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敏捷地产·万新项目营销策划方案出品方：广东中原地产代理有限公司出品时间：２００８年７月31日ＹＯＵ公寓之后广州最值得期待的国际鼎级公寓2PART1市场分析市场分析潜在公寓项目分析广州公寓项目分布广州公寓发展历史公寓市场竞争分析市场分析结论广州公寓项目分布汇峰国际公寓裕富公寓富力盈丰威尔斯公寓富力史丹尼国际公寓双城国际公寓星汇国际公寓嘉裕·礼顿阳光VILI威尼国际公寓星汇云锦隽峰苑方圆奥克伍德国际酒店公寓中怡城市花园天文苑协和新世界可见近年市场公寓供应区域主要集中在珠江新城和天河北一带。42005年开始，随着宏观政策的影响以及市场需求的变化，广州公寓发展进入高速发展期，锦源国际公寓、曼哈顿公寓、克莱国际公寓、嘉诚国际公寓、MBA国际公寓、铂林国际公寓、富力爱丁堡国际公寓、嘉裕·礼顿阳光等大量公寓项目集中亮相，整个市场呈现“公寓年”……52000年至2005年星级酒店代表项目：花园酒店、中国大酒店上世纪90年代上世纪80年代中期广州纯服务式公寓代表项目：富城花园、祈福华厦商务＋服务公寓代表项目：新大厦、中信公寓；广州公寓发展历史由混沌向专业化、差异化发展6同类物业选取依据市场形象和口碑：区域认知度高，具有指标性户型面积：30－70㎡的单身公寓以及一房一厅地理位置及周边环境：城市繁华地段，商务核心领域选取依据市场交易状况：租赁及买卖业务活跃公寓市场竞争分析7项目名称地理位置汇峰国际公寓天河区珠江新城隽峰苑珠江新城兴盛路10号高德置地广场珠江新城星汇云锦珠江新城华普广场旁嘉裕•礼顿阳光珠江新城化成路8号铂林国际公寓花城大道16号富力史丹尼国际公寓华穗路A2-3地块双城国际公寓华穗路263号星汇国际公寓广州大道与珠江新城金穗路的交界处方圆奥克伍德国际酒店公寓天河区体育东路、正佳广场斜对面太阳城广场（裕富公寓）天河区珠江新城VILI(威尼)国际公寓天河区林和西路西侧富力盈丰国际公寓天河区珠江新城中怡城市花园天河区沙河林和村地段天文苑天河区体育西路和天河路交界处协和新世界天河北路569号鸿翔大厦天河北路侨林苑天河北路侨林街时代YOU公寓越秀区先烈南路锦源国际公寓越秀区北京南路广州公寓分布一览表珠江新城片区天河北片区广州公寓主要集中在珠江新城以及天河北片区8珠江新城片区体育中心-天河北商务区是广州目前规模最大、写字楼最集中的商务区域。该区域写字楼由于档次高、配置好，不少公司企业纷纷移居天河北；如此繁华的商务地段也给该区域的商务公寓带来了活跃的租赁业务，大量的公司高管人员、外籍人士和商务人士对商务公寓的需求日益强烈；目前该区域一手公寓项目稀少，市场上主要以二手商务公寓买卖以及租赁为主。天河北片区片区分析区域为CBD核心领域，是广州国际都市形象对外展现的窗口；区域立体交通网络完善，交通四通八达；规划成为集金融、贸易、商业、行政、居住为一体，聚集大量外籍、跨国公司，对高档商务公寓需要强大；目前该区域为广州主要公寓项目聚集地，公寓项目定位较高（档次及价格），一直是该类物业类型的领头羊。9广州公寓户型面积一览表户型面积集中在35－70㎡的单身公寓、一房一厅片区项目名称户型面积段（㎡）珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光单身公寓、一房一厅30－60铂林国际公寓单身公寓、小复式（一房一厅）28－32富力史丹尼国际公寓单身公寓30－40双城国际公寓单身公寓、一房一厅35－50星汇国际公寓单身公寓、一房一厅40－60汇峰国际公寓单身公寓、一房一厅40－51太阳城广场（裕富公寓）一房两厅68富力盈丰国际公寓单身公寓51越秀区时代YOU公寓单身公寓、一房一厅37－60锦源国际公寓单身公寓37、55天河北片区中怡城市花园单身公寓、一房一厅43－56天文苑单身公寓、一房一厅36－47协和新世界单身公寓、一房一厅40－60鸿翔大厦单身公寓、一房一厅40－54侨林苑单身公寓、一房一厅50－6010在售一手公寓价格一览表楼盘名称售价（元/㎡）装修标准(元/㎡)汇峰国际公寓200003