中原XXXX中益国际家居MALL营销策划177p

项目营销策划报告中益国际家居MALL中益国际家居MALL东北家居建材总部基地财富引擎投资焦点成为城市资本时代的商业领航者一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略二、项目SWOT分析项目分析一、项目指标一、项目指标公建（商铺）公寓首层二层三层四层3-21层建筑面积19068195705727572741106套数504504111000总计89011㎡(不含展厅）总套数约2200套一层业态：陶瓷卫浴主题，板材、商业配套。配套商业街陶瓷卫浴板材街一层业态计算业态面积铺位数百分比陶卫区11994.9533166%板材区3340.20110621%商业配套2183.9976713%合计17519.155041%业态分布特点二层业态：木装批发主题，配饰配套。楼门街地板街橱柜街配饰街二层业态计算业态面积铺位数百分比楼门区5524.19817435%配饰区4201.04212024%地板区5706.29914429%橱柜区2544.2376613%合计17975.785041业态分布特点三层业态：五金电料市场、美食广场及管理配套。市场管理五金电料市场美食广场公寓业态建筑面积五金涂料超市2661.46开发商办公1152.84美食广场1391.40合计5205.70业态分布特点四层业态：灯饰超市、美食与管理配套。办公用房业态分布特点灯饰超市公寓美食广场业态建筑面积灯饰超市2661.46开发商办公1152.84美食广场1391.40合计5205.70项目策划推广报告一、项目指标(商业街）商业街各层面积比例：各层面积比11%11%38%40%首层商铺二层商铺三层商铺四层商铺以上各层比例可以看出：首层面积占38%,对资金回笼及整个项目招商及未来运营（品牌商家），有基本保证。二层面积占40%，一、二层面积接近，对市场的营业起到相互促进的作用。两层占近80%，可以有效统一经营和管理。三、四层面积各占11%，可以填补首、二层的商业业种空白和丰富家居MALL概念。项目策划推广报告一、项目指标(商业街）商业街各层经营套数比例：各层套数比115045040200400600首层二层三层四层首层二层三层四层以上各层比例可以看出：首、二层套数各有504套，大连最大的可售建材市场，加上展厅，就可以体现项目的巨大规模，并有效吸引附近商家进场经营。项目策划推广报告二、项目SWTO分析S-优势区域价值：项目位居大连新城区，与大连主城区仅半小时车程，随着人口增加，逐渐变成城市的重要地区，地块的价值会不断攀升。商业气氛：周边陶瓷、建材经营商户众多，是大连心目中传统的家具装饰的采购地域。配套完善：跟同类项目对比，项目规模、规划、设计具有很强的竞争力，齐备的配套，提供了投资者、经营者优越的创富平台，给消费者提供良好的购物环境。升值潜力：大连乃至金州新城市组团规划快速实施。交通优势：沈大、丹大高速及金州火车站，交通便利。规模优势：60万总建的超大型家居（建材）采购基地。业态整合：完善的配套、合理业态分布、容易形成“一站式”采购中心。整合优势：整合北中国区中高当家居生产、经营企业，有效集聚社会资本，高速创造财富。二、项目SWOT分析W-劣势经营气氛：由于项目体量大，短期内形成浓厚的商业气氛，但需要一段较长时间养商期。培育周期：需考验本商业招商、运营、管理的能力，信心建立尤为重要。竞争气氛：中益、后盐、华南等竞争对手，经营时间较长，积累部分忠诚商户。二、项目SWOT分析T-威胁点商业格局：周边的同类市场，将来会按照城市规划配套，将不断变化，具有较多的不确定性。知名度：本项目一直受到“中益”品牌的影响，延续该品牌将“受制于人”，对项目以后的销售及经营。商家忠诚度：商圈内的经营者，都是生意人。若商场没有稳定的客、商流和较快增长的收入，他们会随时转换经营场所。竞争对手：针对本项目，他们可能随时调整销售及经营策略，继续吸引商家继续经营。会笼络各自的经营商家、制造对项目不利的消息、或者抢夺经营客户。运营能力：项目巨大、项目运营能力，会直接形象到项目是否成功。二、项目SWOT分析O-机会点区域升温：09年后，住宅及商业物业租金不断上涨，说明金州区域价值在不断提升。市场空白：大连金州及开发区和北三市尚无象本项目科学的业态布局，填补了城市发展经营场所空白点。格局调整：由于大连市的各建材城都开始增容，“居然之家”的进入提升了项目的竞争格局。信用等级：政府支持、给项目增加了信用度，对提升项目品牌价值，项目的销售及经营都有很大带动。一、项目分析二、产品分析三、项目定位四、营销推广六、营销机构/销售组织和管理系统营销报告内容五、推售顺序与方法九、销售培训七、营销难点及对策八、招商策略(一)、商业街(二)、公寓(三)、展厅产品分析(1)、商业街指标商铺首层二层三层四层胜利路1272.0141464.0212928.0432928.043外商业街2368.1552427.33012799.07632799.0763内商业街15427.8615679.04总计19068.0319570.3955727.1195727.119项目策划推广报告(2)、商业街分布特点1272.0142368.15515427.860200040006000800010000120001400016000胜利路外街铺内街铺首层面积比7%12%81%胜利路外街铺内街铺①首层商铺分布特点首层商铺临近胜利路的占首层面积7%，总共29套，平均47㎡/套。，只能提供5-7家高级品牌进驻。临近中益陶瓷建材市场的也仅占12%，总共19套，平均34㎡/套。说明首期对外展示功能较好商铺的展面比例较少。剩余81%的商铺都在商业区内，说明商铺大部分按照商场铺价值，限制商铺价值提升。单铺开间4米，进深8米，属于小面积商铺。做成较大展厅柱子较多，难度较大。