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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/212019/10/21营销策略报告世界名园本报告是严格保密的。2报告纲要1.房山区域分析2.项目本体分析3.项目成交客户分析4.区域市场房地产项目分析5.项目占位6.整体策略安排7.商业销售建议本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/212019/10/21一、房山区域分析本报告是严格保密的。4房山区——人类文明之源，历史悠久房山区，位于北京市区西南。总面积2019平方公里，山地、丘陵、平原各占三分之一；辖22个乡、镇、办事处，463个村，总人口81.4万。房山历史悠久，距今60万年到距今2万年的“北京人”、“新洞人”、“山顶洞人”先后生活在该地。1949年隶属于河北。1980年10月，由于燕山石油化工公司的成立，设立了市直辖的燕山区。1987年1月撤销房山县和燕山区的建制，建立房山区。本报告是严格保密的。5“西部生态带”、交通方便“两轴两带多中心”—城市空间发展战略构想中明确指出：大兴、房山、昌平、延庆、门头沟为“西部发展带”。“西部生态带”：西部发展带在人口总量、GDP总量和建设用地总量上都要超过东部发展带（大致的比例为1.2:1），但西部山地相对较多，发展空间相对狭小，面临生态保护的任务更大，在规划城镇人口和城市建设用地的总量上，西部发展带与东部发展带的比例约为4:6。该区域是城市未来重要的发展地区，在维护生态环境的前提下，主要承担高新技术研发、旅游、商业物流、高等教育等职能，以优化、整合、完善现有的发展空间为主，改善生态环境，引导高品质、组团式集约发展，防止高密度连片开发。境内有京广铁路、京原铁路、京石高速公路、京保公路、京原公路等放射性交通干线经过，区内公路网密度每平方公里一公里，居全国先进水平，是北京的西南门户。本报告是严格保密的。6生态、旅游、文化资源丰富，但开发利用不够丰富精彩的历史文化资源。区内共有文化古迹302处，其中世界级文化遗产1处，国家级文化保护单位3处、市级13处、区级52处。周口店北京人遗址、云居寺、上方山国家森林公园、石花洞、韩村河旅游景村、青龙湖、十渡等众多的风景名胜和游乐场所。灵奇秀美的地质地貌资源。房山被地质学界誉为“洞穴王国”。境内拥有中国北方最大的岩溶洞穴群。储量丰富的矿产、地热资源。全区有储量4.5亿立方米的大理石，储量100多亿立方米的石灰石，储量2000万吨的石英石、白云石，储量4亿立方米的花岗岩。原煤总储量达21亿吨，为“京西煤仓”之一。良乡卫星城藏有丰富的地热资源，水温高达摄氏70度，日出水量2000立方米。因每年去房山旅游的人数较少，为了吸引更多客户，房山区旅游行业正在尝试推出体验式旅游活动。挖掘北京人头骨活动本报告是严格保密的。7产业优势明显，高于通州区国内生产总值比较2002200320042005房山132.8178210238通州91.3107.6129.9143产业结构2002200320042005房山9.8：43.4：46.89.6：45.2：45.29.2∶46.2∶44.68.5：42.8：48.7通州14.7：44.2：41.111.7:47.4:40.99：50：418.5：48.5：43产业结构优化，产业比重由第一产业和第二产业逐渐向第三产业发展本报告是严格保密的。8北京区县工业排名（第四）2005年比上年增长%绝对额位次增速位次占18区县比重%海淀区6549789.88.511513.4朝阳区6292453.414.821412.9顺义区6126971613212.5房山区5712463.634.74511.7石景山区5397069.834.45611昌平区4730910.243.6649.7怀柔区2514508.249735.1通州区1993100.831.1874.1丰台区1982263.6179134大兴区175442123.610113.6本报告是严格保密的。9但房山房地产开发缓慢，不属于居住热点区域上市情况2003(M2)2004(M2)2005(M2)2006(1-9)(M2)房山区170497541158514913515368通州28816282028659821724556214通州销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)2006(1-9)8266857568396890063946282005128561309699536447204340962004148941440866540104330937482003977096360333823863593510房山区销售套数销售面积(m2)销售金额(￥)销售均价(￥/m2)2006(1-9)3153401227161503466０40252005183325606410185316693978200413161617075170943483198200312171551074429845922856本报告是严格保密的。10区域面临的机会：06年初北京规划局发布北京将建11个新城，房山区为其中之一按照北京总体规划，北京将建延庆、昌平、门头沟、怀柔、密云、平谷、顺义、房山、大兴、亦庄、通州11座新城，其中顺义、通州、亦庄3个重点新城的规划已经完成。新城的人口未来可达570万左右。房山属于11个新城之一：通州、顺义、亦庄新城规划人口规模为70万~90万人，同时预留达到百万人口规模的发展空间，大兴、昌平、房山新城规划人口规模约60万人。其中大兴、昌平、房山新城已有一定的发展基础，上述六个新城的规划总人口占新城规划总人口的75%。本报告是严格保密的。11新城规划具备优势的功能配套规划每一个新城至少有一所三甲医院，至少有一所相当知名的中、小学，还有高等院校，至少有一个有一定规模的中、小型购物中心，还有娱乐文化方面，如博物馆、娱乐中心等配套设施。