000时代YOU公寓170002000太阳城广场（裕富公寓）160002500锦源国际公寓182002000富力盈丰国际公寓15000—200003500在售公寓价格集中在13000－17000元/㎡（毛坯）,售价差异不大，项目普遍带有较高的装修标准11二手公寓价格一览表片区项目名称一手售价(元/㎡)二手售价(元/㎡)租金(元/月/㎡)珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光150001900075铂林国际公寓130001900083富力史丹尼国际公寓160002000078双城国际公寓85001500050星汇国际公寓100001600088天河北片区中怡城市花园16000-1700090天文苑1600070协和新世界1800078鸿翔大厦1300055侨林苑1500065珠江新城区域项目2006年售价与目前的二手售价对比有近20－30％的提高，其投资回报率达到6－7％；天河北区域凭其核心商务地段，商务公寓租金及其售价持续走高。12热销公寓分析项目名称推货时间推售货量（套）开售当月成交情况嘉裕•礼顿阳光2006年10月348340铂林国际公寓2006年5月150150富力史丹尼国际公寓2006年7月150150时代YOU公寓2008年6月2001002006年珠江新城楼价一路狂升，嘉裕、铂林、史丹尼等公寓开售当月基本上实现推售货量销售100％；上阶段，时代YOU公寓因其行之有效的营销方式促使其当月销售情况较为理想。13公寓装修标准一览表片区项目名称装修标准(元/㎡)备注珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光2000元/㎡家电铂林国际公寓2000元/㎡富力史丹尼国际公寓2500元/㎡豪装，带价值5万全屋家私，名牌电器、床上用品双城国际公寓二手装修星汇国际公寓二手装修汇峰国际公寓3000标装，配名牌电器，包括西门子冰箱、内藏式炉头、洗衣机、智能门锁系统太阳城广场（裕富公寓）2500标装，配全套厨具（包括消毒碗据、微波炉等），厕具富力盈丰国际公寓3500天河北片区中怡城市花园二手装修天文苑二手装修协和新世界二手装修鸿翔大厦二手装修侨林苑二手装修越秀片区锦源国际公寓2000精装修，配全套洁具，高级电子指纹锁时代YOU公寓2000精装修目前公寓项目大多数配有豪华装修，普遍装修在价格2000-3000元/㎡，一方面可支撑高销售价格，另一方面更可提升项目档次。14片区项目名称物业管理费(元/㎡月)物管公司增值服务珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光3.5嘉裕酒店管理公司英式大五星级管家式的高质素物业管理服务和酒店式的会所管理服务铂林国际公寓3.8第一太平戴维斯富力史丹尼国际公寓3.8天力物业清洁、保安、园林维护、日常楼宇维护双城国际公寓2中海物业管家服务，钟点工服务200元/月起星汇国际公寓3怡城物业商务服务：打印、代收发文件、传真、会议组织汇峰国际公寓3.3仲量联行商务会所服务、教育培训、健身悠闲太阳城广场（裕富公寓）1.9——清洁、保安、园林维护、日常楼宇维护富力盈丰国际公寓3.8天力物业五星级酒店管理服务：管家服务、个性化服务（机场接送、幼儿托管、代订服务、健康疗程、高级会所服务）天河北片区中怡城市花园2.3中海物业清洁、保安、问讯、日常楼宇维护天文苑2.3好家园管理公司清洁、保安、问讯、日常楼宇维护协和新世界2.2侨乐物业侨林苑1.85建都物业清洁、保安、问讯、日常楼宇维护其他片区锦源国际公寓2.8仲量联行时代YOU公寓4.8世邦魏理仕珠江新岸公寓5.2珠江酒店物业管理有限公司五星级酒店管理服务：管家服务、个性化服务公寓物管服务一览表众多公寓项目通过提供各种增值服务，甚至专业酒店管理公司来提升项目的附加值，其管理费在3－5元/㎡/月，相对普通住宅收费水平较高15片区项目名称用地性质使用年限(年)珠江新城片区嘉裕•礼顿阳光住宅用地70铂林国际公寓住宅用地70富力史丹尼国际公寓商服用地40双城国际公寓住宅用地70星汇国际公寓住宅用地70汇峰国际公寓住宅用地70太阳城广场（裕富公寓）住宅用地70富力盈丰国际公寓商服用地40天河北片区中怡城市花园住宅用地70天文苑住宅用地70协和新世界住宅用地70鸿翔大厦住宅用地70侨林苑住宅用地70其他片区锦源国际公寓住宅用地70时代YOU公寓商服用地40公寓用地性质一览表住宅性质的公寓与商住公寓相比，商住性质公寓，既宜居也宜商，可以注册公司，加上现时该类市场供应量比较小，市场对其的消化能力存在。