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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2011年盐城市金辉城营销策划建议南京中原地产2011年5月Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010新政走势分析及预判¶房地产新政走势分析¶新国八条政策解析¶未来走势预测本部分数据来源：南京中原DRC监测数据Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010房地产新政走势解析2010年是中国楼市的调控年，抑制性的政策频繁出台。但市场并没有出现政府预料中的走势。2010年全国主要大中城市新房成交量多数呈现萎缩，但多数城市房价仍在快速上涨中。新政的压力之下，各大中城市的成交量出现了明显的萎缩，但价格依然坚挺保持快速上涨。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010房地产新政走势解析各个大中城市的房价并没有出现预料之中的下跌，甚至在下半年个别城市还出现上涨的态势。这使得政府近一年的楼市调控陷入僵局，因此政府在2011年初出台更加严厉的第三轮调控以抑制房价上涨。各个城市房价的快速上涨使得前两轮调控彻底落空，因此在2011年伊始政府出台更加严厉的“新国八条”Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010“新国八条”政策解读第三轮调控明显是前两次调控的升级版，不但在金融领域出台“限贷”、收紧银根、加息等手段调控楼市，而且还通过行政手段限制购房者购房，楼市调控前所未有的严厉。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了8项调控措施(简称“国八条”)。此次推出的“国八条”，可视为2010年两次调控政策的延续，各界猜测已久的“第三轮调控”终于来临。而涉及范围更广、程度更为严格的全国版限购令标准的颁布将使成交短期内再陷低迷。“新国八条”政策解读Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点一】2011年政策出台时点提前通过对比分析历年房地产调控政策可以看出，房地产政策一般在春节后的两会前后出台，但本轮调控是在前两轮严政的前提下，于春节前一周出台，实属少见。究其原因，第三轮调控的启动时点和近期房地产市场的表现有直接的关联。新政的提前出台，对各界期望较大的年后小阳春将造成不小的打击。需求加速释放年末楼市强劲反弹—中原地产-二手住宅市场月报【2010年12月】市场热度不减调控将成常态-中原地产-新建住宅市场月报【2010年12月】从去年以来的调控历程来看，调控时间间隔与政策影响持续时间均越来越短，“二次调控”距“第一次调控”5个月时间，而本轮调控距离上次调控出台仅4个月时间，时间间距更短。但本轮调控政策内容和前两次相比，政策严厉程度更大、涉及范围更广，预计对市场影响持续时间将更长。“新国八条”政策解读Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点二】新招叠出旧式再度升级本轮调控政策和前两轮相比，在各项政策升级加强的情况下，政策新招亦不断推出。本轮调控政策有以下三方面为首次提出：（1）首次要求地方政府公布调控目标，提出2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。中央政府把调控的目标再次踢给了地方政府，各地根据各自情况制定目标，并制定后续的各项细则。（2）首次规定须说明拍地资金来源，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明。对企业的资金要求大大提高。（3）保障房覆盖范围首次扩大到“建制镇”。然而，在保障房供应总量没有增加的情况下，保障房覆盖范围的扩大，那么原来城市的保障房建设将存在被压缩的可能性。后期，保障房供应总量是否会在1000万套的基础上增加，仍有待观察。“新国八条”政策解读Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点二】新招叠出旧式再度升级同时，为抑制需求、打击投机，针对消费者购买行为的政策大大加强。如（1）二套房首付比例提至6成；（2）购买不足5年住房转手全额征税；（3）“限购令”推向全国，居民将不得购买第三套房。“新国八条”政策解读Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点三】限购升级成交或陷低新政提出全国范围内统一的限购令标准，使限购令在范围上更广，在程度上更为严格。（1）限购令扩展至全国范围自去年由北京最早实行的“限购”政策已经在全国20多个城市实施。本次从“房价上涨过快的城市”扩展到“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”。目前来看这些城市中很大部分已实行限购，预计后市仍将有较多的城市加入限购行列。但是限购政策的继续收紧可能使得市场成交量出现明显的下调。（2）限购令扩展至存量房，停购第三套住房目前已出台限购令的城市，限购细则大多为不考虑存量的基础上可再新购一套住房。而此次限购令考虑了存量房，规定当地户籍居民停购第三套住房，可提供纳税证明的非当地户籍居民停购第二套住房，不可提供纳税证明的非当地户籍居民不可购住房。