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市场部分市况简介自身分析市场定位推广策略客群定位形象定位分期主题及策略媒体整合推广费用预算广告表现销售策略推售节点（住宅）销售策略（住宅）回款计划（住宅）商业与车库销售策略产品建议市场部分壹1.市况简介文化东路板块燕山板块高新区板块建工学院地块拍卖引领板块热点济南房产市场热点板块济南东部最具活力和发展潜力的板块之一燕山板块楼盘规模分布情况50%25%25%0%10%20%30%40%50%60%10万㎡以下10-19万㎡20万以上㎡所占比例燕山板块市场供应量1080，000㎡名士豪庭中润世纪城广场银座花园荷兰庄园销售NO.1销售NO.2销售NO.3销售NO.4文化路板块总体供应量800，000㎡在售项目250，000㎡在售项目550，000㎡文化东路板块楼盘价格分布情况0310%75%25%00.511.522.533.56000元/㎡以下6000-7000元/㎡7000元/㎡以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%吉祥苑历山名郡汇丽华城大舜天城销售NO.1销售NO.2销售NO.3销售NO.4高新区板块楼盘价格分布情况25%75%25%00.511.522.533.54000元/㎡以下4000-5000元/㎡5000元/㎡以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%高新区板块市场供应量450，000㎡新东方花园黄金时代盛世花城莱茵小镇销售NO.1销售NO.2销售NO.3销售NO.42.自身分析S-优势分析W-劣势分析S1.项目所在地理位置优越；S2.周边文化氛围浓厚；S3.交通便捷，发达；S4.绿化率较高，社区内外景观优越；S5.主力户型是90平以下，易于消化；S6.区域生活配套完善，适宜居住；S7.未来CBD核心，升值潜力大S8.中建八局的品牌优势；S9.专业公司参与项目运作。W1.立交桥对本项目有一定负面影响；W2.回迁部分对项目档次有一定的削弱O-机会分析T-威胁分析O1.区域的开发对项目的带动；O2.东部新城的崛起增强了市场信心；O3.未来CBD区域的升值潜力的拉动；T1.市场上对高收入客群的竞争；T2.区域内各楼盘间的竞争。结论3.市场定位市场定位是项目成功基础位置优势毋庸置疑人文环境得天独厚综合品质必无遗憾文化路首综合品质极高的人文居住社区推广策略贰方案一1.客群定位我们这样将称呼我们的客群：——知本阶层——城市的主流，金字塔的中坚区域客群分析分布区域家庭结构职业描述购买目的地缘型客户，区域内及周边原驻居民，主要为城市东部、中心区域家庭成员为2-3人，家庭月供承受能力：1000-4000元/月升级型置业为本项目的主流需求，其次为首次置业、投资型置业高校教职人员\企事业高级白领及中高管理层\从事朝阳产业的私营企业主/商业股份制公司重要管理者2.形象定位我们的主张城市新居住理想！自由，开放，引领平等，祥和，丰富博知，远见，睿智精神内涵用文化地产解读人居哲学.3.分期主题及策略预热期开盘期强销期续销期尾盘期2007-4-202007-62007-72007-92007-102007-122008-12008-32008-42008-5推广分期推广主题推广手法主要策略活动造势媒体运用蓄水期“知本阶层”的居住选择疑问句式，人文调性，强调“人文卖点”硬广形象开发商访谈情景营销春季房展会报纸\户外\灯箱\广播\网络开盘期圈层生活生活特质深入挖掘“文化概念及其精神“软文炒作开发商品牌成立文化沙龙\周边高档中小学入学咨询会报纸\网络\电视强销期地段、园林景观、产品品质分卖点的深入刻画注重新闻点的挖掘和活动的穿插钻石户型拍卖会\秋季房产会促销\样板间开放续销期开发商形象为推广诉求以大事记的方式拔高项目形象维护老客户争取奖项\新年答谢酒会报纸\定向DM\会刊尾盘期教育、生活配套及户型细节挖掘产品附加值余房促销，注重口碑传播客户联谊会\高档家居用品展览\高校巡展方案二我们的主张形象定位“文城共筑”理念“文”为本项目最核心的内涵“城”为本项目的物业形态“共”为本项目社区文化最独特的居住理念：互动，互助，互通，互进“筑”为动词，亦为名词城市的文化业主的文化生活的文化广告诉求文化引领未来文化的精髓、艺术创作的法则－－产品的精华及创意文化的精髓、艺术创作的法则－－生活的文化、生活的感悟广告推广的创新4.媒体整合蓄水期开盘期强销期续销期尾盘期报纸网络广播车体户外报纸广播户外网络房车图报纸DM网络报纸车体网络报纸媒体选择多方位、全面开花，而且该期推广很多为一次性投入推广的高峰期，投放密度增大，推广媒体全面覆盖。销售的重点时期，加大报纸广告的投放密度。销售节奏放缓，推广投入降低，媒体以报纸和活动为主。重点放在活动、促销和二期销售的准备上。5.推广费用预算建议推广费用为住宅销售收入的1.2%（不考虑公建及车位销售收入，不计项目之前已投入推广费用）。一期销售面积为90000㎡，整盘均价预计为6200元/㎡销售总额：90000㎡*6200元/㎡=558171000元推广费用：558171000*1.2%=669.8万元6.广告表现方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案1方案2方案2方案2方案2方案2产品建议叁建筑表情优质建筑精品装修高度品质户型特色•自然主题，健康生活•均好性高景观美宅•交流性动感趋光地主题会所时尚女人坊夕阳红健康会馆运动休闲俱乐部读书吧文展中心亲子天堂入户花园底层设计现代中式休闲景观回廊即传承了曲径通幽，步步有景，景随人移，心随景动的中式园林精髓公共空间布局单元入口都拥有自己的现代中国艺术大堂，以玻璃围合，天然石材铺陈，尽显高尚意趣。电梯厅铺设高档地砖销售策略肆1.住宅销售分期预热期开盘期强销期续销期尾盘期2007-4-202007-62007-72007-92007-102007-122008-12008-32008-42008-51#、4#2#3#2.住宅推售策略时期事项详细内容开盘期销售单位1#，4#，价格策略平价入市，依托产品和地段优势的逐渐传递增加市场吸引力。强销期销售单位2#价格策略价格逐渐向上扬，不断给到客户销售火爆、产品抢手的印象。续销期销售单位3#价格策略前期所推房源，保持不变或采用隐性降价方法处理；新推房源打开价格提升空间。尾盘期销售单位前期推售所有余房价格策略以不高于或略低于续销期的均价促销余房3.住宅定价策略本项目住宅销售均价约在6200元/平方米左右4.住宅回款计划销售阶段开盘期(07/7、8、9）强销期续销期清盘期78、9销售面积(约㎡）207001980024300162009000销售率23%22%27%18%10%销售均价（元）58806150635064006300销售收入（元）121716000121770000154305000103680000567000005.商业与车库销售策略建议本项目底商销售均价定位在12000-15000元/㎡车位价格范围与其保持一致：10-12万元/个附件销售中心建议销售处选址：建议一：中建八局老办公楼大门东侧，文化路东首路南；建议二：在三箭吉祥苑一层的底商租用物业作为销售中心；墙面示意图室内分区效果房展会建议•形象展示•品牌展示•积累客户文化名盘亮相泉城高调展示，低调造势文化沙龙驿站今日启航主题：一个阶层、一种文化开卷文书宏篇巨作THEEND