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润丰·新世界广场营销策划执行报告1第一部分：市场部分一、区域市场状况分析1.房地产市场总体供求状况分析从桐乡市统计局《关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报》中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元，比上年增长9.6％，增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，分别比上年增长12.3％和22.0%;竣工面价59.1万平方米，比上年增长28.1％，完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9％，销售额5.21亿元，下降51.4％。”从上述数据中得知，“桐乡的房地产市场发展明显放缓，”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，”换言之，商用物业的开发量在36万平方米，去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市，届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。2.项目周边竞争项目分析为方便项目的平衡比较，将以表格的形式进行提交。润丰·新世界广场营销策划执行报告2项目名称尚城(宝利·罗玛)大厦项目性质商务楼基本指标地址桐乡市润丰步行街与迎凤路交界处（8183939、8185151）占地面积4000多㎡建筑面积约3万㎡建筑类型单体两幢楼，1-4层为1万㎡思维精品商场，5-17层为商务公寓商铺数量80间左右商场标准层约2500多㎡公寓标准层约2500多㎡经营年限40年，公寓50年年递增率未定发展商桐乡金弘房地产开发有限公司投资商―――物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套润丰商业步行街的商业配套广告诉求定位桐乡首座酒店式管理的商务公寓/数码广场（群楼）口号时尚领地财富旺角产品诉求未来市中心金钻地段：润丰步行街核心位置；步行街地标建筑，古罗马风格主题休闲广场和精致的空中花园；完善的商务居住配套品牌的物管服务（物管公司未定）经营规划各层功能分布/摊位数1F沿街独立商铺、里面商铺统一作颐高数码城2F颐高数码城3F未定4F未定5-17F酒店式公寓（部分为速8统一经营，其余为自主产权）辐射范围面向桐乡经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权，提供两年8％的返租回报租金（元/㎡/月）未定售价（元/㎡）商铺：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二层：￥5000－6000酒店式公寓：带装修、返租回报的￥4500；毛坯无回报的￥2800－3500销售率/租赁率商铺：3月下旬正式开盘，临街商铺基本售完，内街商铺销售缓慢公寓：带装修、投资回报的酒店式公寓销售情况良好，毛坯剩余较多综合分析1）去年房产会以全新形象出现，更推出两年8％回报的由速8经营的酒店式公寓，一时销售状况火爆；但热潮过后，跌入销售低谷，近半年来公寓销售状况一般；2）引入速8酒店作为公寓的经营管理人，推进了公寓的销售进度；引入颐高作为裙楼商业的主力商家，带动裙楼的招商，对销售有直接拉动作用，在最短的时间内引进品牌主力商家进行经营管理输出，是项目推进的一个有效捷径，值得我项目在推售过程中加以借鉴。润丰·新世界广场营销策划执行报告3项目名称瑞丰商务广场项目性质商务楼基本指标地址桐乡市润丰商业步行街与为民路交界处占地面积约34000㎡建筑面积约1.5万㎡（具体数据没定）建筑类型3层商铺，4-9层单身公寓商铺数量―――经营年限商场：40年公寓：50年年递增率―――发展商桐乡市瑞丰房地产开发有限公司投资商―――物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用未定周边配套润丰商业步行街的商业配套广告诉求定位集大型商业、特色商业和部分的零散商业，成为一个集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商铺口号定做专属你的梦想空间产品诉求长三角核心位置，交通四通八达；位于繁盛商业黄金区域，配套完善；提供星级酒店服务，商务休闲一体。