丰景佳园整合营销策划案

西安丰景佳园整合营销策划案企业主题优雅宽广，人间天堂企业标志目录•一.目标概述•二.竞争对手分析•三.市场状况及潜力•四.消费者需求分析•五.产品SWOT分析•六.传播策略规划目录•七.传播组合•八.传播概念及广告语设定•九.广告创作•十.营业推广•十一.合作方式建议•十二.费用概算一.目标概述销售目标•1.价位保持在6100元/平米或之上•2.十一黄金周后完成全部销售，具体截止日期为十月二十日传播目标•1.向大众传播丰景佳园的富贵形象•2.着重面相高层消费者进行大力宣传二.竞争对手分析主要竞争对手•紫薇田园都市•豪盛花园紫薇田园都市•紫薇田园都市依傍自然风光，地处高新区长安园规划区内，地理位置得天独厚，离尘不离城，空气清新宜人，环境优美自然。紫薇田园都市就是要实现西安人「安居乐业」的理想，根本上改变西安的人居环境，田园城市化，城市田园化，2200亩总占地面积，180万平方米总建筑面积，绿化率达45%，这种充满田园气息的城郊居住模式，是未来城市人的新住宅方向。紫薇田园都市•人文、自然、国际观•紫薇田园都市现代化社区规划理念使人文环境、景观空间、阳光绿地有机地和谐共存。德国、韩国、香港三大国际建筑团队将城市空间→社区环境→组团空间→景观设计由外向内有序延伸，并在人文环境创意中，将北方地域人文特色与国际建筑脉络有机整合为一体。全民全龄教育、便捷交通网、医疗保健、文化娱乐、购物休闲、物业管理、社区服务…生活配套完善，荣获国家建设部「社区规划示范楼盘」，业界、新闻界一致推崇为西安「最适合人居住的社区」。创意、创新、创未来。•紫薇企业文化战略在于「先人一步、高人一筹、赢在眼光、胜在思路」，紫薇企业文化理念在于「管理创新、观念创新、营销创新、功能创新」，紫薇将这一切落实在紫薇田园都市，在21世纪中国房地产开发史上，在大西部房地产开发的大乐章上，紫薇田园都市以其让中国城市与国际接轨、让西部人的生活品质与国际接轨，敢为人先的创新精神谱就了新西安人开世篇章，紫薇田园都市真诚欢迎您的加入，共同迈向新未来。紫薇城市花园•紫薇城市花园位于西安市电子工业电子正街，建筑面积17.25万平方米，为大型园林式高科技生态环保住宅小区。•整个社区采用大围合布局，15栋版式小高程住宅沿中轴线错落有之排列，形成四大主题花园和罗马广场五大建筑组团。•小区空间设计合理，户户推窗见景，平层、错层、复式等多款可自由分割精品户型，华美之中流露尊贵个性。•豪华会所，设施齐全，四点半学校，社区幼儿园，关爱孩子快乐成长。地下车库，人车分流，三星智能化设置、充分保证住户方便与安全。紫薇城市花园•作为全国首家《国家康居示范工程》金奖项目，紫薇城市花园在建设设计上采用一系列高科技生态环保技术：独立采暖供热、纯净水入户、内嵌管道设计，GRC轻质隔墙、外墙外保温、双层中空玻璃等，打造舒适现代的人性化居住空间，赢得《国家康居示范工程》综合金奖即小区规划设计金奖、小区建筑设计金奖、住宅成套技术应用金奖等称号及全国科技进步示范楼盘的殊荣。•紫薇城市花园，经典现房即买即住，美丽豪景永驻永存，85%销售率，100%现房实景。其经典品质，超凡品位，为众多城市经营奉献一个完美的生活空间，心灵的宁静家园。豪盛花园•豪盛花园位于西安经济技术开发区黄金地段,东临有西安龙脉之称的未央大道;西临尤家庄;南临未央变电所;北临长庆油田基地.东西长132米,南北宽103米,总占地29.093亩该项目一期规划为两幢19层公寓,其中两层裙楼商业用房.主楼为全剪力墙高档住宅!总建筑面积为38000平方米!豪盛花园•公司简介•西安豪盛置业有限公司位于朱雀路78号，成立于1999年。公司员工中具有高级职称的管理人员有20人，具有中级职称的管理人员有40人，管理人员全部都是大专以上文化程度。•公司先后开发了位于朱雀路的豪盛大厦5万平米、北郊经济开发区的豪盛花园一期4.5万平米，现已全部售完。