110-140平米820090-115万2CITYONE板塔结合毛坯130-180平米8000104-144万3华鼎世家高层毛坯130-200平米690090-138万4湖畔雅居高层120-160平米760091-121万5宝星国际板楼110-150平米750083-113万6鹿港板楼毛坯100-150平米730073-123万7澳洲康都板塔结合130-150平米700091-105万区域内的竞争项目均以交通、配套、园林、景观等为主要卖点主力户型面积及价格区间重叠，同质化现象严重融科.橄榄城40万平米高层板楼，毛坯90-150平米7000元本报告是严格保密的。18东区目前主流项目概览朝阳路-朝阳北路-青年路区域资料来源：世联分析项目名称建筑面积产品类型主力户型区间均价华纺易城50万平方米板式小高层塔楼57-210平方米5500-5800元/平米国美第一城107万平方米板楼，塔楼73-137平方米5700元青年汇一期32平方米板楼，塔楼55-121平方米板楼：5500元塔楼：5300元米兰阳光11万平方米板楼，塔楼精装修60-150平方米7300元星河湾一期（全案60万平米）20万平方米高层塔楼精装准现房180平方米以上10000元以上北京天鹅湾（城启集团）占地15万平米、建面50万平米高档公寓10000元以上万象新天310万平方米板楼,精装修96-150平方米6000元本报告是严格保密的。19第一季度青年路片区市场基本指标指标新增楼盘数量总建筑面积（万m2）总供给面积（万m2）平均价格（￥元/m2）数量普通住宅公寓普通住宅公寓普通住宅公寓普通住宅公寓7161.63.149.73.061296880第一季度青年路片区市场新增楼盘列表楼盘名称物业用途建筑面积（万m2）均价（￥元/m2）发售日期入伙日期特区808普通住宅3.555002005-1-92005-11-15国美第一城一期普通住宅22.654502005-1-1