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天滋大径街项目策划演示本次提案要解决的几个问题：项目定位︱定位依据︱经济可行性论证︱卖什么︱怎么卖•第一部分·市场提炼——解决定位依据问题•第二部分·项目定位——解决项目定位问题•第三部分·经济可行性分析——经济可行性论证•第四部分·营销推广——解决怎么卖的问题预计本次汇报约50min.一切结论都源于市场、一切决策都以市场为依据第一部分·市场提炼省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析一、石家庄市政府对省会的定位石家庄市城市规划功能定位是：华北地区重要商埠第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析二、市场信息新休门·滨江国际一期公寓：40～91㎡、113㎡左右、135㎡左右；住宅：两室105㎡左右，三室142～153㎡。公寓：4900元/平方米（带价值300元/平方米精装修）；住宅：4100元/平方米。公寓：主要以投资为目的，少量自住；住宅：自住为主，同时有少量投资成分。1、户型价格客户置业目的销售状况公寓销售火爆；面积较小的两室认购当天售罄。2、缔景城、尚乘源上述两项目楼体形态均为蝶型塔楼，销售情况良好。自由港凯佳大厦3、自由港、凯佳大厦两个项目均以酒店式公寓的身份出现在市场上，地域的优势和准确的定位使得这两个项目取得了良好的销售成绩，均在短时间内售罄。第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析三、市场环境任栗村改造65万㎡新休门96万㎡四中路改造30万㎡本项目项目名称推出时间总建筑面积中基名邸（任栗村）与本案基本同期65万平米世都皇家（四中路）与本案基本同期30万平米新休门在售96万平米合计191万平米第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析四、市场结论•客户在该区域购房的目的：自住+投资•酒店式公寓与住宅相比存在着更大的市场需求和利润空间•蝶式塔楼可以已经被市场接受•热销户型：面积偏小的二居、三居、小面积的投资型产品•未来两三年局域市场竞争异常激烈•没有合适的定位和销售卖点项目高利润的实现难度极大第一部分·市场部分省会定位︱市场信息︱市场环境︱市场结论︱项目分析五、项目分析本案占地：6万平方米建筑面积：20万多平方米？？？建筑密度＜25％绿地率＞46％停车位＞1000个项目东侧平安大街项目南侧——东马路项目北侧——规划中的民生路项目西侧大径街北国商城餐饮肯德基、麦当劳、必胜客、燕春花园酒店、燕春烧鹅仔、凤凰酒楼、全聚德烤鸭、福满楼、上岛咖啡真锅咖啡娱乐北国商城东购、北国商城南三条市场西美三利名品彩虹名品国讯手机广场金色时代钱隆钱柜滚石娱乐碧涛阁浴场麦当劳肯德基必胜客福满楼全聚德烤鸭凤凰酒楼燕春花园酒店燕春烧鹅仔中京大酒店：工商银行、交通银行、建设银行、中行图书大厦、新华书店、一中、三十二中、四十四中、东马路小学、三十二中人民医院、省四院、市四院项目地块点评•本地块地处南三条商圈内，地理位置优越；•周边重点学校、餐饮、购物、酒店等配套成熟；•项目可塑性强！无论你的操盘手法多么高明，最终还是要用产品来说话，所以中原认为适应市场、引领市场的产品才是好产品，好产品才是市场核心竞争力的根本。第二部分·项目定位项目规划︱项目定位︱定位支撑︱目标客户定位一、项目规划规划建议•第一，建议整个小区的物业形态以住宅和酒店式公寓为主；•第二，考虑到酒店式公寓市场需求旺盛，且与住宅相比存在着更大的利润空间，结合本项目地块的不规则，建议调高酒店式公寓的比例；•第三，幼儿园平时比较嘈杂，建议放在相对偏僻的位置；•第四，在中心好的位置规划相对好且总价高的产品，地块周边规划面积适中的产品，在满足容积率的同时，平衡两居室和三居室的配比平衡。