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谨呈：南京久大置业有限公司汤城东郡版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南京中原房地产营销顾问有限公司所有，未经南京中原房地产营销顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2010.03.15营销策略提案市场解析市场解析项目定位项目定位产品建议产品建议营销策略营销策略商业定位及业态建议商业定位及业态建议市场解析市场解析江宁区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析4全市、江北商品住宅销售均价逐月走势30004000500060007000800090001000008-11月12月09-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月单位：元/平方米全市江宁09年度江宁板块商品住宅的成交均价为6535元/平米，同比07年上升39%，同比08年微涨6.6%。虽然区域今年价格出现大幅上升，但由于今年去化中有相当部分为存量房，价格相对较低，所以造成均价与去年基本持平。区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析江宁区域价格不断上扬，未来将保持平稳上涨江宁区域价格不断上扬，未来将保持平稳上涨09年12月，江宁商品住宅成交7385元/平方米。环比上月有所上升。09年全年，江宁的销售均价涨幅约达到2000元/平米。目前有些楼盘已经过分透支利好，房价继续上涨的空间有限，短时间内江宁房价可能会维持当前的现状，或者是平稳小幅上涨。江宁区历年房地产市场价格走势价格走势分析5江宁区历年房地产市场历年供销全市、江宁商品住宅单月供销比走势02468101208-9月10月11月12月09-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全市江宁从江宁供销比走势看，09年度的单月供销比基本都小于1。在整体供小于求的背后，我们可以发现，去年市场的萎靡，开发商减少开工上市量及今年政府救市政策的实施，致使上半年刚性需求得到‘井喷’似的释放，是造成这一现象的主要原因，而当前部分开发商捂盘惜售，也是造成供销比大幅度降低的原因之一。另值得注意的是11月开始江宁单月供销比大于1，这与江宁房价在下半年疯涨，刚性需求被压制有关。江宁板块市场，08年下半年末市场开始转冷，市场整体呈现供大于销的状态，供销比达到1.65的高位。09年市场转暖，进而火爆，供销形式逆转，全年供销比0.72，市场全面供不应求，抢房现象又现。江宁市场江宁市场0909年快速回暖，供销形式逆转，供小于求明显年快速回暖，供销形式逆转，供小于求明显区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析供销对比分析6从市场的成交量来看，板块内小户型房源供不应求从市场的成交量来看，板块内小户型房源供不应求2009年12月江宁分面积段供销套数对比情况0100200300400500单位：套数上市量1182121322732384320992443952175157成交量118238233216819027972383648625194040平米以下40-50平米50-60平米60-70平米70-80平米80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-144平米145-160平米160-180平米180-200平米200平米以上江宁板块2009年12月商品住宅供销情况按面积段分析：从供应量分布分析看，80～90和120～144平米是江宁市场目前的主流方向，是市场最认可的户型；而50平米以下的小户型的研发也受到了各开发商的重视。从成交量分布分析看，江宁市场80平米以下小户型房源基本属于供不应求的趋势（除了60～70平米户型属于个别楼盘12月份开盘集中放量），因江宁房价快速上涨的影响，有较多的购房者开始选择50平米以下的小户型。区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析市场结构分析7江宁受上半年开工量的不足以及下半年市场回暖开发商捂盘惜售，使得一段时间内区域市场供不应求。但09年12月份的集中供量及10年未来供应房源较多，必然致使未来市场竞争激烈。随着区域市场房价的不断上扬，小户型房源凭借其总价低、投资性强等特性，整体市场销售情况普遍较好。江宁板块因小户型供应量较少，09年一直处于供不应求的状态。2010年随着区域硬件设施的不断完善，江宁未来的销售量仍会保持一定幅度的增长。江宁作为南京的一个新兴区域，近年成为南京房地产市场的主力成交区域。江宁板块在全市范围内处于价格较低的层次，但价格水平始终保持上升势头。09年末成交均价已突破7000元/平方米大关。区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析区域市场总结820082008年度南京市郊区县主要旅游经济指标年度南京市郊区县主要旅游经济指标地区地区接待旅游者(万人次)旅游总收入(万元)游览点接待量(万人次)南京市浦口区173176289210南京市江宁区172189424205南京市六合区102168984142南京市溧水县96106505131南京市高淳县92109847120合计635751049808江宁区旅游消费总收入排第一，汤山为江宁主要的旅游消费地江宁区旅游消费总收入排第一，汤山为江宁主要的旅游消费地上表为旅游局对08年南京各郊县旅游人数、旅游收入及景点接待游客量的数据统计。五个郊区(县)共接待旅游者635万人次，较上年增长16%，郊区(县)实现旅游总收入75.1亿元，较上年增长25.2%。数据显示：江宁区旅游消费总收入排行第一，而人均旅游消费都在1100元／人以上。另汤山的年旅游消费收入，占江宁年消费收入的三成以上。区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析9汤山旅游人数测算汤山旅游人数测算时间周期短期（2008－2010）中期（2011－2015）长期（2016－2020）国内游客（万人）193＋34.6266＋69.6302＋88.8国际游客（万人）5914.5总计（万人）232.6344.6405.3上表为汤山新城对未来十二年的旅游人数预算，四年为一周期。