中国茶城整体营销策划方案

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第0页共103页中国茶城整体营销策划方案重庆万合行营销策划有限公司第1页共103页前言通过科学运作,商业地产的利润预期十倍、甚至数十倍于住宅项目,为了让项目价值得到最大的实现,结合本项目地块具体情况,我司项目组确定了本案以“商业运营为主,住宅开发为辅”的总体指导思路。本案运作的最大盈利点在商业地产部分,住宅部分用于为商业开发运营提供消费基础和资金保障支持。经过我司细致的前期市场调研和策划准备,中国茶城地块未来将立足湄潭城市新核心,打造一个贵州茶产业的超大综合体;借力湄潭城镇化进程加快的利好因素,引领湄潭商业结构的升级换代;为湄潭打造一张靓丽的城市名片,带动区域经济发展腾飞。本策划案的最终目的是通过科学运作,让地块经济和社会价值得到最大体现。第2页共103页目录第一部分:项目整体认知.............................................4一、项目认知.......................................................4(一)、项目概况............................................4(二)、项目规模与指标......................................4二、项目土地整体价值判研...........................................5(一)、湄潭城市发展规划....................................5(二)项目区域价值解读.....................................6(三)、项目营销板块划分....................................7(四)项目开发中的问题与思考...............................8第二部分:中国茶城茶叶专业市场....................................10一、中国茶城营销宏观市场因素分析..................................10(一)、贵州当前产茶地区分布...............................10(二)、贵州茶产业发展规划.................................12(三)、茶叶专业市场发展状况...............................13(四)、贵州省产业结构现状及品牌发展现状...................14(五)、宏观市场前景分析...................................15(六)、湄潭及项目周边交通环境.............................16(七)、市场宏观分析.......................................18二、茶叶专业市场SWOT分析.........................................18(一)、茶叶专业市场SWOT分析..............................18(二)、中国茶城营销分析...................................20(三)、中国茶城整体营销思路...............................20三、中国茶城市场定位体系..........................................22(一)、项目定位发展方向思路...............................22(二)、中国茶城市场定位...................................24四、业态规划及产品规划建议........................................26(一)、业态规划目的.......................................26(二)、项目主力业态(茶叶)经营面积测算...................27(三)、项目经营业态规划配比...............................29(四)、中国茶城业态布局规划...............................32五、中国茶城运营模式..............................................35(一)、中国茶城运营目标...................................36(二)、中国茶城运营构架...................................36第3页共103页六、项目招商策划..................................................41(一)、项目招商策略.......................................41(二)、项目招商执行.......................................43七、项目品牌整合传播...........................................44(一)、品牌整合传播的目的及意义...........................44(二)、品牌整合传播的任务.................................44(三)、品牌整合传播策略...................................45(四)、阶段性整合推广目的.................................46(五)、阶段性推广内容.....................................46(六)、项目宣传推广.......................................50(七)、公关活动...........................................52八、项目资金运营方案及收益预估....................................56(一)、项目招商及运营成本投入.............................56(二)、项目收入及前期需回收资金预算.......................57(三)、项目资金回笼计划...................................59第三部分:项目住宅................................................61一、湄潭房地产市场现状分析及未来走势预期..........................61(一)、新政策对于湄潭的影响...............................61(二)、湄潭宏观经济环境分析...............................66(三)、城市规划对于地产市场的影响.........................71(四)、湄潭房地产市场分析.................................72二、住宅营销分析..................................................76(一)、项目区域价值解读...................................76(二)项目SWOT分析.......................................77(三)住宅营销难点及解决思路..............................78三、住宅项目产品定位..............................................81(一)、消费人群定位.......................................81(二)、产品品质定位.......................................81(三)、产品形象定位.......................................81(四)、产品建议...........................................81四、住宅产品价值分析和品牌形象包装................................82(一)、产品价值分析.......................................82(二)、产品卖点梳理.......................................83(三)、品牌形象包装.......................................84五、项目一期销售及项目整体收益预估................................84(一)、销售体量...........................................84(二)、产品组合建议.......................................85(三)、销售周期...........................................86(四)、广告投放计划.......................................86第4页共103页第四部分:项目三、四号板块市场价值判断.............................88(一)、城市经济规划对商业发展影响分析.....................88(二)、经济发展对商业发展影响分析.........................90(三)、湄潭商业现状分析...................................94(四)、湄潭城市发展规划及项目地块商业价值.................99(五)、项目商业价值判断..................................100(六)、项目价值预估与开发意义............................101第一部分:项目整体认知一、项目认知(一)、项目概况本项目位于天文大道与茶城大道之间,西侧为南北一号线,东南方向为湄潭行政中心。贵州湄潭·中国茶城项目总体规划用地345亩,项目将建成集批发交易、电子商务、冷链物流、茶文化展示为一体的茶叶专业化市场,形成年茶叶交易量2万吨,预计交易额12亿元,并力求打造集高端居住物业、餐饮购物、休闲娱乐等多元业态为一体的公园化复合型示范小区。其中一期茶叶专业市场部分规划用地95亩,辅助综合设施规划用地105亩,剩余部分待规划开发。(二)、项目规模与指标1、项目建设规模总建筑面积433000m²,其中一期市场建筑面积为59860m²,住宅面积301536m²,中国茶城大酒店建筑面积29200m²,其他综合辅助设施42404㎡。项目主要建设内容为:总体规划建设茶叶交易市场99020m²,其中地上94720m²,形成4个交易组第5页共103页团,独立商铺2146间和散户交易区11668m²,(半)地下室配套设置40m³组装式的保鲜库150个,为销售商提供茶叶储藏设施。建设物流及市场服务中心21500m²,其中地上17200m²,地下4300m²,配套信息发布、物流电子交易汇兑等电子商务系统;建设综合楼15000m²,配套质量检测、安全、服务监控系统和办公现代化系统,为各地销售商等设置办事处提供办公场所;建设茶艺表演区2100m²,作为茶叶、茶文化等的宣传场地;建设物流广场6000m²,地下停车场(半地下室)6000m²,作为运输、装卸、停车场地;建设入口广场10000m²,为茶产业推广提供的大型活动场所。2、一期项目主要建设内容为:一期商业部分建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