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困兽之斗，破局之势2014大名城营销策略方案中原大名城项目组2014年1月6日命题顺市而为逆市而行or价格取胜凭什么？目录PART1整体市场分析PART2区域市场分析PART3回顾大名城2013PART4营销策略方案2014PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2011～2013年度量价情况供求增长骤缓，市场陷入两难11年国家政策频出，市场进入下行通道，经过2年市场调节，13年成交量已接近10年成交量936.421024.71252.3624.7766.118327132683169710200040006000800002004006008001000120014002011年2012年2013年供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）2011年常州商品房供应936.46万平米，同比↑16.6%，销售624.7万平米，同比↓30%，均价7132元/平米，同比↑13.4%；2012年常州商品房供应1024.7万平米，同比↑9.4%，销售766.11万平米，同比↑22.6%，均价6831元/平米，同比↓4.2%；2013年常州商品房供应1252.6万平米，同比↑22.2%，销售832万平米，同比↑8.6%，均价6971元/平米，同比↑2.0%；2011-2013年库存持续上扬，截止2013年库存达2062.63万平米，按目前去化去化速度，尚需30个月去化周期。1283.061642.332062.63050010001500200025002011年2012年2013年可售余量（万平米）【2011-2013年供销价情况】【2011-2013年库存情况】附图PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2013年分物业形态量价情况各物业供大于求，库存久居高位住宅：积极跑量，未突7千大关别墅：市场低迷，去化艰难商业：投资者信心不足，大体量商业空置率高住宅：供应986.36万平米，成交702.97万平米，均价6699元/平米，库存1173.82万平米别墅：供应26.41万平米，成交17.91万平米，均价13126元/平米，库存103.63万平米商业：供应111.14万平米，成交67.06万平米，均价11270元/平米，库存408.90万平米【住宅2013年供销存情况】986.36702.971173.82050010001500供应量（万平米）成交量（万平米）可售余量（万平米）住宅26.4117.91103.63050100150供应量（万平米）成交量（万平米）可售余量（万平米）别墅111.1467.06408.900100200300400500供应量（万平米）成交量（万平米）可售余量（万平米）商业66991312611270050001000015000住宅别墅商业均价（元/平米）【商业2013年供销存情况】【别墅2013年供销存情况】【各物业2013年均价情况】附图PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2013年住宅市场量价情况各区各显神通，成交不啻天渊武进区低价跑量，供销独领风骚，新北、天宁价升量降，并驾齐驱，钟楼低调成交，不惧高价戚区人少言轻，低价匍匐前行020004000600080001000005101520253035供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）0200040006000800001020304050供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）0200040006000800010000010203040供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）0200040006000800010000051015202530供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）0200040006000800002468供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）【天宁区2013年供销情况】【钟楼区2013年供销情况】【戚墅堰区2013年供销情况】【新北区2013年供销情况】【武进区2013年供销情况】天宁区：供应168.28万平米，成交133.51万平米，均价7478元/平米，库存175万平米；钟楼区：供应86.41万平米，成交71.1万平米，均价7569元/平米，库存133万平米；戚墅堰区：供应22.11万平米，成交14.68万平米，均价5640元/平米，库存20.31万平米；武进区：供应315.64万平米，成交206.51万平米，均价6601.21元/平米，库存313万平米；新北区：供应189.11万平米，成交130.71万平米，均价6961元/平米，库存243万平米；附件PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2013年别墅市场量价情况猛：南北地多量广，供销两端齐发力缓：中心城区去余量为主，去化缓慢频：各区易受个体项目单月成交量影响，月度价格波动幅度大050001000015000200002500000.511.5供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）05000100001500020000250003000000.20