经营规划各层功能分布/摊位数1F业态没有特别限制，属于业主自主经营。2F3F4-9F精致小户型私人公寓辐射范围面向桐乡及周边地区的小额投资者经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权租金（元/㎡/月）未定售价（元/㎡）商铺14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，装修费用400元/平米。销售率/租赁率1F已经全部售完，目前临步行街有一间30多平米的在转让，价格14000元/㎡。2F、3F整体出售，目前有大约1500平米已经正在装修做咖啡厅。还有近3000平米已经预订，但还没有交定金，可以整体对外出售，价格给3000元/平米左右。综合分析1）位于润丰商业步行街核心地段，三层群楼商场，与步行街人流、商业配套共享，使该项目首层商铺销售价格可观；2）住宅产品以单身公寓为主，虽说与尚城产品同质，但因为尚城引进了“速8”酒店进行品牌输出管理，同样标榜提供星级酒店式服务的瑞丰商务大厦顿显失色；3）三层裙楼由于缺乏统一业态规划、统一招商，现在除一家咖啡厅在营业外，大量面积空置，更缺乏主力商家的有力支撑，因此商业裙楼（2－3层）只能低价出售；4）项目现在的工程进度：外立面已经基本完工，但公寓仍有大量余货（大部分集中在北面），二三层商铺基本未售，资金回收情况不乐观。润丰·新世界广场营销策划执行报告4项目名称中国桐乡鞋业皮革城项目性质商务楼基本指标地址桐乡市世纪大道8号占地面积122亩(8.13万㎡)建筑面积约17万㎡建筑类型四层商业楼,15层的商务办公楼,1.5公里的长的精品街区商铺数量3000多间经营年限40年年递增率头两年发展商8%返租，无递增；之后未定发展商浙江聚宝置业投资商―――物管/经管公司桐乡市市场服务中心、上海东方国贸物业管理公司管理费用未定广告位费用未定周边配套新汽车站广告诉求定位集专业市场、精品商业街、综合办公楼为一体的综合商业体口号让财富旺起来产品诉求权威：政府立项；政府参与选址；交通要塞、客运、物流等配套交通：320国道、泸杭甬高速、乍嘉苏高速、铁路、空港、水路等产业链：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海宁皮革城、桐乡传统鞋业投资：超大规模；智能、信息化；商务办公一体；财富篇：两年8％的回报；统一经营，国际采购商进驻；政府支持。经营规划各层功能分布/摊位数一期：四层主体楼（A区）、15层商务办公楼、1.5公里的精品街区（B/C区）主体楼1F鞋业展示、批发（建筑面积约1万㎡）427间主体楼2F箱包皮具展示、批发（建筑面积约1万㎡）427间主体楼3F皮衣皮草（建筑面积约1万㎡）427间主体楼4F仓库（建筑面积约1万㎡）B区精品售卖店（建筑面积约1.15万㎡）约152间C区精品售卖店（建筑面积约1.15万㎡）约140间商务楼15层，标准层约1000㎡，共1.5万㎡；18间/层（可随意间隔）二期：精品街区、商务公寓（规划中，未定）辐射范围面向浙江、温州、台州、东莞、晋江、成都等著名产地的厂家及经销商，同时吸纳国际品牌加盟，形成全国性集散中心。经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权，提供两年8％的返租回报租金（元/㎡/月）第一年免租，第二年收60％的租金，一层：租金1000元/㎡/年二层：666元/㎡/年，三层：600元/㎡/年。售价（元/㎡）首层：￥9000－10000；二层：￥7000；三层：￥5000销售率/租赁率首层基本售完，尚余少量位置不好的商铺；二三层还有一定量的商铺未售；招商工作全面进行中。综合分析1)标准的口岸商业形态：紧邻桐乡市客运站旁，离高速公路入口近，客货运便利；2)交通便利：公路、铁路、空港、水路路路亨通；3)具备产业链支持，皮鞋乃当地传统产业，皮革有海宁前驱；4)规模大，集商贸、商务办公、酒店式公寓、餐饮、休闲娱乐于一体，走综合专业市场路线，较传统市场多元化，经营稳健，风险小；5)项目近期大力推进市场招商工作，争取在试业前尽量满场；在人才引进方面更作大投入，大有蓄势以待开业一炮而红之势；6)B、C两段步行街现正内部认购中，具体开盘时间在今年下半年。