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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010信德半岛一期营销执行策略2011年8月Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010竞争格局研判1项目推广思路2营销执行策略3推售与价格策略4策略架构Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010Part1：竞争格局研判Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010市场板块格局城北组团——工业园区的区域性质决定市场以满足刚性需求的性价比项目为主城中组团(核心边缘)——主流居家产品，区域配套完善，去化速度快，价格实现高核心滨江组团——最高价值居住区，景观资源优势，产品豪宅化城东组团——城市新兴高价值居住区，土地成交规模已经放量，品牌开发商进入，未来项目持续增多城南组团——教育资源依托，项目规模较大、重视树立自身竞争力，产品类型丰富玫瑰园世贸滨江花园国贸天琴湾白金湾紫金观邸左岸生活中央城柏庄丽城熙龙湾伟星城目前市场各板块格局基本形成，相比南、中、东、滨江板块，城北组团有自己独有的区域特色，性价比和地缘性成为项目的主流卖点。东方红郡兆通大观柏庄观邸本项目镜湖世纪城Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010柏庄观邸——“芜湖新都市运动的代表作”指标参数项目地址城东新区中江大道999号占地面积15.8万平米建筑面积47万平米容积率3总套数4053产品形态高层主力户型88-140平米三房，92平米复式车位1:0.7，地上296个地下2671个物管费1.2元/平方米·月均价5938元/平方米成交信息入网1601套，成交1312套推售动态8月中旬推出5#和8#楼，当天购买120㎡以下优惠80元/㎡，120㎡以上优惠100元/㎡，一次性付款可享受额外200元/㎡的优惠。营销亮点售楼处宏大阔气，案场品质感较强，独立的“样板房一条街”。柏庄观邸核心价值在于地段价值和品牌价值，在推广和销售过程中紧扣着区域和品牌，结合现场包装、户外推广和产品打造等动作进行配合。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010东方红郡——“芜湖低碳科技地产领跑者”指标参数项目地址中江大道与赤铸山路交叉口占地面积20.5万平米建筑面积约50万平米容积率2总套数约3000户产品形态高层、小高层、多层主力户型89平米两房，123-134平米三房，143平米四房车位1:0.8物管费未定均价在售多层6500，高层5800元/㎡，预计三、四期8000-10000元/㎡成交信息入网1674套，成交1247套东方红郡作为芜湖第一个运用地暖低碳科技的项目，主打的核心价值就是低碳科技，辅之于地段、市政府、学位、规模、精装修等价值。推售动态7月30日开的盘，购买多层七天内一次付款享150元/㎡优惠，按揭享30元/㎡优惠；购买高层七天内一次付款享220元/㎡优惠，按揭享80元/㎡优惠营销亮点地暖体验区、精装修Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010鸿瑞熙龙湾——“城市岛居湾岸筑品”指标参数项目地址中江大道中段西侧，一中新校区北，大阳垾湿地公园北侧占地面积12.5万平米建筑面积31万平米容积率2总套数2017户产品形态高层、小高层、双拼、联排别墅主力户型92平米两房，112-123平米三房车位1:0.8，地上90个地下1639个物管费未定鸿瑞熙龙湾占据大阳垾湿地公园的绝对优势，突出其资源价值，同时通过明星代言拔高项目档次，传递给市场项目的不可复制性。价格预计均价6000元/㎡左右推售动态计划于8月中推1#、2#楼共200套房源，目前累计登记客户1000批，办卡110张营销亮点请明星代言，现场样板房展示，案场接待服务品质，对湖景的凸显Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010采访熙龙湾销售代表客户构成：以公务员为主，私企业主和做生意的个体户也占据一部分，还有周边学校的教师、医院的职工等；客户关注点：主要看中区域未来的发展潜力和项目所享有的大阳垾湿地公园的景观资源，对品牌物管也较为认同，对小区环境、园林景观要求较高。未来，随着芜湖城市发展重心的逐步东移，城东板块将成长为新的城市中心，对其他区域将会形成强有力的威胁城东板块尚未成熟，当前的区域市场主要以价格优势吸引市中心挤压客户，以刚性需求为主。未来随着配套的逐步完善，其客群的来源也将变得多样化，改善需求和投资需求将逐步增多Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010世茂滨江花园——“临江国际音乐生活港”指标参数项目地址滨江大道占地面积18万平米建筑面积约66万平米容积率3.01总套数1088户产品形态超高层主力户型110-130平米两房，130-160平米三房，160-200平米四房车位1:0.6物管费1.6元/㎡.月世茂滨江花园核心价值在于江景资源，通过概念的营造，结合园林景观、艺术馆、世茂百货和世茂中心的配套、高端物管服务，打造芜湖滨江第一超高层大盘。均价最近一次开盘10146元/㎡推售信息预计10月将推出新房源，新的沙盘8月展示营销亮点营造OSCAR概念，主题音乐园林，临江国际生活港，艺术馆和世茂百货配套Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010国贸天琴湾——“长江弯天琴湾”指标参数项目地址新时代商业街与中山南路交叉口占地面积7.5万平米建筑面积22万平米容积率2.99总套数1752户产品形态9栋高层主力户型99平米两房，121-132平米三房，167-192平米四房车位1:1.06，地上101个，地下1649个物管费1.6元/㎡.