即“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”“新国八条”政策解读Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点三】限购升级成交或陷低此举使限购更为彻底，限购力度比去年9月出台的“限购令”更为严厉，表现在涵盖“存量”以及严格区分“户籍”。预计对市场的成交将造成直接的影响，预计后期成交量将急速回落。本轮全国统一标准的限购令将对市场需求产生较为直接的影响，对市场的影响程度将远超前两轮。原本传统的春节销售淡季加上第三轮新政，2011年春节后成交或将成为历史新低。“新国八条”政策解读Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司南京中原房地产营销顾问有限公司这一次国八条限购令的强制措施，与以往有本质区别。这中一刀切的做法，直接将一部分人划出了房地产市场。而恰好正是这一群人，也是购房群体的主力军。这就等于直接减少了市场需求方的人群规模，这势必将对房地产市场产生重大影响。本次调控，对于刚性需求的影响并会很大。无论是限购、还是二套房的首付增加利率升高，对于刚性需求群体而言，都是非影响群体。但在有关外地户籍购房的限制上，仍不可避免的对市场产生一定影响。营业税的全额增收，以及在贷款方面的限制等方面因素，对二手市场的影响深远。同时由于政策调控频繁而严厉，楼市观望情绪再次蔓延。二手房挂牌价过高则无人问津，过低则卖主宁可转而出租。在这种局面下，二手市场将可能在后期进入一个相对低迷的阶段。对于价格的严格控制，是近期中央调控的主要目的之一。而南京细则中更是涉及了与之相关的硬性措施。另一方面，2010年房地产市场总体较好，开发商大多有着充足的资金储备，至少在短时间内，尚不会出现普遍的价格调整促进销售的局面。未来走势预测Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010南京中原房地产营销顾问有限公司南京中原房地产营销顾问有限公司【中原观点】基于上述分析，中原初步判断：短期——政策显威，楼市低调。价格滞涨，但相对平稳。一方面，购房群体主要构成之一受政策影响一刀被切，一方面楼市观望必定再度蔓延，由此市场供销两方面预计都将在较低位面运行。但价格不太可能出现明显动荡，仍以平稳为主。中期——市场博弈开始，政策仍旧把持主要方向。在达到有效的目标之前，政策不太可能有放松空间。这种情况下，主力购买群仍被隔离在楼市之外，刚性需求虽然旺盛，但对于高价楼盘没有意义。成交量可能将保持在某一中间水平，可以肯定的是不会有爆发空间。而随着时间推移，资金压力将可能引起部分楼盘开始有所动作，逐步带动市场价格回归。长期——价格变化将直接影响市场走向。1.价格依旧坚挺。开发商利用2009-2010连续两年较好的市场积累足够资金，面对严厉的政策控制与平淡的市场成交仍固守坚持，少量无力为继开发商将小范围调整价格以刺激市场。2.价格出现松动。由于长时间的政策严控，将强购买力人群隔离，导致市场去化长期处于低位。开发商受迫于市场和资金等方面多重压力，下调价格以促进市场平稳运行。在价格的作用下，成交量将有一定回升。未来走势预测Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010盐城房地产地方性政策本部分数据来源：南京中原DRC监测数据¶新政对盐城楼市的影响¶盐城的价格控制政策解读Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010宏观调控不同城市的市场走势一类城市二类城市三类城市市场受新政影响较大，步入楼市的盘整期市场受到新政影响，市场进入博弈期市场受到一定程度影响，但基本保持平稳走势本项目新政对盐城楼市的影响虽然本轮楼市调控异常严厉，但本项目位于三线城市，可以说政策的风险降至最低。虽然目前中国楼市进入了深度调整期，但由于盐城属于三线城市。不在“新国八条”要求重点调控城市的范围之内，因此至今盐城没有出台地方性的新政细则。再加上近几年盐城楼市发展较为健康，价格受到政府控制，因此新政对楼市的影响十分有限。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,20102010年4月盐城市物价部门出台新规，盐城市区商品房将实行价格备案制度，以抑制房价过快上涨。根据新规定，房地产开发企业应以成本核算为基础，结合市场状况，在市物价部门采样、测试的商品住房现行销售价格水平范围内，合理确定平均销售价格。盐城市物价局副局长肖正海表示，商品房实行价格备案制度以后，房地产商推出的新楼盘价格不得突破现有楼盘价格，这将有效抑制盐城房价过快上涨。2011年3月盐城市市区2011年度新建住房价格控制目标确定为:新建住房价格涨幅控制在当年度城镇居民家庭人均可支配收入增长幅度之内。（注：2009年城镇居民家庭人均可支配增长12.8%；2010年城镇居民家庭人均可支配增长13.7%）盐城的价格控制政策解读盐城政府对房地产市场房价进行严厉的控制政策，迫使各家开发商的价格一直保持稳定的增长Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010盐城的价格控制政策解读盐城价格控制政策捂盘惜售，等待“限价令”过期实行车库捆绑销售，间接涨价打造精装修房，提升产品价格盐城严厉的价格控制政策，使得当地房产商自由涨价的行为无法实行。但由于楼市旺盛的需求，使得各家开发商通过各种手段来规避政策限制。有的楼盘一再捂盘，以期待政策变化，有的楼盘则通过增加产品的附加值，绕过“限价令”，间接涨价。Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010盐城房地产市场分析¶盐