润丰·新世界广场营销策划执行报告5项目名称桐乡商业广场项目性质商业+酒店+产权式酒店基本指标地址原320国道与庆丰南路交汇处占地面积4268.91㎡建筑面积150000平方米（商业70000平方米）建筑类型1幢6层餐饮娱乐城、2幢20层产权式酒店、1幢18层宾馆、多层大型环形商业街。商铺数量沿街80多间商场标准层公寓标准层———经营年限商铺40年，年递增率———发展商浙江新凯房地产开发有限公司投资商———物管/经管公司未定管理费用未定广告位费用周边配套行政审批中心、新世纪大酒店、银园大酒店广告诉求定位吃喝玩乐购辉煌不夜城口号开启辉煌不夜城引领财富新时代产品诉求日常消费、高档消费、特色消费、时尚消费、旅游消费于一体经营规划沿街商铺美食新天体、时尚精品店、动感娱乐城、欢乐不夜天、家具生活馆、商务行政区环形商场退台式商铺其它自主经营四星级酒店，产权式酒店辐射范围桐乡及周边地区经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权租金（元/㎡/月）——售价（元/㎡）未定销售率/租赁率诚意认购中综合分析1）该项目是目前桐乡最大的综合商业项目，15万方的总体体量和桐乡首座超大规模餐饮休闲娱乐MALL，突破了现有商圈（东兴商圈）的传统临街店铺形式，将给桐乡零售商业市场带来巨大冲击；2）其商业定位是一个聚集各种商业形态的商业娱乐休闲综合体，包含的商业形态极为广泛：餐饮、购物、酒店等都在未来经营内，业态的兼容性、互补性较强；3）就其建筑形态而言，走的是临街商铺和大型建筑结合的路线，中心建筑物布置有推台式中庭，两翼业态与之形成业态的动静互补，从购物环境、人流动力线、出入口设置等角度考虑，中心环形建筑如加天幕，比较适宜做大百货。4）受市场环境影响，项目反应较冷谈，价格、返租情况等都还没有明确，一切都在静观其变。项目在招商上也存在问题，目前还没有一个有意向的主力商家，开盘推迟到5—6月份，可能会与我项目有冲突，形成一定的威胁。5）由于公司内部决策问题，此项目现在处于停工状态，对我项目暂无太大威胁。润丰·新世界广场营销策划执行报告6项目名称中国崇福皮草大世界项目性质专业市场基本指标地址桐乡市崇福皮毛市场内占地面积250亩(16.67万㎡)建筑面积约3.4万㎡建筑类型主体五层商业楼,五层商务楼商铺数量400多间经营年限40年年递增率发展商浙江正中房地产开发有限责任公司投资商―――物管/经管公司桐乡市市场服务中心、上海东方国贸物业管理公司管理费用未定广告位费用未定周边配套货运、旅业、皮毛原料加工厂广告诉求定位集产品展示、成品交易、设计培训、业务洽谈、休闲活动等多种功能的现代化综合市场口号皮草大世界，天天皮草节365天永不落幕的皮草展览会产品诉求传统产业支持，历史悠久；位于长三角核心位置，交通便利，人流汇聚；位于皮毛市场规划区内，国内外经销商汇聚；集产品展示、成品交易、设计培训、业务洽谈、休闲活动等多种功能的现代化综合市场，摒弃传统专业市场的单一格局，配套完善；规划超前，建筑设计理念（大开间、大中庭）先进；经营规划各层功能分布/摊位数一期：主体楼一幢，约3.4万㎡1F箱包皮具展示、批发约70间2F裘衣服装展示、批发约80间3F辅料展示、批发约80间4F商务办公5F国际商务区东楼5层，商务楼（带独立卫生间），办公及科技开发设计中心二期：梦幻中心（17层商务楼/公寓）辐射范围长三角，国内外主要对口城市经营模式物业属性发展商向小业主售卖产权租金（元/㎡/月）3-5元/㎡/天售价（元/㎡）（04年开盘价格）7000-13500元/㎡销售率/租赁率首层尚有一定量的商铺未售、二三层销售状况更差；目前首层开业率较低，二三层也只有靠近中庭一带开业率稍高，其余的空置为主。综合分析1）位于320国道傍边，泸杭甬高速长安出口处，交通四通八达；2）位于崇福皮毛市场里面，具备传统产业基础，行业集聚效应明显；3）集产品展示、成品交易、设计培训、业务洽谈、休闲活动等多种功能的现代化综合市场，摒弃传统专业市场的单一格局，配套完善；4）建筑理念先进，采用大开间、大中庭、观光电梯、中庭自然采光等设计，使市场环境大为改善，通透舒适；5）目前项目以招商为主，但因为处于淡季，情况不甚理想；二期商务楼一直未见动静。润丰·新世界广场营销策划执行报告7项目名称洲泉·