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盘县体育场改建商业策划及营销建议案--延续600年的辉煌与梦想盘县城关600年前的明朝时期城关镇就是云贵边界的一商贸重镇，几百年来一直是盘县的政治、经济、文化中心。辉煌二十一世纪来临，作为县级政治中心所在地的城关镇，因地势原因不能继续扩展发展，1999年县委、县政府决定搬迁红果。伴随单位企业的大量迁移，城关镇的发展也放缓脚步。就像休憩的老人。遗弃虽然红果开发区地势平坦、环境优美，但新城区的商贸还未成熟，也不可能替代这里。城关镇的人民信心并没有因红果的崛起而破碎，仍然坚强的推动城市的发展。密集的人群，喧哗的商业是他们信心的证明。红果的并不意味着城关的边缘化，恰恰相反，老县城涌动着时代的脉搏城关在催生着的新商业生命的诞生。思考梦想怀着美好的期望，充斥着坚定的信心，城关人民打造了美好的梦想……和21世纪接轨！而体育场的改建正是在这样的背景下诞生的商业业作，项目的建成必将让城关镇在悠悠的文化中更加年轻。名不正言不顺为表述方便，我们将本项目暂定名为：南方•城市广场目录第一部分：市场分析与项目分析第二部分：规划建议与商业价值解析第三部分:营销策略第四部分：招商策略第五部分：关于烽火盛唐【第一部分】市场分析与项目分析一、盘县概况：总面积4056平方公里总人口118万2008年贵州经济强县第2位GDP154亿，银行存款余额125亿。二、盘县城关镇概况：600余年城市历史，总面积21.45平方公里，总人口10万余人。三、城关镇城市现状：建筑陈旧、建筑密度大四、城关镇房地产开发情况自1999年搬迁红果后，几乎无房地产方面投资。城市时间停留在20世纪。五、城关镇商业业态调查：超市、服装、副食品、美发、糕点、餐饮、灯具、数码、文体用品、音像、建材、烟酒、电玩、网吧、广告、书店、酒吧、药店、通信、鞋店、箱包、雨具、干果、日化、五金、小家电等……业态种类繁多，无总体发展规划导致业态内竞争强烈。业态处于低端阶段仅能满足市民生活基本需求，没有品质感。六、城关镇商业面积分割调查：商业主力分割面积16平方米——40平方米商铺面积分割合符普遍市场规律七、城关镇商业租金调查：商业主力租金阶段60元/平方米——160元/平方米租金价格偏高，表明租赁市场潜力巨大。八、城关镇商业出租率调查：商业气氛浓厚商铺空置率低，出租率约在98%左右。注：在低端商业经营周期里，转让高峰期的6月呈现如此出租率比较罕见。九、城关镇商业分布调查：商业基本存在于沿街住宅楼下，凌乱分布余道路两侧，集中式商业稀缺。十、小结：1、城市归属感强2、经济状况良好3、城市建设几乎停止建筑陈旧不堪4、商业气氛浓郁，但发展凌乱居民生活品质得不到保障5、投资需求积压已久急需释放6、消费要求提高商业急需升级7、政绩空白已久急需展现8、群龙已经无首急需龙头本案定位与分析一、项目商业类型性质确定名目区域商业中心社区商业中心本项目建筑类型封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市及其他业态采用开发式建筑设计昭示面以临街商铺和全封闭式建筑相结合规模按总体租售面积（GLA)可以将区域中心划分为一般区域中心（8000——16000平方米）和超区域中心（20000——60000平方米）GLA一般在4000——10000平方米拟建面积约2.2万平米业态浓缩中央商务区的功能，为客户提供各种档次的商品：主导商主要为大型超市、服装、数码、餐饮等业态，另有各种附商为顾客提供各种个性化服务。没有大型综合性百货超市，呈现初级百货超市、日用超市、平价超市、低端专卖店等。大型超市、服装、家私、数码、餐饮等服务人口一般区域商业中心需要服务区内人口规模在10万人以上市场服务区域人口规模1万——4万人区域10万人以上消费人口本项目区域的优势使本项目有成为区域商业中心的能力区域消费能力与辐射范围使其超出了社区商业中心的条件建设区域商业中心一）区域分析二）类型分析1)定位思想实现城市质的突破率先导入复合地产功能概念(结合其优越的地理位置,新颖前卫的商业布局和合理的功能定位,以求通过有效地组织人流和物流及独创的经营方略,聚集商机,人气和财气,以此构筑一座集购物,休闲,娱乐,美食,文化等要素为特征的新型复合型商业地产.