中兴北方基地配套住宅产品建议及销售推广策略报告

B.A.Consulting中兴北方基地配套住宅项目市场研究产品建议以及销售推广策略报告2008.01B.A.Consulting汇报思路第一部分整体市场研究第二部分典型区域市场研究第三部分项目综合分析及项目定位第四部分销售排期以及推广策略附件一：公司介绍附件二：取费标准B.A.Consulting第一部分整体市场研究市场环境行业环境B.A.Consulting整体市场研究城市环境行业环境天津市城市发展天津市GDP与人均GDP统计天津社会固定资产投资情况天津市人均收入与消费性支出城市人口增长与外来人口城市对比空港开发区B.A.Consulting环渤海经济圈确定天津新型城市定位：各经济圈三类产业结构长三角4.1：55.3：40.6珠三角3.3：50.6：46.2环渤海7.0：45.3：47.6共计4.8：50.4：44.8城市发展潜力与持续动力显现区域范围——京津唐、京津保双三角勾勒超大格局，确定“大京津”概念发展方向——核心城市有机疏散，与区域内重新集中结合发展战略——区域空间经济一体化，京津双核、多中心整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市发展B.A.Consulting中央直辖市北方最大的沿海开放城市中国北方第一大港贸易金融、物流成为未来城市发展新兴动力以港口为中心的海陆空相结合立体交通网络北方重要的经济中心，环渤海经济圈主要城市“一轴两带三区”“十一五”规划发展战略把天津定位为“北方经济中心”成为继珠三角、长三角后中国经济增长第三极。2006年正式确立《天津市城市总体规划（2005-2020）》。随着天津城市定位的明确，天津外来人口导入速度加快，中心城区建设、改造提速，为城市未来发展提供宏观基础。一轴两带三区北方经济中心地位确立，市场迎来空前机遇城市总体规划整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市发展B.A.Consulting整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津市GDP与人均GDP统计1997-2006年天津市GDP增长情况1336.381450.061639.361840.12447.662931.883663.864337.732084.66148081597617993201542238026532315503545705001000150020002500300035004000450050001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元0500010000150002000025000300003500040000元GDP(亿元)人均GDP(元)自2003年开始经济增长速度始终在14%以上的高增长平台上稳定运行。已进入经济增长高峰期。达到中等收入国家平均水平，成为国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。城市环境——天津市宏观经济行业环境B.A.Consulting整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津社会固定资产投资情况1998-2006年天津市固定资产投资增长情况575.86567.36608.8705.11046.721258.981516.841849.8811.615.5%-1.5%7.3%15.8%15.1%29.0%20.3%20.5%22%02004006008001000120014001600180020001998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年亿元-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%全社会固定资产投资全社会固定资产投资同比增长03年后，天津市总体固定资产投资额以20％以上的比例快速增长。06年，再次实现高起步，全年共投资1850亿元，占当年GDP的42.64％，投资结构进一步优化。GDP的稳定增长促进城市建设步伐加快B.A.Consulting天津市历年人均可支配收入与消费性支出765081418959933810313114671263914283585261216987719278688802965310548020004000600080001000012000140001600019992000200120022003200420052006元人均可支配收入居民消费性支出1999年至2006年间，天津市居民收支一直保持1：0.74到1：0.78的比例，居民消费性支出与可支配收入间一直保持稳定的相对性。城市人均收入的持续稳定增长保证消费性支出的走高随着经济的快速发展，企业退休人员养老待遇标准的提高和机关事业单位工资改革政策的出台，拉动了城市居民人均可支配收入增长提速。目前天津市民的收入与消费水平相比以往都有比较明显的提升，消费倾向性也越发明显，居住消费与教育消费已经成为天津市民日常开支中除饮食外最重要的部分。整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境天津市人均收入与消费性支出B.A.Consulting整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口1996——2006年天津常住人口统计（万人）1001.141075948.1910431023.671011.31007.181004.06959.48956.64952.59880900920940960980100010201040106010801100199619971998199920002001200220032004200520062006年天津市常住人口达到1075万人，环比去年增长3%，而户籍人口数948.88万人，天津市人口的自然出生率仅为1.60‰，显示出天津常住外来人口的数量也在不断增长中。而天津中心城区中，常住人口最多的三个区域依次是南开区、河西区、河东区。