新城区将变成新的人口接纳地，新城人口未来可达570万左右。北京西部将建绿色屏障，中心城每出门500米要有一块城市绿地，新城也依此理念进行建设，要达到人均18平方米甚至更高。陈刚透露，每个新城都规划了至少一条轨道交通。在新城里道路密度达到6公里/平方公里，是旧城的3倍，公共交通比例占到60%以上。政府在大力建设东部三个重点新城之际，未对其他新城做宣传，其规划前景目前不为市场认知！本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/212019/10/21二、项目本体分析项目区位项目基本经济指标项目配套项目一期综合分析综合评价本报告是严格保密的。13起始点终止点直线距离世界名园良乡卫星城9公里西四环五棵松34公里西三环六里桥35公里西三环公主坟38公里（一）项目区位——西南六环外，城市边缘区，公交落后项目位置：房山区窦店镇京石高速路出口200米处。窦店镇政府斜对面。交通情况：仅有917路公交线可从六里桥直达本项目，车程100分钟左右。本报告是严格保密的。14（二）项目基本经济指标经济技术指标占地面积2746.7亩建筑面积总共320万建筑平米容积率0.92绿化率45%停车位1：1.5总户数1.1078万户人口数量3.1万人建筑类别一期多层板楼、小高板——46万平米建面；二期联排、Townhouse别墅；三期独栋别墅、传统四合院关键词描述：规划人口数量基本相当于目前整个窦店镇的人口。售楼处提香草堂A区B区C区D区下沉广场、欧式商业街、停车场窦大路三期产品类型：独栋别墅、传统四合院二期产品类型：联排、Townhouse别墅一期产品类型：多层、小高层板楼超大规模，北京第一大盘。本报告是严格保密的。15（三）世界名园配套体系丰富可替代中心城市的丰富性、便利性68综合楼69综合楼70综合楼71综合楼72汇金大厦73综合楼74科研综合楼75国粹医院76建材超市77纺织品超市78电子产品超市79电子银行80农业产品超市81燕都花园酒店82售楼处新址83大卖场6869707172737475767778798081D区加拿大枫叶园C区法国梧桐园B区意大利罗马园8283A区荷兰郁金香园窦大路底商底商高尔夫练习场游泳池蓝天幼儿园汇金八中本报告是严格保密的。16以四个不同的国外标志性城市的命名不同的组团，以契合项目“联合国生态社区”的定位；为解决社区生活配套问题，规划了大面积的商业街和教育配套；以六层带电梯板楼为主，兼少量板式小高层（6#、7#、22#、25#），保证了相对较低容积率的建筑形式；总共2762户，其中A区在售，共772户。3214567891011121315171618211419222520232426686970717273575859606162656663647467757677787980818283272829303132333735363438394041444245434647484950515256555453D区加拿大枫叶园C区法国梧桐园B区意大利罗马园中学幼儿园（四）项目一期分析1、一期规划:52万平米本报告是严格保密的。17一期经济技术指标项目面积单位项目面积单位总用地面积34.537Ha居住人数8148人居住户数2910户1、居住建设用地34.537Ha户均人口2.8人/户其中：住宅用地7.02Ha人口毛密度236人/Ha配套公建用地1.40Ha人口净密度1223人/Ha道路用地14.017Ha住宅建筑面积毛密度1.09万m²/Ha绿地12.10Ha住宅建筑面积净密度5.39万m²/Ha容积率1.42、技术经济指标总建筑面积518811.77m²3、住宅平均层数7.5层（1）地上建筑面积483485.29m²①住宅建筑面积378108.72m²4、高层住宅比例29.7%②配套公建面积105376.57m²其中：商业建筑面积31452.63m²5、停车数量办公建筑面积21378.32m²机动车停车位1253辆公寓建筑面积24002.27m²（住宅停车位按30%计算）医院建筑面积11685.12m²其中：地上842辆教育建筑面积8546.64m²地下411辆中小学校建筑面积8311.59m²自行车停车位（地下）2910辆（2）地下建筑面积35326.48m²①停车库建筑面积12330m²人均绿地面积2.5m²/人②设备用房建筑面积3000m²绿地率35.03%③地下人防建筑面积17170.30m²本报告是严格保密的。182、配套启动较晚，不能先行展示教育配套——08年底投入使用北京汇金蓝天幼儿园、北京八中汇金分校（全日制市级重点中学）医疗配套——08年底投入使用社区中配有与国家中医药管理局合办的国家级医院：北京国粹医院、国际康复中心。商业配套——07年中陆续投入使用建筑面积8万平米的汇金大道商业街。社区温泉——未确定西南山脉温泉资源的深度利用，使温泉流进板HOUSE舒适的空间群落，惊现别样风情。环境园林——预计今年年底开始陆续投入使用社区班车——已经投入使用环保设备——预计今年年底陆续投入使用全球公认的“生态肾”环保技术，首次应用北京。项目利用地下土壤进行生态循环的设备进行污水处理，真正形成节水和环境保护双丰收的局面。本报告是严格保密的。193、户型属于区域主流设计，六层带电梯板楼为主的建筑形式区域稀缺105平米（两居）138平米（三居）138平米（三居）舒适型户型设计；大开间、小进深、南北通透；多采用270度豪华观景阳台和大飘窗设计；户型多样，主力面积60-136平米；功能划分合理，动静分区；智能安防体系、智能“一卡通”。本报告是严格保密的。20（四）项目本体综合评价体量——北京第一大盘；区位——房山区，远郊，交通不便利；产品——多层带电梯板楼建筑形式属于区域稀缺类型，户型特色平平；配套——规划价值点殷实，但大盘启动配套未先行，缺乏营销展示支撑；景观——具备主题特色，但展示滞后。北京第一大盘，大盘素质齐备。配套产品优秀，展示条件滞后。本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/10/212019/10/21三、项目成交客户分析本报告是严格保密