月国贸天琴湾核心价值在于江景和配套资源，周边沃尔玛、步行街等成熟配套，给项目带来无可比拟的优势，辅之于推广、包装、现场接待策略，为整盘奠定基调。均价价格预计7980元/㎡（限价原因）推售信息预计8月中旬开盘，推售4、9#楼共392套，户型为99㎡两房，121㎡三房，168、192㎡四房。现办卡累计400多批营销亮点现场包装以及售楼接待流程在芜湖市场别具一格，环幕影视厅、IPAD讲解打破芜湖的常规套路，优惠措施多样性，明星代言Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010美加印象——“城市公园地产典范”指标参数项目地址镜湖区天柱山路与长江北路交汇处占地面积27万平米建筑面积53万平米容积率1.99总套数4540户产品形态高层、多层、花园洋房、联排别墅主力户型86平米两房，122平米3+1房，190平米四房车位1：0.88物管费待定美加印象核心价值在于景观资源和大盘配套，通过“公园地产”概念的营造，加之西临长江的江景资源以及发展商的品牌价值，突出大盘优势。均价多层6391元/㎡，高层6023元/㎡推售信息目前在售A2#、A3#、A5#楼，项目剩余可售套数263套营销亮点社区内“一水四轴、两园三域”的景观，营造“公园地产”概念Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010采访天琴湾销售代表滨江板块特征滨江板块拥有不可复制的一线江景资源，在城市早期的发展过程中，担当了发展核心的角色，奠定了豪宅化的市场基调；随着板块土地的日益稀缺和资源价值的不断提升，该板块一直保持单一的产品特征，即以超高层、高层为主，大户型产品为主。客户构成：从办卡积累的客户来看，江景房主要以公务员客户为主，景观稍差的楼栋则以弋江区本地周边的客户居多，也有部分为城中改善需求型客户；客户关注点：主要看中项目江景资源以及小区居住环境，对周边配套诸如沃尔玛的进入较为认可，部分客户对物管服务较为关注。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010柏庄丽城——“400亩水岸生态高尚住区”指标参数项目地址弋江区九华南路与纬五路交汇处以东占地面积26.6万平米建筑面积54万平米容积率1.80总套数2066户产品形态高层、联排别墅主力户型85平米两房，110-134平米三房车位1：0.6，地上1569个物管费高层0.8元/平方米·月，别墅0.95元/平方米·月柏庄丽城通过对联排产品的打造，使其成为了城南板块的标志性项目，重点突出项目的小区环境、居住氛围和自身商业配套。均价别墅均价13000-16000元/㎡，高层5400元/㎡推售信息8月上旬开盘，新上市188套住宅营销亮点强调低密度高档住宅，自身拥有16万平方的主体商业Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010采访柏庄丽城销售代表城南板块特征城南各项目都具备较高的竞争力，注重产品内部的打造，随着交通等配套设施的逐步完善，价格和销售速度正逐渐与老城区靠近；该板块主要以区域客户为主，且以自住为主，因此，在同样的功能条件下，小户型产品更为热销。客户构成：联排的客户以周边客户和市区生意人为主，兼有自住和投资，公寓的客户以周边地缘和企业白领为主，自住占大多数，部分为外地客户；客户关注点：主要看中小区居住环境，对自身商业配套和开发商品牌也较为认可，部分客户关注交通改善带来的区域价值的提升。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010白金湾——“城市中央奢派公馆”指标参数项目地址镜湖区北京东路与营盘山路交汇处占地面积8万平米建筑面积约20万平米容积率2.80总套数1600户产品形态高层主力户型95平米两房，129-142平米三房，187平米四房车位1:1，地下1574个物管费1.6元/㎡.月白金湾核心价值在于地段和周边配套，其通过强化核心，配合产品附加值（分户供暖、智能化等）、管家式服务、销售现场打造，树立在芜湖市场的唯一性。均价最近一次开盘8289元/㎡推售信息9月中旬推出3#、6#、7#楼，户型面积有95㎡两房、129-142㎡三房和187㎡四房，其中7#为精装户型营销亮点四大公园环绕，芜湖首个分户供暖小区，白金管家式服务，现场有影视片和智能化展示，邀请名人代言Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010采访白金湾销售代表城中板块特征虽然不如滨江板块占据一线景观资源，但该板块位居城市中心地段，配套设施齐全，是城市主流群体的购房首选；以符合城区居家主流的普通住宅为主，面积段集中在50-120平米之间，受总价的限制，普通城市居民更倾向于中小户型产品。客户构成：以公司中高管、私企业主和公务员为主，也有部分外地客户，以刚需和改善型为主，也有部分投资客户；客户关注点：主要看中核心地段和小区居住环境，对周边配套如大润发以及学校较为关注，也有部分客户非常看重管家式服务。Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010紫金观邸——“当紫金花开·在观邸邂逅”指标参数项目地址经济开发区越秀路与珠江路交叉口占地面积2万平米建筑面积5万平米容积率1.80总套数372户产品形态高层主力户型82平米两房，97-104平米三房车位1:1，地下372个物管费待定紫金观邸核心价值在于湖景资源，其通过产品附加值和小区配套支撑项目的价格，推广上均价5600元/㎡推售信息目前在售1#、2#、3#、4#楼100多套房源，可售套数225套营销亮点银湖湖景资源，SPA、雪茄房、红酒坊多重配套Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010城北客户分析城北板块特征整体档次居中，但项目整体品质和老城区相差并不大，但由于板块主打低总价和性价比，因此区域整体价格上涨不大；工业园区的定位决定了北区市场以园区