三）定位阐述2)支撑点1)项目庞大的规模体量成为复合型商业的基础2)市民日益增长的多元化需求成为市场基础3)目前尚无其它可比项目的竞争使之弥补市场空白4)政府的重视成为项目的优势3）盘县城市形象缩影1)集购物,休闲,娱乐,美食,文化等要素为特征的新型复合型商业街区2)集盘县城市景观与人文特色大成,3)是盘县的城市形象窗口4)是盘县体验经济的前沿阵地5)是盘县市民的起居室及社区文化生活的共鸣体6)是盘县市民家庭休闲的聚集地7)是盘县及周边地区的商业核心及文化中心以上所描述的本案之功能定主要基于地产功能开发上的理性糅合,没有距离和时向的跨度,各种商业购物,生活休闲机能完善,来这里可以玩上一天,使房地产与商业,旅游观光,体闲娱乐,等融合起来,营造多元化的商业格局,完善商业酊套,打造多功能城市中心.小结一）零售业业态现状1、当前百货零售业代表——解放路天和购物商场、解放路A、代表目前城关镇集中式百货最高档次，中低档品牌为主。B、城关镇人民心中，要购物就去解放路，消费习惯已深入人心。C、经营商家组合显示多业态整合经营雏形代表发展趋向。D、竞争长期存在，促进行业发展与经营水平提升。二、商业业态的可行性分析二）餐饮业业态现状1、本区域基本无大型特殊餐饮，一般群众的外出餐饮消费主要还是集中在路边小型餐饮店。2、国内其他菜系及高层次餐饮几乎没有进入市场。3、目前餐饮分布不集中，呈零散分布，档次低。三）区域娱乐业现状1、受建筑年代的影响几乎无大型娱乐休闲场所。2、国内知名休闲、娱乐品牌店几乎没有进入。3、目前休闲娱乐场所分布不集中，呈零散分布，档次低。四）区域业态整体评价1、项目所在的位置（解放路）在城关镇的商业格局中将扮演更为重要的角色，其地位不可撼动，该范围将继续向周边发展，带动商业发展格局。2、本项目所处区域餐饮及娱乐产业分布不规则，在商圈整体范围内所占比重偏低。3、各业态组合不完整，缺乏集中规划。4、区域内整体消费环境较差。小结：我们认为南方城市广场应该是：★新的商业代表与典范。★群众休闲娱乐健身与商业的完美结合体。因此，在项目的策划和建设中，要把握政府，群众，商业利益三者的辩证关系。【第二部分】规划建议与商业价值分析我们在规划时充分考虑到：1.市民休闲广场的使用面积尽量最大化，以获得政府和居民的认可，便于项目顺利推进。2.与烈士陵园，河道景观等通盘考虑。3.商业单体价值与总体价值的最大化。4.将红线外的河道，道路等作为我们整体规划的重要利用要素。A方案：--------一层商业+二层休闲广场+下沉小广场平面图剖面图地上1.5米地下2.5米示意图说明1、建筑由两层构成，一层为内街式商业步行街，二层位休闲广场。2、建筑分为地下部分和地上部分，地下2.5米地上1.5米。3、内街商业步行街（1层）层高4米，分为地下2.5米地上1.5米。4、休闲广场（2层）位于地上1.5米处。5、沉降小广场约2100平方米，用于商业采光、通风、连接休闲广场与商业的人流通路、增加价值较高的临街商铺数量、提高建筑物品质感。6、商业街内部从解放路至陵园路由3条5米宽的大通道贯穿，方便人流的同时也增加了临街商铺的数量。解放路上休息广场人歩梯停车场入口类似的缓坡步梯上到休闲广场解放路到地下室的车辆出入口休息广场景观北京西单休闲广场，和本项目类似值得借鉴。广场的长为160米,宽为78米.广场的面积为12480平米,广场加上景观园林小品,健身器材,符合人民的休闲健身需求.主要靠虑实现以下功能：1.表演场2.露天电影3.电视屏4.大钟5.健身6.休闲7.景观商业采光通风一层商业步行街的采光和通风可参考目前较流行也适用的设计。大广场到沉降广场步梯沉降小广场可借鉴金阳西南民族美食文化广场。二层休闲刚才到一层商业步行街参考图广场绿化文化柱：可附和城关镇打造旅游城镇政策，将城关600年文化历史表现于上。