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1这是一个经济大发展的时代这是一个地产发展的大时代无数的城在崛起，无数的边界在崛起中消失大城、大势。2市场硝烟四起光耀城——占地63万平方米半岛1号——占地191万平方米棕榈岛——占地140万平方米熊猫国际——占地83万平方米碧桂园——200万平方米振业惠阳项目——占地173万平方米南杰项目——占地60万平方米珠江东岸——占地61万平方米星河惠阳项目——占地103万平方米东部大亚湾项目——占地61万平方米西飞项目——占地73万平方米金海岸大亚湾项目——占地162万平方米龙光地产项目——占地约200万平方米。。。。。。3卖给谁？客户在哪里？价格与开发增量同样迅速，2006年底热点区域已突破3800元/㎡。07年直逼5000元/㎡。惠阳，54万人口，近90万常住人口的小城，房地产放量由40多万平米/年激增至百万平米/年，后续待开发地块面积超过2000万㎡；市场环境4激烈的竞争市场环境下如何实现目标？5惠阳光耀城营销策略报告深圳中原物业顾问有限公司惠州分公司谨呈:众望光耀房地产开发有限公司6•项目所处的市场环境•项目所面对的客户•项目如何定位•项目营销策略报告思路7宏观背景及政策8背景1——深圳东扩惠—湾大城、大势。消失中的城界惠州，深圳后花园！深圳东扩的必然走向！9深圳房地产市场关内总体均价已经达到21959元/㎡，关外价格已经超过11000元/㎡；深圳的土地供应量已不足，未来将无法满足市民需求…高房价低供应深圳，向东看！背景1——深圳东扩10惠州肩负着深圳工业转移的重任，产业转移必定拉动人口增长。深圳城市发展工业转移惠州承载工业转移惠阳、大亚湾背景2——产业转移11背景3——大亚湾产业带动以石化产业为主导，电子、汽车零配件工业协调发展，惠州港的物流聚集效应，大工业、大港口、大旅游的新型现代化海滨城市12指标名称06年实绩(亿元)累计比05年同期增减（％）地区生产总值100.290.3第一产业2.42.8第二产业72.7150.1＃工业66.6272.2第三产业25.116.8大亚湾区2006年经济运行总体情况近年大亚湾地区生产总值列表1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年总值(万元)1050091224021512041854243425074462305265371002000增长率14.8%16.6%23.5%22.6%81.8%30.3%18%90.3%2006年大亚湾生产总值较05年有88.3%的增长率,得益于大亚湾区内招商成果的逐步实现，产业经济巨大的效应初现端倪，工业产值比去年同期增长2.68倍，区域总产值比去年同期增长85%,大大高于广东其它区域。随着产业经济的进一步落实，未来大亚湾经济将呈加速度发展。以上数据来源：《大亚湾统计局》背景3——大亚湾产业带动13便利的内外交通，连接深圳/惠阳，城际边际逐步消失。深惠合作产业区龙岗大工业区地铁三号线——将延长至淡水、大亚湾预期深汕高速—在淡水坑梓均有出口，两地空间距离缩短；南坪快速——被誉为深圳“二环线”，二期将建设龙岗区的横岗、坪山、大工业区段，至惠阳与西南大道连接，直通澳头镇沿海高速—08年底通车背景4——大交通规划引领惠阳大亚湾14大亚湾惠城三和惠阳2008年，惠南大道全线通车，三和/秋长交汇片区迎来历史性的发展时机，成为惠阳、惠城、大亚湾三城之间的城际枢纽背景5——惠南大道带来的历史时机15背景6－大盘进驻一时间，市场硝烟四起，振业来了、星河来了、珠江投资来了、碧桂园来了……，它们都来参加这里的地产的盛宴，整体市场逐步升温，大盘大势引领发展，……16政策背景——经济现状07中国经济：物价上涨，通胀压力宏观调控箭在弦上，经济调控压力势必加大，银根收紧已经开始！