项目规划——建筑布局规划基于对市场的分析，并考虑到开发商的利润空间，中原建议调整公寓与住宅单位的分配比例——继续调大公寓比例。公寓公寓公寓住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅会所公寓公寓公寓124971039410310394124132971241329712413297124132971241329712413297124132971241329710310394103103941151158888115115888811511588项目规划——分面积布局88132项目规划——住宅户型配比户型面积段套数比例面积比例三房114～13262447%7803953%两房88～98～10370253%6790947%合计1326145948园林得到了突出建筑点缀在园林中同时，建议将园林打造成以文化为主题的社区活动空间会所与园林有机融合幼儿园临学校对社区影响最小化增加了更多园林面积北入口宽阔、华丽并可直视园林；南入口典雅、幽静方便业主生活。项目规划——优势项目规划——外立面风格建议现代建筑风格，稳重而不失时尚外立面材质要有质感，给人一种挺拔向上的感觉。项目规划——大堂建议项目规划——会所建议下沉式会所，外观与园林融为一体，会所就是景观！建议本案会所增设书吧、画室、音乐空间等，以体现社区文化内涵。项目规划——新风系统建议新风系统功能：清除室内可吸入颗粒物、细菌及其他有毒元素，如氨、甲醛等；同时为室内输入新鲜空气，解决建筑中的空气污染问题；加湿、除湿——保证室内空气温度、湿度和新鲜。第二部分·项目定位项目规划︱项目定位︱定位支撑︱目标客户定位二、项目定位文化的、健康的、成熟的高品质花园社区第二部分·项目定位项目规划︱项目定位︱定位支撑︱目标客户定位三、项目定位支撑文化、健康、成熟的高品质花园社区文化健康休闲会所新风系统周边成熟环境充分利用所规划出园林环境第二部分·项目定位项目规划︱项目定位︱定位支撑︱目标客户定位四、目标客户定位“儒+商”释义：“儒”：强调文化素养，具备现代人文道德，具备中国传统文化精神和智慧“商”：居有现代人文道德，具有竞争能力，具有社会责任感，具有现代管理能力，具有开拓创新意识的现代商人。儒商定义：悟奉儒家，修升素养，事业有成的文化商人；儒商精神：以义取利，以利济世，以和为贵，以儒兴商；儒商人格：仁爱立人，见利思义，讲信修睦，乐于施善；儒商生活：博学儒雅，亦文亦商，以商养儒，以儒促商；儒商之道：重守诚信，谋利有度，宽厚圆融，内圣外王。目标客群特征1．以德为立身之本；2.坚持实践“利”与“义”相统一的价值观；3．勇于竞争和善于竞争；4．实行以人为本的管理；5．具有开拓创新的意识和能力。生活状态和置业喜好他们沉稳、低调、内敛爱家人和朋友，很强的家庭观追求事业的巅峰对物业舒适度要求较高有成熟的投资理念对物业的区域价值和升值前景较为关注注重物业的私密性和安全性渴望享受生活、修身养性追求绿色、休闲、健康的生活方式渴望居住在市中心，又担心市区空气污染构成人群商人公务员公司高管其他定位的提出、规划的调整是否能满足经济指标的要求？是否增加了开发商的投入？？这是贵司最为关心的问题！！！