绿化和硬质铺地的结合方式值得借鉴。沉降广场商业沉降广场内弧形临街商铺示意。商铺价值示意图商铺价值示意图说明商铺价值最高的位置商铺价值较高的位置商铺价值适中的位置商铺价值最低的位置商铺价值较低的位置上图每个色块并非代表一间铺面，而是代表商铺的区域价值。广场面积：2100（下沉小广场）+12800（大广场）=14900平方米销售价格计算方式：收益回归法、市场定价法可销售面积：12800平方米均价：13000元/平方米总产值：1.712亿22000元/平米3200平方米总产值：0.704亿16000元/平米1600平方米总产值：0.256亿12000元/平米1600平方米总产值：0.192亿8000元/平米1600平方米总产值：0.128亿7000元/平米1600平方米总产值：0.112亿9000元/平米1600平方米总产值：0.144亿11000元/平米1600平方米总产值：0.176亿本方案的商业价值分析以上价格与面积的配比分析仅代表面积和价格的大致范畴，并非绝对准确。最后的面积和定价还是要结合设计院的设计定案。本方案的优势1、广场最大化：完全面积归还市民休闲广场，并提升广场使用环境。2、广场高度适中：地平面1.5米处的休闲广场容易让市民接受。2、商业价值最大化：最大可售面积的商业，更多临街商铺数量。3、建筑成本低，施工难度低、管理风险低、销售风险低。B方案：--------地下商场+地平面广场+4层弧形商业广场弧形大厦距体育场解放路相距约60米,广场的长为220米,宽为60米.广场的面积为10200平米,广场加上景观园林小品,健身器材,符合人民的休闲健身需求.主要靠虑实现以下功能：1.表演场2.露天电影3.电视屏4.大钟5.健身6.休闲7.景观8.城关600年历史与辉煌展示规划建议1广场地下部分修建约1万平米的负一层.其中超市部分约为6000平米,剩下部分为停车场和运动场馆.如羽毛球馆,乒乓球馆.入囗从左右二端设二个玻璃形状的入口下负一层.玻璃状入口本身可以有景观状饰作用.规划建议2弧形大厦外立面采用玻璃幕墙和石材,给人感觉大气高贵.采用玻璃幕墙可以增加商业内街采光.通透性强.规划建议3弧形大厦左端可以做成十根左右雕塑立柱.立柱可以把城关镇的形成历史,风土人情写上.晚上用灯光打上.形成景观小品.规划建议4规划建议5河对面陵园路修通三座桥到商业广场.其中现在的大舞台修成人行桥.可以装饰一些民族特色的东西.靠花鸟市场的路成车行桥.另从靠蓝球场位置在修一条车行桥.直通解放路形成商业广场四面临街的格局.•170米长+酒店外约50米临河街面=220米长街•在规划中结合河道景观治理，完全可以作为归还市政的公共休闲带进行申报立项。可以增加广场报建面积。•河水的清澈程度作为景观用水完全没问题，没有臭味。•用青石板铺路，与酒店位置的道路一直联通。规划建议6滨河休闲一条街本方案的优势建议将本项目做成弧形商业大厦好处:弧形大厦最大限度拉升了商业步行内街的长度.可过200米长.高可以做到四层.如下图所示.这样的变化将有利于夸大公共景观的面积，增加景观的纵深。对产品而言有利于提高产品的品质感。开放式广场将有利于商业氛围的形成。广场面积：10360平方米销售价格计算方式：收益回归法可销售面积：21601平方米总产值：1.51亿负一层：8000平方米负一层均价：3500元负一层总产值：0.28亿产权式商铺，业态超市、家私、家纺由于位置位于地下及产权式商铺业主自主性差，销售价值较低。4000元/平米2667平方米总产值：10668000元3500元/平米2667平方米总产值：9334500元3000元/平米2667平方米总产值：8001000元本方案的商业价值分析一层：3400平方米一层均价：18000元一层总产值：0.61亿铺面分割：约21平元米每间一层平街价值最高，业态规划为女装、珠宝、皮具、鞋、化妆品等21000元/平元米1700平方米总产值：35700000元15000元/平元米1700平方米总产值：22500000元