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小站项目全程报告利海天津中原物业顾问有限公司发展商要求:■基于市场因素提出项目定位系统■产品建议及营销策略（别墅）和发展商品牌导入■二期地块产品规划建议4321认识项目起步别墅产品建议二期产品建议营销核心问题的归纳和解决1我们要研究的是一个什么样的项目？项目解析从本体出发项目解析从本体出发我们要研究的是一个什么样的项目？项目解析从本体出发区位分析项目解析□东接小站新区□西接小站练兵园□北至天山项目□南承老城区项目位于小站新城区西侧，毗邻小站练兵园；北侧与天山项目相接，东侧与新城区连为一体。本案地处新城区，依托练兵园，商业配套尚不完善，区域教育资源丰富。地块规划指标地块总建筑面积(㎡)酒店33760小高层177960别墅36663总计248383类型户型面积（㎡）套数大独栋E8301独栋CN\CS517、5237双拼D5062舒适型联排BS\BN38058经济型联排AS\AN180-20538指标分析项目解析本案依托练兵园，物业涵盖酒店、别墅、小高层；其中别墅部分联排为主产品分析项目解析产品面积（㎡）赠送面积（㎡）瑜伽室酒吧露台、游泳池家庭厅连廊、小院大独栋830747◎◎◎◎◎独栋517、523340◎◎◎双拼506355◎◎◎◎舒适型联排380215-225◎舒适型联排180-205100-120◎◎经济型联排◎◎超过销售面积60%的额外赠送面积产品性价比高所有产品设置小院及连廊；增加了家庭厅的功能设计大户型产品均有独立的露台及游泳池豪华楼王更集酒吧、瑜伽休闲功能于一体以联排产品为主体，附赠空间很大；项目性价比高；内部功能齐全。产品分析项目解析沿中轴水系错落有致/布局合理/产品丰富/封闭独立院落沿中央水系错落布局独栋产品，为项目别墅区的核心，景观利用最大化以及产品价值最优避免普通联排产品行列式布局给人以单调、粗糙的整体感觉独栋别墅与水景融为一体，成为社区核心景观区，产品与景观完美结合，进而集中展现中式园林错落有致、异步换景、曲径通幽的精髓环抱核心区，布局双拼、联排产品，通过社区道路与景观将二者合理区隔开，弱化相互干扰别墅区西北角、东南角布置小户型联排产品，产品组合更加丰富产品分析项目解析浓郁的徽派建筑风格/细节雕刻中式院落别墅粉墙黛瓦、马头墙勾勒出徽派建筑的神韵有别于欧式外向式庭院设计，由粉墙黛瓦围合出的前庭、中庭以及后庭，私密性更强，别有一番闲适、幽深的意境围墙、台阶、门坊等完全从民居中提取元素漏窗：窗内、窗外景观互为借用前庭：围墙与外界区分开，由闹入静，形成过渡中庭：通天接地，天地人合一的人居梦想徽派建筑中崇尚的“肥水不流外人田”风水理念。通风采光好：天井、下沉式小院保障地下室通风采光功能多元、布局合理：地下室楼梯南北两侧设置工人房、洗衣房、设备间；主人多功能室占据干扰较小的东侧奢华主卧占据景观效果最佳的北侧主卧南北通透，豪华卫浴+超大衣帽间配置南向次卧、工作室的贴心设计与享受各功能区合理分布围天井而建礼仪区：入户门厅；大开间、二层挑高、南北通透、双观景的起居厅餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一体，南北通透次卧：阳光次卧+独立卫浴，家庭成员、客人专属空间，人性化舒适空间设计主佣分离/功能多元/户室通透/独栋品质、市场稀缺的超舒适联排产品交通+佣人工作、休息区主人多功能区小院小院天井餐厨区礼仪区次卧次卧主卧BS户型：380平米天井天井天井次卧次卧工作室次卧产品分析项目解析项目解析户型解析一层舒适度与空间价值：天井、下沉式小院环抱，通风、采光良好布局合理：佣人房、设备间设置在两端，多功能区集中布局，灵活分割、互不干扰奢华主卧占据二层一半以上空间：主卧南北通透，豪华卫浴+衣帽间配置，配备超大书房连通露台；“移步换景”（多角度+多重庭院景观）次卧：阳光次卧+独立卫浴各功能区合理分布围天井而建礼仪区：会客厅+起居厅+衣帽处设计，双厅设计同时满足家庭成员对外、对内交流的不同需求餐厨区：餐厅、厨房、工作阳台自成一体，南北通透次卧：阳光次卧+独立卫浴家庭成员、客人专属空间，人性化设计餐厨区礼仪区次卧次卧二层价格、三层享受/户室通透/中式建筑布局+人性化设计、大气、奢华的独栋产品佣人套房设备间主卧CS户型：523平米次卧次卧具备军人血统的发展商有强烈的企业个性和强大实力，企业理念和项目契合。