其中前四年的国内游客增长率保持在17.9%，中期四年的增长率预计将在26.2%，随着汤山新城2020年的完全建成，后期四年的增长率预计将达到29.4%以上。而未来的四年（2011～2015），汤山每年的旅游人数将在86万人次左右。日均游客人数在2360人以上。汤山未来几年的日均游客数量将达汤山未来几年的日均游客数量将达23602360人次人次区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析10据统计，星级宾馆的人均消费在568元起步，非星级宾馆的人均消费在300元起步。这一水准远远超于南京市区酒店业的消费水平。汤山旅游业的发展，必然带动区域酒店式公寓产品的发展汤山旅游业的发展，必然带动区域酒店式公寓产品的发展区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析汤山宾馆消费情况调查宾馆房价数量南京香樟华苹温泉度假别墅（五星）4180~6280元21间南京巴厘·原墅SPA温泉酒店（五星）880~980元20间南京汤山颐尚温泉度假村（准五星）880~2622元82间南京东湖丽岛花园会所（准四星）680~4500元74间南京锦尚金河温泉会所（准四星）688~1088元28间南京汤山圣泉温泉城（准四星）568~668元57间非星级宾馆300~500元11汤山地区的酒店业“客房数量少、整体消费高”，已成为当地旅游发展的显著问题。而随着未来汤山新城的发展，旅游人数的逐步增加，来访旅客对汤山酒店业的庞大需求，必然对区域内“酒店式公寓”产品的发展起到积极作用。区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析汤山旅游业分析总结12南京同类产品分析南京同类产品分析主城区同类产品分析汤山板块竞争个案分析13主城区同类产品分布图主城区同类产品分布图中海凯旋门中海凯旋门区域：鼓楼区面积：30～50㎡价格：16000～17000元/㎡长江路长江路99号号区域：玄武区面积：49～96㎡价格：30000元/㎡凯润金城凯润金城区域：玄武区面积：48～112㎡价格：30000～31000元/㎡万科红郡万科红郡区域：下关区面积：48、49、51㎡价格：14500～15000元/㎡融寓融寓区域：白下区面积：50～90㎡价格：17000元/㎡仁恒国际公寓仁恒国际公寓区域：建邺区面积：140～300㎡价格：28000元/㎡金地名京金地名京区域：建邺区面积：44、75㎡价格：20000～21000元/㎡南京万达广场南京万达广场区域：建邺区面积：40～60㎡价格：11000～13000元/㎡天正湖滨花园天正湖滨花园区域：鼓楼区面积：65～80㎡价格：14800元/㎡金陵大公馆金陵大公馆区域：鼓楼区面积：38～60㎡价格：14000元/㎡锦盈大厦锦盈大厦区域：玄武区面积：35～94㎡价格：23000元/㎡新城市虹桥中心新城市虹桥中心区域：鼓楼区面积：70～90㎡价格：21000元/㎡区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析14从上图可以看出，目前市场在售酒店式公寓多以精装修为主；城市绝对中心的项目，销售价格在18000-30000元/㎡，中心边缘项目的销售价格在13000元/㎡左右。各项目主力房源总价的均价在90万元左右。其中，中海凯旋门主力总价在70万左右，销售情况理想。对于购买小户型的客户而言，对总价依然较为敏感。南京同类产品市场销售价格分析均价在均价在9090万元左右，购房客户普遍对总价敏感万元左右，购房客户普遍对总价敏感区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析15楼盘楼盘主力面积主力面积（㎡）（㎡）户型点评户型点评((优劣势优劣势))中海凯旋门44优势：双阳台设计，独立生活阳台和光景阳台。整个房间光亮通透，空气新鲜。劣势：厨房紧靠卫生间。新城市虹桥中心56优势：布局简约，空间利用率高，楼上下公私分明；客厅宽阔，光线通风较好。劣势：卫生间空间狭窄，二楼利用率低，卧室紧凑舒适性较低。天正湖滨花园65优势：酒店式装修，户型面积紧凑，大尺度卧室，卫生间干湿分离，有阳台采光较好。劣势：厨房为敞开式，做饭时会有较大油烟，不易清扫。金陵大公馆44优势：平面布局规整简约，空间利用率高且实用，空间虽小但是五脏俱全。劣势：实用面积较小，活动空间不是很大，有局促感。锦盈大厦45优势：一室一厅一厨一卫的合理布局，虽然面积较小但是没有给人以压抑的感觉。劣势：厨房部分为敞开式，但是厨房与卫生间的门紧靠在一起不是很合理。长江路9号50优势：户型方正，利于分割和设计，使用率相对较高；劣势：没有阳台；通风效果不理想；无厨房，不具备居家功能；融寓53优势：客厅较大，便于会客。功能区域合理安排，卧室光线较好。劣势：厨房，卫生间为暗室，通风效果差。金地名京44优势：独立厨卫，客厅、卧室宽阔，带阳台光线较好。劣势：缺少阳台和飘窗的设计，另公摊面积颇大。南京万达广场45优势：方正户型，实用面积紧凑，全明设计，主卧观景飘窗，通透明亮。劣势：厨房紧靠大门，卫生间正对厨房，在这点的设计上不太合理。主力供给面积在主力供给面积在4545～～6565㎡㎡间，户型设计多少都存有缺陷间，户型设计多少都存有缺陷区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场分析16区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品研究市场分析楼盘楼盘内部配套内部配套景观规划景观规划智能化配置仁恒国际公寓6000多平方米中心会所，连同五道室内恒温泳池。公共配套设施包括了餐饮、健身、商务、会议、娱乐、室内游泳池等。滨江风貌的主题园林广场中海凯旋门独立的商业街、小区配有幼儿园、裙楼商业法式园林风情；星形广场，雨果大街，波尔卡喷泉广场，香奈儿大道。红外线电子巡更系统、监控报警系统、一卡通、煤气泄露报警器。新城市虹桥中心地下一层为苏果大型仓储式超市，地上裙楼4层，1-3层为室内商业步行街，4层为大型餐饮及休闲娱乐广场。简单绿化红外线电子巡更系统、监控报警系统、IC卡门禁管理，停车场管理系统、居家防盗报警系统。天正湖滨花园内部有个1500㎡的主题会所，会所内部配套未定