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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。【源头活水，天赋活墅】——望城湘雅项目占位及营销策略报告湖南中原事业一部Hunan.05.2010目标Part1：挖掘核心价值，形成竞争区隔，树立市场影响力中原对项目价值的理解中原对项目竞争价值研判中原对项目精神赋予及案名的建议Part2：变市下，针对目标客群，进行精细化营销铺排中原对楼市变局的研判中原对项目对位客户的分析目标客户下的项目运营策略及营销铺排报告体系AnalyzeSystemCodeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010运营项目价值，打造项目宜居特色，树立市场影响力保证一期入市快速消化，实现回款，同时兼顾利润最大化项目目标销售目标目标Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010基于目标本报告核心解决，两大问题——Q1：如何挖掘核心价值，形成竞争区隔，树立市场影响力？Q2：如何在变市下，针对目标客群，进行精细化营销铺排？Part1：挖掘核心价值，形成竞争区隔，树立市场影响力|中原对项目的价值理解|中原对项目竞争价值研判|中原对项目精神赋予及案名建议报告体系AnalyzeSystem《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网|6©CopyrightCentalineGroup,2010中原对项目价值的理解：大河西先导区少有类独栋、纯活水景观宜居别墅社区大河西先导区人居环境极好独栋双拼高端别墅区纯活水水景别墅项目马家河流经项目东西两侧，项目自身引入活水进入园区，达到户户临水的效果。独栋、双拼高端产品规划，为社区的高端形象奠定良好的基础。项目位于大河西先导区，属望城县雷锋大道。周边环境好,马家河自然萦绕，周边多湿地、小气候环境宜人。本案高乔大道马家河马家河史家湖Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010项目四至及动态：西接高乔大道，北望湘江，交通便捷，毗邻望城县规划建设中的马桥河风光带，工程处于土方阶段。北面马家河，可远眺湘江，景观可佳东面马家河、草地景观西面为湿地南面马家河堤坝景观带及高乔大道Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010周边生态保护与旅游开发：马桥河生态湿地区：为限制开发区，主要为生态服务功能，以及部分（内）河湖航道养护。星城镇北：为重点开发区，房地产、旅游休闲为主导产业，其次为生物医药、软件开发等生产生活服务产业。旅游开发四区规划：湘江沿岸旅游区、森林公园旅游区、农业观光旅游区、都市旅游休闲区。以岳麓山风景区为龙头，以梅溪湖、西湖、后湖、千龙湖、灰汤温泉、乌山森林公园、香山森林公园等为组团的自然生态风光长廊；新建开发龙湖高尔夫球场、大型游乐场、动漫影视城、金星文化产业园、湖南艺术家村和观光农业区等，形成旅游度假风光走廊。区域价值：本区域属于规划中的大河西先导区核心区，规划将被打造成以房地产、旅游休闲为主导产业的区域区域Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010区域价值：“湘江新区”新城区突破口，实现望城与长沙的无缝对接。“湘江新区”新城区突破口，实现望城与长沙的无缝对接。区域发展价值：核心区雷锋大道和金星大道以东区域是起步区，湘江新区建成后将形成‘一江两岸、东西互动’的发展新格局湘江新区环境容量大、生态条件好、聚辐能力强、发展潜力巨大湘江新区紧邻长沙市政府行政中心和高新技术开发区，是望城与长沙城区对接的最前沿，交通、地理优势独占鳌头。本案Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010交通价值：雷锋大道直达本案，距离望城仅5分钟，距离市区核心20分钟可到达；项目交通通达性极好雷锋大道直达本案，距离望城城区5分钟，距长沙市区20分钟望城长沙市区本案雷峰大道岳麓大道宽阔的雷锋大道5分钟20分钟Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010项目规划价值：长沙少有别墅纯独栋、双拼物业社区独栋、双拼高端物业别墅区域建筑立面：现代单坡建筑风格——现代、时尚，与区域内如澳洲风格、地中海风格、中式风格等形成区隔；Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010项目规划价值：双拼物业最宽间距2.1米，最窄处也近1.3米，纯类独栋。2092cm2110cm1315cm1706cmCodeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010产品价值：中小面积段，实用性，超大赠送面积——产品面积200—250㎡之间，赠送面积区间达63.8—157，总价可控制，性价比高；产品价值提炼双拼面积段：203—221㎡，主力面积段218—225㎡；独栋面积段：其中只有一套H户型415㎡，其余都是216—256㎡，主力面积段：216—256㎡；整体以中小面积段为主；户均地下赠送面积段63.8—157㎡，赠送面积段在区域项目中有明显优势；户型实用以双拼B1户型为例221.6平米设计五房。独栋E2户型256平米卧室（5间）+书房（2间）+厕所（4个）。面积不大，总价控制范围不高。Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010双拼产品价值：B1户型地下室百变空间、二层房间设计多实用价值高、三层豪华私享空间，保证住家绝对私密，附带大露台全面观景。赠送面积达79平米。