但在天津尚缺乏影响力。□1992年涉足地产业，开发华海大厦□2000年世纪绿洲，营造出自身的独特品牌—“绿色地产”□君林天下、托斯卡纳都体现了绿色地产的开发理念□2006年从化地王项目奠基2004年度中国广州最具竞争力房地产企业10强第四届（2005年度）广东地产资信20强广东省首批房地产诚信企业2004年度中国广州最具诚信度房地产企业30强2003年度中国广州最具竞争力房地产企业30强2004年度中国广州质量诚信品牌领先企业10强10大最吸引眼球品牌地产中国最具影响力企业100强企业宗旨：营造中国绿色地产发展商背景项目解析房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。□产品重庭院设计；联排别墅为主，项目别墅整体附赠面积均很大；独栋产品沿水系而建且功能齐全。□小站新城区传统氛围浓厚。项目徽派中式传统风格与区域整体环境契合。□周边商业配套暂时缺乏，但新城区规划较好，教育配套优势明显。□开发商实力雄厚，专业性高；其绿色地产理念与项目资源及精神内核能完好契合；发展商在天津缺乏影响力。□项目1期、2期地块和小站练兵园成犄角之势，本案的发展和练兵园的关系极度紧密。练兵园提领作用文化提炼和阐发高附加值优势产品区域成长性好发展商理念的融合在原有设计基础之上，如何打造更强竞争产品。。。。中式别墅生存之道把脉市场：做更符合市场需求的主流别墅产品剖析项目：打造更具生命力的中式别墅——规划、交通组织、景观、建筑………序号项目名称户型总价水景别墅团泊湖庭院独栋160-400平米268-888万万科东丽湖双拼、联排170-220平米200-280万夏阳·溪韵风景湾双拼、联排、独栋170-300平米200-380万天嘉湖180—240（联排）280-390（独栋）150-200万（联排）370-530万（独栋）生态园林别墅泰达·岭上林里别墅森林独栋200-330平米主力户型300-500万社会山别墅双拼、院墅、联排170-350平米220-500万荷兰墅联排、类独栋200-260平米480-600万高尔夫别墅京津新城三期独栋290-540平米150-600万领世郡联排171-221双拼354-419独体220-580平米400-1100万现代城市文化休闲别墅TOWN中堂联排、双拼、独栋产品主力户型在300平米以下，基本上占到总产品量的85%已售馨檀府联排和独栋产品主力户型300平米左右，部分接近600平米500-1600万唐郡以联排别墅为主240-480平米280-580万现代高科技休闲别墅弘泽制造独栋、联排330-620平米720-1400万华韵欧风·博雅苑联排277-295平米370-400万天津别墅市场联排别墅户型区间分布于170-240平米/套；独栋别墅户型区间分布于240-500平米/套；总价从200-1600万；主要集中于200-600万之间。区位建筑风格现状TOWN中堂老城厢现代中式已售罄檀府老城厢现代中式销售状况良好唐郡杨柳青镇传统中式自开盘销售状况不佳市中心核心区位传统中式，销售状况不佳目前天津市场中式别墅主要为三个项目，区位、建筑风格与本案类比项目缺乏；深度解析中式别墅需站在全国的角度进行一个了解。它山之石——解析形态上：主街宽，胡同窄，内庭院豁然开敞景观：（静态）“泛景观带”的居住氛围，多层次景观节点；（动态）交通流线串联各景观点，配合穿插的不同户型构建的丰富沿街立面传统制式建筑部分：筒瓦、灰砖、山墙、红柱、木门窗等现代建筑语言：丰富肌理变化灰色的拉毛涂料；多处转角窗，轻巧而富于流动性传统与现代，新中式建筑的中国别墅建筑规划、景观它山之石——解析独特的树种，如柿子树、银杏及法桐等。