•现正在开发项目有位于吉祥路84号的豪盛时代,约15万平米；位于北郊经济技术开发区豪盛花园二期3.5万平米；现已开始申报的“景天国际公寓”项目不久也将开始动工。自我总结•相对其他高档花园级小区，丰景花园价位偏高不适合与一般阶层购房群体。但经过分析与调查得出结论，豪宅在西安仍有很大的市场，因此，我们应当保持自身价位品牌，针对上层消费者进行大力宣传。三.市场状况及潜力6月份商品房均价•普通住宅：3028元/m2•写字楼：4870元/m2•商场：7398元/m2•公寓别墅：4511元/m27月1日－20日商品房均价•普通住宅1200元/㎡•高档公寓3600元/㎡•写字楼5500元/㎡•门面房2000•别墅650000元市场现状•在“新国八条”出台后，各个一线开发城市立即出现了房价下调的现象，而身处二线城市的西安，楼市也不可避免地受到了影响，根据调查发现，一些项目出现了购房者持币观望的情形。普通商品房受影响不大•日前，我们随机在西安东西南北几个区域的十多家楼盘进行了现场采访。在采访中了解到，这十多家楼盘近一段时间的来访者都有不同程度的减少，有的项目的日来访量由以前的十多个人急剧下降到一两个人，交过诚意金的购房者也以“调控”为由拖延交款时间。而有的有意向的购房人干脆就对售楼员说“等等，看看情况再说”。在采访时发现，受到影响最大的是那些总价相对较高，或是地理位置、交通环境很一般的，或是第二居所类的项目。而价格在3000元/平方米以下，80-120平方米的两居室、三居室普通商品房项目受到的影响则不是很明显，成交量相对比较稳定。这些楼盘的销售经理告诉记者，之所以出现这样的冷热不均现象，主要是物业类型不同导致的结果，其中持续热销的楼盘正好契合了主流购房者的需求。当然，不排除还有一部分人在等待西安房价下跌的时候再出手。观望过后可能出现井喷•面对国家接连出台宏观调控政策的情况，越来越多的购房者选择了持币观望，而很多开发商也都在努力吃透政策重点，并纷纷采取了各种各样的措施：或是将开盘日期延后，拉长内部认购期，积蓄客户资源；或是耐心等待，静等购房者来访；或是通过举办各种形式的活动，吸引更多购房者的眼球。对于这样的局面，一开发商认为，这样的观望现象很正常，但不会持续很长时间。因为从以往的经验看，西安市场的房屋需求还是很旺盛的，而且绝大多数人是第一次置业，主要是用来自己居住的，炒房的人相对少一些。因此可以预见，在等待一段时间后，急需住房的人肯定会出手购房。有开发商认为，在经过一段时间的观望和僵持后，人们的住房需求将更加强烈，一旦发现西安的房价没有下降的可能，这个僵持被打破，西安市场上将出现购房井喷的现象。西安房价涨幅平稳上升•对于购房者的持币观望态度，一些开发商表示，西安的房价不可能下跌，因为西安的房地产开发还处于初级阶段，房价仍有一定的空间可以发挥。一房地产公司的张经理说，作为西部大开发的桥头堡，连接西北与中原、西南的重要枢纽城市、西安独特的地理位置和文化氛围，吸引了来自四面八方的人落户西安。他们的项目有近四成的购房者都是来自周边的省份，还有在西安做生意的外来人口，这是一股很强劲的消费力量，也是推动西安房价上涨的重要因素。而相关部门的负责人也告诉记者，出台若干调控政策的目的很明确，就是打击投机，规范房地产行业和平抑房价涨幅过快，而不是打压这个支柱行业。也就是说，在巨大的市场需求下，实现房价的小幅度平稳增长是政策出台的最终目的。四.消费者需求分析“豪宅”需求仍为西安楼市一大亮点•西安市的“豪宅”面积标准萎缩了36平方米，今后的交易将不享受税收的优惠政策，一旦交易要因此而多交数万元，那么西安楼市的“豪宅”是不是会因此而失宠呢？政策的调控作用能不能对西安楼市产生立竿见影的效果呢？记者对西安楼市部分代表楼盘项目进行了抽样采访，记者发现，西安市近年的“豪宅”供需仍然显得很活跃。记者发现正旺销的枫林绿洲、中海华庭、西港国际花园、曲江佳园、曲江春晓园等项目，144平方米以上的户型在总套数中的比例超过了三分之一以上，而与此同时，曲江公馆、枫林溪苑、西北唯一纯TOWNHOUSE社区湖滨花园三期的推出，也从侧面印证了市场旺盛的需求。