双拼B1户型分析别墅区域A1户型①②③④⑤地下室百变空间组合，传统意义下组合成为普通平层套间，非传统下组合成为集影视放映、娱乐、室内运动于一体的综合空间；地下赠送面积达79平米；二层超大厨房，居家首选。五房设计，可满足亲戚、朋友宿客，超实用设计；四层豪华私享空间，保证主家绝对私密性，附带大露台设计，可随时欣赏马家河风光。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010独栋产品价值：E1户型地下室百变空间、房间设计更舒适、双书房设计满足全家学习空间、四层豪华私享空间，保证住家绝对私密，附带大露台全面观景。赠送面积达91平米。独栋E1户型分析地下室百变空间组合，传统意义下组合成为普通平层套间，非传统下组合成为集影视放映、娱乐、室内运动于一体的综合空间。赠送面积达91平米；每一层都有房间设计，满足亲戚、朋友宿客，实用同时，更为舒适。双书房设计，满足全家学习空间；四层豪华私享空间，保证主家绝对私密性，超大书房设计，为主家提供安静的学习、工作空间。附带大露台设计，可随时欣赏马家河风光；①①①①①①◆◆Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010园林规划价值：户户临水——引马家河活水入园区，整体自然活水萦绕，户户有水景，价值超然；园林规划超值，整个别墅园区被马家河活水萦绕其中，在户户临水的概念上，我们要更加突出户户临“活”水活水水景马家河家马河Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010活水景观绝对优势于自造水景PK通过多方比较后，中原认为活水景观从各个方面都要优于自造水景Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010活水景观PK自造水景自造水景的优势：具有内部观赏价值；调节小区内一层不变的景观，具有一定的互动性。自造水景的劣势：主题水景制作成本较高；水循环系统为人工处理，水源也是自来水或是其他水源；如果制作叠水瀑布或是喷泉一类还会影响业主休息。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010活水景观PK自造水景活水景观的优势：更好的与大自然进行融合，感受活水气息。走到小区任何地方都可以感受到马家河水清新怡人的清爽感；自动水循环系统，费用更低，成本更省；纯粹的天然活水味道。就目前来说中原认为活水景观几乎没有不好之处，唯一较难之处在于第一次引水入园过程，人工河道清理及活水资源再净化问题。Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010景观资源价值：内部地势平缓，湿地围绕。马家河环绕，周边水流潺潺，清澈的水体，优良的景观。项目三面环水，尽享天然生态。项目被马家河环绕，北望湘江水，无敌江景资源；周围湿地包围，纯原生态环境；规划史家湖湿地生态公园本案高乔大道马家河马家河史家湖湿地景观马家河景观Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010龙湖高尔夫农家乐洗心禅寺普瑞温泉配套价值——龙湖高尔夫、农家乐、普瑞温泉大酒店等,目前该片区休闲配套成熟，已成为长沙人休闲、度假必不可少的去处.月亮岛百果园Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010区域价值产品价值景观价值规划价值+++4大核心价值大河西先导区，湘江新城规划内，整体趋势看好；户型设计实用，结构紧凑，可用房间多，地下赠送面积在区域内有较强优势；马家河水系三面围绕，活水入园。周边天然湿地围绕，空气清晰，小气候宜人；双拼、独栋高端别墅区，全长沙少有高端物业类型。户户临水，枕水而居；Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010项目价值体系价值体系区域价值：大河西先导区、湘江新城、乔口古镇、史家湖生态湿地公园；交通价值：雷锋大道直达本案，距离望城仅5分钟，距离市区核心20分钟可到达；项目规划价值——长沙少有纯独栋、双拼物业社区；产品价值：中小面积段，实用性，超过赠送面积——产品面积200—250㎡之间，赠送面积区间达63.8—157.0，总价可控制，性价比高；园林规划价值：户户临水——引马家河活水入园区，整体自然活水萦绕，户户有水景，价值超然；建筑立面：现代单坡建筑风格——现代、时尚，与区域内如澳洲风格、地中海风格、中式风格等形成区隔；景观资源价值——马家河环绕，三面环水，湿地公园，烟波缭绕，美不胜收；配套价值——龙湖高尔夫、农家乐、普瑞温泉大酒店等集景观、产品、规划于一身的宜居性生态·类独栋别墅社区类独栋纯活水景观别墅Part1：挖掘核心价值，形成竞争区隔，树立市场影响力|中原对项目的价值理解|中原对项目竞争价值研判|中原对项目精神赋予及案名建议报告体系AnalyzeSystemCodeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2010打开地图，区域内竞争激烈，硝烟弥漫板块素质交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北与从此与市府紧密相连，金星北板块路网正在完善中（如银星路）。配套：金星北生活配套极端匮乏，基本只有原住民自行开设的杂货店。景观：金星北板块有月亮岛、龙湖、百果园、丰富的原生山体景观。我们的对手苏迪亚诺、盈峰翠邸、东方大院、中粮北纬28度、中新森林海、裕田奥特莱斯、金地项目；复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。金地项目北纬28度盈峰翠邸苏迪亚诺东方大院本项目岳麓大道枫林路雷锋路金星路N裕田项目中新森林海Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2010品牌：核心竞争项目多为全国大型品牌开发商，本案品牌并不强势项目品牌中新森林海中新集团裕田奥特莱斯湖南裕田中粮北