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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2011我们是最适合的团队从信义假日名城一至六期的大盘营销，到荔山公馆的飞跃，我们项目组将一个布吉盘卖成了罗湖盘，实现18000-20000元/平米（毛坯）的价格高峰！200220032004200520061期20075万㎡2期7万㎡3期8.3万㎡4期3.5万㎡5期10万㎡Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2011我们是最适合的团队从佳兆业中心开始，到金中环商务中心，到东莞尚书银座酒店式公寓，每一个项目都不断挑战我们对酒店式公寓操作的创新！佳兆业布吉公寓项目，一个需要发现新价值的项目！一个需要想象未来前景的区域！一个需要再次加冕的房地产知名品牌！“市场”给我了一双“发现”的眼睛，而我注定要用它来寻找“价值”！Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2011发现价值，超越！佳兆业布吉公寓项目营销策略案深圳中原事业五部C组荣誉出品2011.03.26Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2011报告思路STEP1战略定位的基点STEP2战略定位的方向STEP4项目营销与推广STEP3营销的原点—客户STEP5项目价格预测发展商品牌解析市场机遇解析项目核心价值解析纯酒店式公寓方向纯商务公寓方向综合型物业方向综合型物业价值体系物业属性、形象定位与案名项目推售策略与推广执行项目公寓价格预测酒店式公寓客户定位—单价锁定商务公寓客户定位酒店客户Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010发展商品牌解析PartC.1＞市场机遇解析＞市场机遇解析＞项目核心价值解析＞项目核心价值解析STEP1战略定位的基点Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010印象·佳兆业＞上市集团，股票代码1638.HK；＞地产业务辐射11个一二线城市…＞2010年度全年业绩营业额大增50.2%至人民币4,672.2百万元合约销售创新高，达人民币60亿元；Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010桂芳园佳兆业中心可园水岸新都茗翠园香瑞园上品雅园金翠园佳兆业在深圳运营11载，先后开发8个不同类型住宅项目，在市场拥有极强的号召力，沉淀客户数十万批命题一：布吉公寓项目是延续还是超越？Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010市场机遇解析（供求关系、道路规划、产业机会）PartC.1＞发展商品牌解析—延续还是超越？＞发展商品牌解析—延续还是超越？＞项目核心价值解析＞项目核心价值解析STEP1战略定位的基点Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,20101.供求关系：2011，深圳二级市场新增供应销售量在380万-450万平2010年全市商品住宅批售462462万万平方米，同比减少30.27%，创多年来新低，09年全市成交住宅约650650万万平方米，同比增加59%。由于一些楼盘在年内由预售转为现楼销售，如星河丹堤、兰溪谷二期、中信红树湾4期等，而政府没有公布现楼销售的数据，如加上现楼销售的部分，09年全市新房成交量约710710万平方米万平方米，创06年以来新高。2011年，新盘整体销售率回落至60-70%，新增供应销售量预计为380万-450万。万平方米57896171780671269558966246202004006008001000200120022003200420052006200720082009供应量万平方米59472481280390170647440965002004006008001000200120022003200420052006200720082009成交量Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,20101.供求关系：09年深圳住宅供求比为0.72：1，10年市场仍呈现供不应求从供求比看，2010年深圳住宅的供求比只有0.72：1，供应远远满足不了需求，而2008年供求比达到1.35：1，是多年来最高值，供应大大超过需求00.40.81.21.6200120022003200420052006200720082009区域09年存量（万㎡）罗湖7福田6南山27盐田7宝安25龙岗50Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010现有主要对外交通干道深惠、金稻田路布龙、南坪、沙湾路、丹平路、盐排高速2004-2008年清平一期开通动工、李朗路改造完成盐排高速通车南坪快速通车全长约44.5公里，横跨宝安中心城、梅林关、龙华、平湖、布吉、横岗、坪山、大工业区，相当于深圳的二环线。2008--2010年布龙路改造改造改造工程起于龙景立交，路线由东往西经龙岗区布吉、坂田至宝安区龙华，沿线穿过坂田、民治、龙华、大浪2011-2011年地铁3号线建成：地铁5号线建成深惠路改造，深南大道延长段布吉客运站片区交通创造城市新机遇2.交通规划：片区交通规划预示着即将改变的片区命运Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010当地铁贯穿了一个城市，地铁将不再仅仅是交通的轨道，更是一个城市的血脉。从全世界范围看，地铁的修建，无疑将带动相关地区的发展，推动房地产的升值，促进商业繁荣，促生新的商圈。因此，地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的作用，对深圳人的居住理念和深圳房地产格局将产生重大的影响。