通过移植大树、配置花卉景观以及设置街头小品、座椅等设施，营造出生活化的街巷空间街巷空间它山之石——解析对传统中式四合院式布局进行改良，通过创新式风车式布局，使南向的房间数量增多，面宽增大，保证了良好的采光通风二期产品是在一期产品的升级：户型更加紧凑，功能组织上更是吸纳了东、西方别墅产品的精髓现代功能主义与传统思维方式的结合户型它山之石——解析规划、产品布局340平米行列式布局+中央水系规划、南北纵轴布置和封闭独立院落，与本项目规划理念相近临近水系端户布置户型面积相对较大的产品，适当放大端户庭院面积，使其具有双拼产品的功能以及舒适度景观利用最大化、产品升级它山之石——解析“原创现代中式”中国民居形式：每套宅院均有前院、中庭和后园，将大量的绿化和环境布置融入宅院本身，使每户拥有独立的绿化空间传统民居元素：宅院建筑、围墙、台阶、门坊等现代建筑材料：门窗、双层中空玻璃、玻璃栏杆、世界一流的外墙外保温技术兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感建筑它山之石——启示规划：主街宽，胡同窄，重庭院设计园林景观富于变化，遵循中式园林设计原则，由水系、街巷串联而成景观轴，打造立体式园林建筑：没有创新的传统建筑是没有竞争力的，中式与现代的结合是中式别墅不可逆转的发展趋势，不论是现代建筑元素以及现代建筑材料的应用，都是对传统的继承与发展，兼具深厚的文化底蕴以及现代感和舒适感的现代中式别墅才是有生命力与竞争力的主流产品，本项目应顺势而为，打造传统与现代相结合的新中式别墅户型：以天津在售别墅、典型项目主力户型分析为依据，户型面积控制在双拼（带中庭）产品控制在350-380之间；双拼（无中庭）控制在200-280之间，更为适宜。为有效控制别墅面积，建议只在景观优势明显的大户型产品中采用中庭设计，而在外围则建议选用紧凑的小户型产品（可根据实际情况保留天井设计）它山之石——启示区域文化底蕴项目资源属性传统中式别墅的现状传统文化的复兴中式产品和现代生活的结合西学为体，中学为用新中式别墅徽派元素应用产品的市场接受度它山之石——应用规划建议+产品组合产品升级：以独栋、双拼为主景观资源优势得到更好的体现沿中央水系错落布置中庭大户型独栋产品，形成项目独栋泛景观区外围区域布置小户型双拼、联排产品（无中庭、部分产品可保留天井，减少建筑占地，扩大庭院面积）充分利用独栋区景观资源优势，布置中庭大户型双拼产品或类独栋它山之石——应用交通组织建议第一层级：社区环道车行道：由主入口——社区环道——主街车道——私家车库第二层级：主街车道入户方式：南北向入户减少交通占地组团内部空间更加私密、幽静第三层级：人行道（胡同）人行道：独栋、双拼、联排由胡同形成有效区隔，体现项目人车分流的人性化设计由胡同将各组团串联在一起，提升组团间的交互性，与内部景观融为一体将交通对环境影响减至最低设计要点：主街宽、胡同窄（3米）、内庭院豁然开敞的设计理念主街宽：预留室外停车位胡同窄：减少交通占地，根据实际情况有效放大庭院面积，提升产品附加值它山之石——应用景观设计建议独栋泛景观区：木桥、八角亭、亲水栈道由水系串联而成，与错落独栋自然过渡、衔接，共同构成独栋泛景观区主街景区：东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等宅间景区：南北向3米宽胡同，整体绿化中散石小路折线穿过它山之石——应用景观设计建议独栋泛景观区：主街景区：东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等宅间景区：南北向3米宽胡同，整体绿化中散石小路折线穿过它山之石——应用景观设计建议独栋泛景观区：主街景区：东西向车行道，在整体石材铺装中留出点状绿地，种植花灌木、竹、攀爬植物等宅间景区：南北向3米宽胡同，整体绿化中散石小路折线穿过坡屋顶造型更加活泼石材装饰墙体，提升产品品质感漏窗+石墙等，外檐元素更加丰富、富于变化建筑细节建议项目解析露台设计，增