.40.60.81供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）05000100001500020000250000.001.002.003.004.00供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）05000100001500020000250000246810供应量（万平米）成交量（万平米）成交均价（元/平米）【天宁区2013年供销情况】【钟楼区2013年供销情况】【新北区2013年供销情况】【武进区2013年供销情况】天宁区：供应1.26万平米，成交1.58万平米，均价16742元/平米，库存6.4万平米；钟楼区：供应1.57万平米，成交1.78万平米，均价16033元/平米，库存3.37万平米；武进区：供应13.75万平米，成交9.55万平米，均价12918元/平米，库存45.51万平米；新北区：供应18.41万平米，成交9.46万平米，均价14530元/平米，库存44.33万平米；附件图PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析2014年各物业推案量预测前狼后虎，急需突围各物业尚有2062.63万方待去化，预计将新增1023万方新入市量885100318873391110500100015002000住宅别墅商业存量（万平米）新推量（万平米）175.07133.0320.31313.57243.310.00100.00200.00300.00400.00天宁区钟楼区戚墅堰区武进区新北区住宅存量6.403.370.6345.5144.330.0010.0020.0030.0040.0050.00天宁区钟楼区戚墅堰区武进区新北区别墅存量77.2350.971.80119.7968.360.0050.00100.00150.00天宁区钟楼区戚墅堰区武进区新北区商业存量【各区住宅存量情况】【各区商业存量情况】【各区别墅存量情况】【各物业2014年存量及新推量情况】住宅：目前总库存达885.28万平米，其中新北区243.31万平米，预计2014年将新增873万平米新货源；别墅：目前总库存达100万平米，其中新北区44.33万平米，预计2014年将新增39万平米新货源；商业：目前总库存达318万平米，其中新北区68.36万平米，预计2014年将新增111万平米新货源；附件PART1整体市场第一章节：2011～2013年度量价情况第二章节：2013年分物业形态量价情况第三章节：2013年住宅市场量价情况第四章节：2013年别墅市场量价情况第五章节：2014年各物业推案量预测第六章节：TOP10排行及推介高层案例策略分析Top102013年度总销售金额排行榜2013年度总销售金额Top10排行榜区域项目套数面积（平米）均价（元/平米）总额（万元）新北区世茂香槟湖963151313.16高层：7644别墅13617130800.94武进区新城香溢澜桥1429156416.5别墅：11639高层：6749洋房:7860109906.86天宁区龙湖香醍漫步979130676.51别墅：13218高层：7735洋房:11403103618.77武进区武进万达732124818.86高层：7408公寓:769892782.51武进区星河国际84697944.58高层：8296别墅：14071公寓：857983729.75天宁区华润国际社区1125126638.59高层：657983314.27钟楼区香悦半岛花园70688449.39高层：8765别墅：1476881028.59天宁区新城香溢紫郡1160113745.79毛坯：6613精装：814878285.76武进区御城771109916.57高层：6929别墅：1242075181.12新北区九龙仓繁华里71197913.79高层：6988洋房：957774458.83Top102013年度别墅销售套数排行榜2013年度别墅销售套数Top10排行榜区域项目套数面积（平米）均价（元/平米）总额（万元）新北区世茂香槟湖6627222.601361737069.99新北区金桥美林湖5623270.801568336495.76武进区星河丹堤3115061.551188317897.98武进区绿地香奈315571.5987494874.85新北区九龙仓凤凰湖墅269561.201136010861.61武进区太湖香树湾222613.32115003005.32武进区新城帝景207161.103086522102.46武进区御城207075.36124208787.58武进区常发御龙山195839.53113486626.83新北区大名城177088.19119318457.08推介高层案例策略分析项目名称：世茂香槟湖项目位置：新北巫山路东侧，太湖东路软件园附近开发商：常州世茂房地产有限公司去化主力面积：88-160㎡去化均价：7000-8000元/平米项目优势：1.恐龙园板块效应及世茂品牌效应；2.大体量开发，户型选择范围广3.自身教育资源配套齐全，包含幼儿园、小学、中学；主推广方向：学区资源推广渠道：亲子活动、派单、户外广告、报广、网络推介别墅案例策略分析项目名称：世茂香槟湖项目位置：新北巫山路东侧，太湖东路软件园附近开发商：常州世茂房地产有限公司去化主力面积：250-470㎡（含地下室）去化均价：12000-15000元/平米项目优势：1.各面积段均有涉及，购房者选择余地较大；2.总价较低，投资易变现，市场认可度高；3.周边配套齐全，资源景观资源丰富。主推广方向：配套、景观、户型推广渠道：网络、圈层活动、电视、派单、报广整体市场总结PART2区域市场第一章节：2013年度飞龙片区排行榜第二章节：2013年度飞龙片区成交结构分析2013年度飞