(2)、商业街分布特点14642427156790200040006000800010000120001400016000向胜利路向外街向内接二层面积7%12%81%胜利路外街铺内街铺②二层商铺分布特点按照朝向跟一层分布相似。二层商铺基本属于专业类市场铺。靠胜利路占7%，外街12%，总共19%。说明二层19%的商铺较强展示功能。项目策划推广报告二、商业街分布特点③三、四层商铺分布特点属于长廊式双排列式商铺，展示功能较弱，需要较强的引导指引。4200420039503950420042003950395039504200395039504200420042003950395042003950395042004200385039502004200395042005504400420063950三层平面图1:100未加盖出图专用章无效06111580611152大城建勘证丙字证书号技术总负责人工程负责人主管副院长单位负责人校对设计审核专业负责人大连市金州区规划建筑设计院建设部设证乙字4200号设计编号比例日期图号2010年日月建施-32009-381三层平面图工程图名号名称420016830250M102490905502503002002001500200025080008000100M1024FM1521办公室100250200350BLMC1250250M1024M1024M1024M10241500300办公室300办公室4200女卫间60006000280BLMC45.400上18509009001150120090909.4007.40011.400下55020011501400300029502505090240360M1M1M1M1M1M1男卫间906060SC24209090SC2420办公室900904200240090090090900900240042009090BLMC24200240063680SC2420办公室4200办公室909060办公室BLMC2250250M1024M1024300300M1024M1024办公室1260BY09069090办公室BLMC2120250250办公室30030060560M1024M1024M1024M102411.4004200SC2420办公室SC2420办公室90909090100SC2420办公室200420024009009009009002400SC2420办公室90909090420024002400900900900900300M1024M1024BLMC2250250300300M1024M1024M1024M1024办公室办公室250BLMC2250300M1024M1024办公室30056012606060BY0906办公室M1024M10244200SC2420办公室90909090SC2420办公室42002400900900240090090090SC2420办公室9090SC2420办公室90420090024009009009002400900250300M1024M1024BLMC32502502003509090300M1024M1024办公室300M1024办公室BLMC3A550550FM1521SC1518办公室1500250200025016830775080001200120090BMMLC290SC2420办公室90办公室2504200240090090039509.400上下901002007.40011.40060006000280300029505028042004200M1024M1024250M10243850办公室41004400550200300550800080001683020010020010039504200250250BLMC13502003950办公室9090办公室300300300055014004200BLMC42000250150060006000FM152115.100下28029505020013.2501200M1男卫间1850M10241500女卫间909011509009006060M1M1M1M102490办公室M1M1M102490240025011509002400900SC6620900M1024M1024250M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024M1024BY0906M1024M102460560办公室395042002504200四层平面图2504200BLMC2420025025039503950300办公室90办公室300BLMC2420042002503950170025039505606060办公室3001260300办公室639501:10042004200BLMC239502503950250300办公室300办公室4200BLMC239502502503950办公室办公室30030060126006111520611158专用章无效未加盖出图工程负责人技术总负责人设计校对建设部设证乙字大连市金州区规划建筑设计院大城建勘证丙字单位负责人证书号主管副院长专业负责人审核办公室4200395042002502503502003950办公室3003004200BLMC-34200550550办公室9090300300BLMC3A2507750日期比例月年2010日1四层平面图名称号号图名工程图号设计编号建施-42009-388000168302400办公室4200900420090420042004200420090020010090240M10249090办公室90办公室9090M10242502509002400900360SC66202400900900120909090