B.A.Consulting整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境城市人口增长与外来人口天津人口的几个特点：人口规模持续扩大，人口增长速度趋缓外来流动人口越来越成为天津人口总量增长的主要来源人口自然变动持续低水平增长，市中心区连续12年呈现负增长市中心地区人口向外扩散趋势明空港开发区、滨海新区与环城地区成为新的人口聚集地人口重心继续向东、向南移动。“十一五”期间，随着城市布局的变化和滨海新区、空港开发区、城郊经济的发展，天津人口的空间分布呈现进一步向外扩散、和向东、南部聚集的显著特征。2004-2006年天津市外来常住人口增长趋势图1023.671043107587.34114.3513913%9%11%02004006008001000120014002004年2005年2006年万人外来常住人口常住人口外来人口所占比例B.A.Consulting城镇居民收入水平（元）0500010000150002000025000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津GDP总值（亿元）020004000600080001000012000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津人均GDP（元）010000200003000040000500006000070000'00'01'02'03'04'05'06上海北京天津•差距明显形成未来发展空间对比天津、北京、上海城市发展水平天津各经济指标持续上涨，但与上海、北京相比，目前还有一定差距，城市整体经济水平的落差受城市推动力的带动上扬空间较大，可进而引爆经济快速持续增长。差级为经济持续增长的提供充足空间与动力；经济运行环境良好，城市指标可持续上扬；整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境B.A.Consulting整体市场研究空港开发区城市环境——天津市城市发展契机行业环境空港开发区，地处天津滨海国际机场东北侧，距市区3公里，距港口30公里，距北京110公里，是高度开放的外向型经济区域。空港开发区紧邻京津塘、京津塘二线高速公路，与京沈、唐津等六条高速公路直接贯通，规划的京津城际铁路及天津地铁二号线直通入区。空港开发区与滨海新区是环渤海经济圈中核心城市的核心区域，将促进天津经济重心东移。B.A.Consulting空港物流加工区高新纺织工业园区民航科技基地飞机制造区——空客A320总装厂滨海国际机场机场扩建部分机场扩建部分飞机维修区空港国际物流区飞机维修区空港保税区民航大学整体市场研究空港开发区以及临空产业区总体规划城市环境——天津市城市发展契机行业环境B.A.Consulting现状：产业情况•重点建设电子信息、机械制造、生物制药、汽车零部件、高新纺织、新材料、新能源等若干工业园。•目前一期入区企业为276家，园区总占地面积为2350万平方米，规划居住面积500万平方米，二期目前2家企业，占地面积为1850万平方米，规划居住面积380万平方米。就业人口情况•目前一期就业人口约为2万人，多为市区居民，乘班车上下班。二期目前尚处前期规划阶段。规划：•规划一期在2010年基本建成，之后启动二期规划，直至2020年建成。•预计明年一期入区企业将达到500家，就业人口将超过4万人。至2010年（一期）•常住人口：10万人•流动人口：10万人•总就业人口：20万人空港物流加工区高新纺织工业园区民航科技基地空港保税区空港投资服务中心空港一期空港二期汽车城整体市场研究空港物流加工区城市环境——天津市城市发展契机行业环境B.A.Consulting现状：产业情况•航空城的主体为天津国际机场，周边建有飞机维修及配套区，空港国际物流区.就业人口情况•目前航空城就业人口约为4500人，机场4000人，空客项目及其配套为500人。外省市人占总体人口的70%，主要居住于丽苑板块，太阳城附近。空客A320总装线项目•2006年6月入区的空客项目，工作人员100多人。目前配套三家企业，就业人口约为400人。飞机制造区——空客A320总装厂滨海国际机场机场扩建二跑道飞机维修区空港国际物流区飞机维修区民航大学机场现有一跑道机场扩建三跑道飞机维修区规划：•天津机场正在进行扩建工程，目前规划及修建二、三跑道。•A320总装线项目配套企业预计会增加到10家，工作人口达到1000人。至2020年•常住人口：27万人•暂住人口：6万人•就业人口：45万人•总人口为78万人整体市场研究空港临空产业区城市环境——天津市城市发展契机行业环境B.A.Consulting空港一期企业数：276家就业人口：2万人机场工作人员：4000人空客A320人口：400人一期全部建成常住人口：10万人从业人口：20万人空港二期二期全面启动企业数：2家二期全部建成常住人口：12万人流动人口：10万人即总就业人口：22万人END企业数：500家就业人口：4万人企业数：10.家就业人口：1000人规划中常住人口：27万人；暂住人口：6万人；就业人口：45万人；总人口为78万人。•来自空港、航空城大量的产业人口奠定了本项目来自地缘客户的坚实客户基础……2007年2008年2010年2020年临空产业区整体市场研究产业带动需求城市环境——天津市城市发展契机行业环境B.A.Consulting整体市场研究城市环境——天津市宏观经济行业环境小结：确立北方经济中心、环渤海经济圈核心、中国经济增长第三极的城市定位，未来天津城市发展将极具发展潜力与持续动力“一轴两带三区”总体结构推动天津经济飞速发展，推动京津一体化发展城市整体经济协调快速增长，综合实力显著增强；良好的投资环境，大量外来开发企业看好天津发展，进入天津房地产市场轨道交通和快速路的建设将拉动天津市的经济发展，并进一步缩小天津市区的地域性差异滨海新区、空港开发区的规划受世人瞩目，将聚集大量商务人群，对高端居住市场具有较强的需求支撑B.A.Consulting整体市场研究天津房地产市场发展历程行业环境城市环境天津房地产市场发展环境房地产政策分析天津房地产市场未来走势分析B.A.Consulting97-02年居住需求自然增长阶段产品同质化特征明显区域内需求构