1707年通货压力，银根进一步收紧；07年银行多次加息，今年连续四次加息；07年8月深圳二手房交易价格统一评估，彻底规避阴阳合同逃税方式，个人所得税开始正式征收；07年8月深圳房产按揭收紧，置业者拥有二套房产以上按揭三成，依次递加，拥有五套房以上银行停止放贷，楼市受到较大影响，对楼市过热起到一定的抑制作用；中国房协建议尽快开征物业税，深圳或成为试点，此舆论对深圳投资客打击较大。地产政策06年国六条，但执行困难，成效甚微，深圳楼价成倍飙升；政策调控的不确定因素也是我们需要关注的焦点。18项目所处的市场环境19整体市场轨迹公元2003年中海壳牌签约大亚湾，片区地产出现复苏.本地消化为主，深圳渐成占主流——熊猫国际、中铭豪苑、瑞景居振业、珠江投资、光耀、星河、东部纷至踏来，市场全面复苏，深圳成为区域置业主流地产市场本地消化平缓，熊猫国际、锦江国际，深圳客户纷纷进入深圳客户开始涉足，熊猫国际入市，半岛1号、东方新城蕴量07年？08年？公元2004年区域地产盘整公元2005年稳步发展公元2006年片区市场激发惠阳、大亚湾深圳房地产价格大幅上涨，关外成为置业热土深圳地产向关外龙华、布吉、宝安进发。关内价格过万，深圳人纷纷出关寻找大势价格飞涨，关外中心区域过万，深圳人在寻找新的家园。20无往不利：深、惠实力发展商力发惠阳－大亚湾，众星捧月；区域受利好带动，前景斐然。惠阳大亚湾地产轨迹：一年一大步销售约30万㎡销售约46.7万㎡2005年的惠阳2006年的惠阳－大亚湾年末达3800元/㎡2007年？？市场发展态势均价2500元/㎡左右2124862394196524242542294205001000150020002500300035002001年2002年2003年2004年2005年2006年336531863537300530012402248027302787255326342811050010001500200025003000350040002006年1月2006年2月2006年3月2006年4月2006年5月2006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2006年,商品房销售均价为2942元/平方米，增长15.7%1月份的2811元/平方米到12月份的3365元/平方米,上升空间为554元/平方米。价格的提升拉动房地产的良好发展，投资空间较广。2006年惠州房地产价格走势历年惠州房价情况数据来源：《惠州房产交易中心》惠州房价走势22地产开发集中于惠阳新中心区老城区商业相对活跃住宅开发以中小项目为主区域内主要竞争楼盘分析区域市场竞争大势惠阳楼市整体分布图23惠阳楼盘分布半岛1号东方新城棕榈岛尚城世家丽江花园中铭豪园隆基·天地广场都市广场广场明珠中豪华厦壹品上城倾城名钻开城公寓富康国际中恒·soho世纪中天·彩虹城惠阳城区楼市分布图24惠阳中心区楼盘统计分析楼盘名称均价（元/㎡）分期开发及各期推量销售率备注半岛1号一期洋房3500,类别墅4300-5300分6-8期开发，其中1期12万㎡，2期36万㎡洋房100%、类别墅100%2期洋房启动诚意登记，预计均价4600-4800元/㎡，下半年正式开始销售东方新城洋房4100,双拼7000,独栋11000分3期，其中1期7.25万㎡，2期4.39万㎡洋房100%、别墅100%3期首批高层洋房开始咨询，预计08年初推出尚城世家4500分3期开发，其中1期总建面14万㎡，388套售馨2期5月开始认筹，预计年底推出。丽江花园4500共4期，3期4栋，279套仅数套剩余销售情况较好，剩余少量单位达5000元/㎡都市广场3500共1期，单体楼，880套售馨人人乐进驻销售商业良好隆基天地广场3800（带500元装修）分两期开发，本期2栋高层，530套3房95%今年5月开盘，销售情况良好锦江国际4500/售馨按揭99折，一次性98折，尾盘价位在4500元/㎡以上壹品上城4200（带装修）共1期约99%仅剩1套1房，2套2房单位。按揭99折，一次性98折华茂倾城3600共1期。5.4万建面，513套。