16潜在公寓项目分析楼盘名称开发商位置项目规模开盘时间建筑规划主力户型VILI(威尼)国际公寓广州天王房地产开发有限公司天河区林和西路西侧占地面积:6000㎡建筑面积:86000㎡2008年10月地上31层,第1,2层为商业,第3层架空,4至31层做酒店和商务公寓主力户型为40～60平方米单身公寓，约占总套数的80%，其余为60～200平方米二房、三房和三房以上单位，项目总套数约1200套,价格未定。隽峰苑香港隽御地产珠江新城兴盛路10号占地面积:14000㎡建筑面积:120000㎡二期将于2008年下半年推出项目分两期开发,规划总户数约为900套二期以70平米的两房和90平米的三房为主,总套数500套左右,价格未定.高德置地广场高德置地集团珠江新城总建筑面积:920000㎡2008年下半年商场建筑面积170000平方米,写字楼建筑面积300000平方米,朱美拉生活公寓建筑面积110000平方米,朱美拉酒店建筑面积360000平方米--------星汇云锦越秀城建地产珠江新城华普广场旁总建筑面积190000㎡2009年项目由三层地下室、四层商业裙楼、四座高达150米的塔楼组成项目西面两座45层的塔楼是90平米左右的高级公寓，东面两座42层的塔楼则全部是200平米以上的豪宅,规划总户数达上千套.方圆奥克伍德国际酒店公寓方圆地产天河区体育东路、正佳广场斜对面占地面积2000㎡2009年首层至五层规划为顶级休闲餐饮商业中心，六层至十一层规划为生态型甲级写字楼。十二层至三十八层规划为超五星级酒店服务公寓--------未来2年内供应量近3000套，总供应面积超过200万㎡17市场分析结论市场供应:现时公寓市场供应量不足，在售项目并不多；但是,未来2年累计的公寓产品供应量接近3000套，其中75％集中在珠江新城，少量集中在天河和越秀。产品价格:在售公寓价格集中在15000－20000元/㎡（装修）,装修标准普遍在2000-3000元/㎡。市场接受程度:公寓产品因为拥有强大不动产投资潜力，市场消化速度较快；物业服务:众多公寓项目通过提供各种增值服务，甚至专业酒店管理公司来提升项目的附加值。18PART2项目分析项目分析SWOT战略构建项目概况项目自身分析SWOT分析19项目位于环市路与水荫路交汇处，该区域为环市东路酒店商务区，周边交通方便，高档写字楼、高级酒店林立，是外国人士、海外华侨华人所认可的广州中央商务区之一。（如右图）得天独厚的地理位置使本项目具备成为可辐射环市东、天河北、珠江新城三大商务区的国际性建筑。项目概况本案20环市东商务圈天河北商务圈珠江新城商务圈广州三大商务圈交汇点21项目经济技术指标项目单位数值总建筑面积平方米57858计算容积率面积平方米47671商业部分面积平方米14926公寓面积平方米32234实用率%72公寓套数套576其他平方米248容积率-12.15建筑密度%48绿地率%17.1公共绿地面积平方米672机动车场（库）面积平方米7395机动车泊位数个208非机动车场（库）面积平方米518项目经济技术指标项目产品数量较多，以小面积的公寓为主，户均面积约66平方米，共576套，实用率达72%。分析22项目自身分析项目四至情况项目北东西南俯瞰动物公园远眺白云山润粤大厦尽享珠江新城风采东风广场繁华的环市东华信大厦23周边高档写字楼、公寓、住宅分布天伦大厦粤能大厦润粤大厦华信大厦嘉诚国际公寓东风广场君汇世家新达城中石化大厦中信广场天誉大厦东峻广场紫园国际粤电大厦锦城大厦东宝大厦南方铁路大厦富力东堤湾维多利广场天河城大厦大都会广场市长大厦金迪大厦东方花苑大厦城建大厦富力史丹尼