下面我们来看看答案……第三部分·经济可行性分析经济指标对比︱收益分析︱新风系统成本分析原规划与现规划经济指标对比项目原规划现规划备注总建筑面积24.76万㎡25.26万㎡↑容积率3.64.2↑住宅建筑面积17.76万㎡14.63万㎡↓soho/公寓建筑面积2.4万㎡7.25万㎡↑商业建筑面积1.30万㎡1.12万㎡↓原规划与现规划收益对比住宅soho/公寓（不含装修）商业合计收益（元）保守单价4200元/平米4500元/平米12000元/平米原规划收益7.46亿元1.08亿元1.56亿元10.09亿元现规划收益6.14亿元3.26亿元1.34亿元10.74亿元10.09亿元（原规划）PK10.74亿元（新规划）相对于原方案，现方案可为开发商多收益6500万元！新风系统成本投入•品牌：绿美•生产商：浙江省瑞安市绿美空气净化设备有限公司•服务内容：施工图纸设计（管道预埋）、设备安装、售后服务•单位成本：40～60元/平方米•项目新风系统总成本投入：约1150万元营销推广，是把产品转化为市场价值的关键一跳。这一跳，决定着项目的经济及品牌目标能否顺利实现。首先，中原认为要颠覆已有的传统营销模式，不再步传统营销模式的后尘，我们要在石家庄开创一套全新的营销模式。第四部分·营销推广部分营销思路︱案名建议、LOGO、Slogan︱VI延展、报版效果一、营销思路我们的目标客户是有素养的“现代人”、是“以义取利”的儒商。他们的骨子里有种“以利济世”的精神。仁义文化爱心慈善营销！营销策略以项目现场包装和少量户外媒体为主要形象宣传媒介，在项目的主要时间节点利用报纸对市场进行信息告知，充分利用传统媒体特点，挖掘“新闻创造价值”这一核心点，不断围绕“慈善营销主题”制造社会新闻，引起媒体的主动跟踪与报道，吸引市场关注，让目标客户与项目之间产生共鸣，从而获得市场认可。例如：以项目全体业主名义捐助希望小学、贫困学生、领养市政绿地、在市区主要学校设立优秀学生奖学金……第四部分·营销推广部分营销思路︱案名建议、LOGO、Slogan、VI延展、报版效果案名是项目最直接、使用频率最高的传播工具。一个好的房地产项目必须具备符合项目气质、容易记忆、传播力强的基本要求。基于对项目深度分析、挖掘，中原对项目推广案名的创意为：二、案名建议中国风案名建议一：•案名释义：•近些年，中国经济的持续高速增长、综合国力的逐步加强以及在世界舞台上扮演越来越重要的角色，使世界瞩目中国；2008年奥运会的举办更加速了中华民族的伟大复兴，在世界的每一个角落，不约而同的掀起了一股“中国飓风”，不要说世人耳熟能详的北京印、福娃、中国结，连唐装、中餐、汉语、唐人街、中国年都成为当今世界流行的风尚。于是，“民族的，世界的”、“中国的，世界的”成为没有国界的语言，于是“中国风”成为中华民族的伟大骄傲……•石家庄的城市文明起源地为火车站、大径街区域，而今这个区域在石市的地位更是寸土寸金的黄金宝地，这个区域的再度建设、发展更如同中华民族的伟大复兴。地位显赫的天滋大径街项目的开发不单是企业的市场行为，更担负着城市发展、城市文化传承和升华的伟大历史使命，“中国风”是对历史、对公众的一份最好的答卷。•对本项目而言我们的客户是具有儒商特质的城市中坚力量，他们成熟、知性、接受传统教育，关注时事，胸襟博大，具备丰厚的文化涵养的沉淀，他们热爱作为东方文明古国的中华民族5000年的璀璨历史文化，他们的血液里有“深深的中国情结”，他们的骨子里有“深深的中国风烙印”……LOGO表现放眼世界的生活情怀Slogan•Slogan创意符合本项目的意境；•基于中国、放眼世界；•运用前瞻性的理念和文化元素彰显项目品质；•后期广告表现尊贵、大气！SloganⅡ：城市态，传世人文•城市态：城市起源、城市地位、地段•传世人文：文化起源、文化内涵及人群五、VI延展六、报版效果九思铂郡案名建议二：案名释义：九思（偏中式，偏成熟的概念）：视思明，听思聪，色思温，貌思恭，言思忠,事思敬，疑思问，忿思难，见得思义。铂郡（偏洋，偏年轻的概念）：暗含了公寓以及商业的价值存在。至此，中原与天滋一起期待中国风项目的出世与成功！下面进入讨论阶段……