售馨5000元VIP卡，认筹客户800批，5月19日开盘。在售楼盘销售情况良好，且价格上升幅度较快，目前中心片区洋房价格基本在4500元/平米左右。25土地清查与基础设施建设由于历史原因，大亚湾土地产权不明晰，对大亚湾房地产产业发展形成了较大阻力，2007年以来，政府加大了土地整改力度，清查产权问题，从此举也可以看出大亚湾政府对房地产产业发展的高度重视。未来几年的大亚湾基础设施将不断完善并带动地产产业的飞速发展。大亚湾市场现状26目前大亚湾居住形态较为初级，现有楼盘整体性差，规模小，布局分散。惠阳海岸国际公寓君豪公寓熊猫国际菩提园东方广场南山国际康汇花园丰华商务大厦小城故事凯旋居响水明苑总体市场大亚湾房地产市场现状新天名城听涛雅苑美岸栖庭271、目前大亚湾在售项目中，除了熊猫国际和菩提园外，其他都为小盘，容积率较高；2、由于产品类型不同，在售项目价格差距较大；3、销售情况较好，投资客户占主体。楼盘名称占地面积/㎡建筑面积/㎡均价/元备注熊猫国际83万107万4500部分小户型和别墅于10月份推出。天拓菩提园11万30万4500去化慢，2期施工，预计下半年推出。君豪公寓8486600003300（带装修）1期已售完。峰景湾50000——2900基本售完响水明苑26003900025002批单位下半年开盘南山国际5427436723600（带800装修）早期项目海岸国际公寓2000160002450早期项目康汇花园23000580003000早期项目小城故事37000298673000早期项目大亚湾在售已售楼盘统计28工业基地响水河工业园西一大道西二大道珠江东岸熊猫国际建艺项目星河项目金汇项目菩提园中联项目中天彩虹城东部项目大亚湾西区高尚住宅区奥城项目西飞项目西区土地出让大盘化；多个品牌实力开发商进驻，随着产业经济的发展与规划引动，促使片区发展趋向于高尚住宅生活区。集中多个大型高端项目！其中不乏低密度、以别墅为主的豪宅项目。29中心区楼盘分布澳霞大道南山国际管委会新天名城听涛雅苑大中华东方新天地广场新际·首座康汇花园文体中心税投资服务中心星际·首府中联项目中联2万占地霞涌澳头国香中联别墅25号路规划路大亚湾中心区以中小型项目为主业达项目业达30熊猫国际二期总建面约88万星河项目战地103万㎡凤田水库南面项目占地约70万㎡东部项目总建93万㎡珠投东岸占地61万㎡旺科地产项目占地约8万㎡榆林项目约7万㎡建面金海岸占地约165万㎡中联灿邦项目占地约60万㎡中联灿邦项目占地约38万㎡中联上杨项目占地约15万㎡冿房项目占地约6万㎡建艺集团项目占地约16万㎡大亚湾潜在项目众多，约8个占地或总建面超过40万平米的项目.华上礼品项目总建约6万㎡新天地约8万㎡星际南海项目约3万㎡安邑四洲项目约10万㎡升锦园约3万国圣项目约5万中润项目约25万㎡中海科技约15万㎡巨海项目约2万㎡仁和项目总建9.6万㎡德洲城总建52万㎡中联别墅项目约7万㎡熊猫猴仔湾项目占地22万㎡熊猫国际总占地约83万永昶项目花千树公寓二期约6万㎡伟峰项目总建16万大中华东方广场约7万㎡国香项目1.2万㎡大亚湾潜在项目分布图31惠阳大亚湾市场小结深圳房价的快速上升和土地供应不足为惠阳的房地产发展带来了良好的契机；中海壳牌项目投资及其产业链起到了良好的经济和产业支撑；知名开发商和大量外来资金为惠阳大亚湾房地产市场注入活力；大量外地置业者看好惠阳大亚湾市场，深圳投资客户占主体；价格自06年快速上涨，06年底洋房价格在3600元/㎡左右，目前大部分楼盘均价在4500元/㎡左右；市场目前类别墅产品放量较少；但随着大盘的开发未来竞争较大；惠阳大亚湾整体市场蓄势待发，竞争程度亦将与日俱增。32项目所面对的市场客户33深圳区域来源客户成为惠阳-大亚湾区房地产业的主导人群，本地置业者次之。项目成交客户比例半岛1号深圳客60%，本地客30%，其他10%棕榈岛50%是香港客户，20%是当地办厂的台湾客户，30%为深圳与惠阳本地客户。东方新城深圳客户占70％，其余为惠阳本地客户尚城世家50%深圳客户，主要以本地和周