•业内人士认为，今明两年，购房者对这种“豪宅”的需求是显性的，这是因为在过去两年中，市场供应主要以中小户型为主，加之别墅用地停批，以自用为特点的西安楼市经过一段时间的蓄积，“豪宅”需求仍为西安楼市今年的一大亮点。基本分析•户型、面积需求•总价区间集中在21－60万•平均月供能力为2800元户型、面积需求•从总体上看，西安置业群体对户型的需求主要是二房和三房为主，分别占总体比例的37．5％、52％，两者之和接近90％，可见西安的住宅消费市场依旧是以居家型物业为主。•户型与面积紧密相关，计划购房者对一房的需求面积主在集中在50平方米以下，占到一房比例的75％；对二房的需求面积主要集中在71－90平方米区间内，占到二房比例的52．9％；对三房的需求面积主要集中在91－110平方米区间内，占三房面积的56．5％；对四房的需求面积主要集中在111－130、131－160平方米区间内，占四房比例的30．8％、42．5％；对五房、六房的需求面积主要在160平方以上。总价区间集中在21－60万•能够承担的总价主要在21－60万元区间内，占总体比例的70．8％。其中：能够承担21－30万元的占总体比例的15．7％；31－40万元占总体比例的20．2％；41－50万元的占总体的21．2％；51－60万元占总体比例的13．7％。•从总价与面积的交叉分析可以看出，计划购房总价在20万元以下的消费者，60％只需70平方米以下的面积；总价在21－30万元的消费者，70％以上的只需51－90平方米的面积；总价在31－40万元的消费者，80％的消费者只需71－110平方米的面积；41－60万元的消费者，需求的面积主要集中在91－110平方米这个区间内；60万元以上的消费者，需求的面积都在110平方米以上。平均月供能力是2800元•调查显示：愿意一次性付款的占到4．7％，能够承担的月供主要集中在1001－2000元、2001－3000元这两个区间内，占到的比例分别为37．3％、31．2％，其他各区间的比例较为分散。经计算，消费者平均月供款能力为2800元。五.产品SWOT分析优势•核心优势：处于黄金地段，与大唐芙蓉园相邻，又与亚洲最大的广场－－大雁塔广场一街之隔，地段优势极为明显其他优势•档次高：丰景佳园是面上高层群众的房产资源，配套设施极为优秀，能显示身份的尊贵•周边资源丰富：周边资源现已全面完善，超市，医院等必备场所均具备齐全，可安心、方便入住劣势•最大劣势：对普通老百姓的吸引力不大，不利于房产的宣传与提高知名度其他劣势：•范围短浅：面相对象范围短浅。由于价位的关系，业主应该是高层次高收入的消费者，但此类人群毕竟相对较少•知名度相对较低：由于对象范围的关系，在广大老百姓中丰景佳园的知名度相对其他房产较低，有待改善机会•最大机会：以自身品牌优势，稳抓住西安上层消费群体，并同时影响其他消费群体对丰景佳园的看法威胁•最大威胁：其他中高级、中级房产对中高层消费者市场的冲击总结•必须稳抓西安高层消费者市场，这才是立足的基础。然后再此基础上扩大市场。六.传播策略规划品牌价值•丰景佳园力争成为西安市“豪宅”的代表，要树立起“高贵”的房产品牌形象。这个概念不光要在社会高层消费者中普及，更应在广大老百姓中深入人心，如此更有利于我们品牌的树立消费者定位我们将丰景佳园的消费者界定在：•社会高层人士•高收入人群•外来企业家市场定位我们将丰景花园的市场定位在：•高端别墅区•旅游圣地附属高端居民区行销渠道及销售管理体系•主要行销渠道：售楼中心直接出售，网络或银行预定•管理体系：由经过严格培训的专业人员严把销售过程中的各个环节，确保万无一失广告策略我们将丰景佳园的广告选创主要集中在：•电视台•报纸•网络★详细广告策略见后文七.传播组合媒介策略•丰景佳园的主要面相对象是社会高层次，高收入的消费者，所以我们在选择广告发布媒介时要时刻练习到这个目标，力争寻找到最佳的媒介组合电视媒体•西安市电视台综合频道（电视媒体