一般来说，地铁站点周边500米的腹地为高强度商业开发区域，依托地铁沿线的改造，以车站为核心，周边物业开发形成大量的人流疏散、休闲、购物场所，将形成若干各具特色的繁荣商圈。2.交通规划——地铁3号线与5号线交汇的黄金地段Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010地铁3号线：深圳地铁3号线跨越福田、罗湖及龙岗等不同区域：（预留线路）－益田－石厦－购物广场－福田－少年宫－莲花村－华新－通心岭－红岭－老街－晒布－翠竹－田贝－水贝－草埔－布吉－木棉湾－大芬－丹竹头－六约－塘坑－松柏－银海－荷坳－大运－爱联－吉祥－龙城广场－南联－双龙－（预留线路）。地铁5号线：深圳地铁5号线西起前海湾站，东止于黄贝岭站，跨南山、宝安、龙岗和罗湖四区。5号线是构成深圳近中远期交通网的骨干路线，也是深圳“南北贯通，西联东拓”，联系沿线各站和前海、布吉、深圳北站三大交通枢纽的快速走廊双地铁物业-通达全城本案本项目8站到罗湖火车站，12站到市民中心Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010与地铁站距离的远近成为地铁物业价值的考量依据，距离较近才能体会到地铁的价值。“百米效应”下，所覆盖的面积，人口流动大、商业密集，无论从楼房、商业、交通、小型产业等一系列配套设施来看，都得到了价值资源的提高和财富的增值。深圳地铁物业沿线分布图本案深圳地铁两百步效应明星楼盘：（距离仅100米）深圳湾口岸片区：宝能·太古城、三湘海尚、兰溪谷福田片区”：卓越·世纪中心、深物业·深港1号龙华片区：水榭春天本项目，双地铁交汇点2.交通规划——与地铁100米的距离，必然催生明星项目Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010深南大道深南大道被称为深圳的一张名片，深南大道成为城市的坐标轴，就像长安街之于北京、东方明珠之于上海。从经济影响力上来说，深南大道被美誉为深圳的“华尔街”和“第一大道”，其发展历程折射出了深圳经济的发展脉络，可以说深南大道开启了深圳繁华和连贯的经济体系。上世纪上海宾馆以东的大道开通，深圳奇迹开始诞生。90年代深南大道全线开通，引领了深圳的跨越式发展和中国的市场经济道路。深圳，也因此步入现代化城市行列。80年代修建90年代修建←深南大道向西深南大道向东,向北→↑2011年完工深惠路改造完成,造就深南大道东段和北段的延长,开启深圳城市发展新篇章。2.交通规划——公路，改造后的深惠路是深南大道延长线，潜藏机会Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010蔡屋围华强北人民南车工庙中心区华侨城深南大道每一次扩建和改建，都引领着一波经济浪潮，提升着质量，拓宽着领域，延伸着视野。深圳分阶段分片区向东向西的经济发展轨迹清晰可现。深南大道引领着深圳经济的发展,其东段的延长必将造就本片区发展成为新的城市中心和商圈。罗岗2.交通规划——公路，畅想一下我们是深圳第一大道的东部延长线第一站Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010京广深港铁路、厦深铁路、平南铁路、平盐疏港铁路地铁3号线、5号线长途汽车站、公交场站、出租车场站、社会车辆停车场接驳地铁交通站，交汇枢纽，火车站、长途汽车客运站城市公交站、的士站和社会车辆停靠站交通集散和城市休闲广场功能集铁路站、地铁站、公交站于一体，变身综合客运枢纽，将成未来城市标志性建筑物与罗湖客运站、龙华客运站并列为深圳三大客运交通枢纽定位深圳市未来现代化的高效、有序、安全、立体的重要综合交通枢纽中心，与城市环境相协调的城市标志性建筑物。2.交通规划—铁路，客运站将重新划定本区域属性，只有住宅当然不够.Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010李朗国际珠宝产业园—全市六大优势传统产业深圳市现代家电产业集聚基地——深圳九大产业集聚基地之一深圳作为“中国珠宝之都”，聚集了约2100家注册珠宝企业，自有品牌2200多个，其中中国名牌17个、中国驰名商标5个、广东名牌8个，年制造加工总值超过500亿元人民币，从业人员达到11万人，李朗国际珠宝产业园，园区占地面积１２万平方米，建筑面积５３万平方米，为深圳珠宝行业创建了制造、交易一体的优秀平台。布吉南湾街道布澜大道两侧，北接水官、机荷高速，中部广深、厦深铁路依次穿越。总规划面积１６９．８万平方米，由甘李工业园、联大科技园、金积嘉科技园、联创家电城和金积嘉工业园共５个园区构成。目前落成甘李工业园和联创家电城，带来43000～63000人口进驻，年产约66亿元。3.产业机遇—区域拥有深圳两大强势产业园——家电、珠宝，上千家企业，超过100000的从业人员，频繁的交易往来，会带来巨大的商务市场，包括企业自身的商务接待、往来客户的商务居住以及产业园高管的自住需求。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,20103.产业机遇：区域拥有深圳三大文化产业，上千家企业，辐射港澳台、中国东南部，商务、旅游人士范围广，带来巨大的商务和酒店居住需求。三联水晶玉石文化村大芬油画村——“大芬再生”代表深圳参展上海世博会，贴上国际化的标签Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010布吉老街商贸中心区—全市四大区域商贸中心南岭·中国丝绸文化产业创意园3.产业机会：项目片区规划成商贸中心区，政府规划推动配套完善，项目周边的商务功能日趋突出，聚焦更多商务居住需求。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010项目核心价值解析PartC.1＞市场机遇解析—供不应求、交通颠覆片区、产业催生新需求＞市场机遇解析—供不应求、交通颠覆片区、产业催生新需求STEP1战略定位的基点＞发展商品牌解析—延续还是超越＞发展商品牌解析—延续还是超越Codeofthisreport|23©C