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保利金泉广场营销策划与销售代理汇报态度·专业·成就以最服务的态度·施最顶级的专业·谋最极致的成就首先，我们自认为是最适合与保利联合销售的公司因为，我们自信于是北京最具合作服务精神的公司源自，我们历来可以站在甲方利益一边考虑的公司以及，我们是一家整体的公司，是一个可以全公司精英人员与精华资源向保利倾斜的整体，而不是一个个分块和分散的独·联·体，甲方将得到来自整个亚豪机构的服务，而不是某一个团队或一个部处。开宗明义·直入主题今天我们阐述一个问题：保利金泉广场，18个月卖出40个亿销售额的成就，需要进行何等的专业营销？以及需要我们进行何等的服务?市场情况产品分析（产品定位和市场依据）卖点提炼市场预期目标客群锁定推广基调SLOGAN提炼推广手段推广预算推广步骤推货步骤价格策略回款计划甲方邀标文件要求之方案内容30.7万平米住宅单价超过10000元/平米以18个月销售完毕30亿以上月平均销售额1.7亿以上月平均销售面积17000平米以上月平均销售150套以上甲方邀标文件要求之关门条件6座4梯10户的巨型塔楼，90％面积为单向东西房4座2梯3户的东西向错板，南向户型面积不超过50％全独立商业，餐饮、酒吧、娱乐、休闲、酒店、商务－闹市中的闹市项目之不可逆转的产品条件户型面积比例一居60平米15%二居90－110平米60%三居120－150平米20%四居160－170平米5%评价：不是最出色的人居楼盘，但却是最典型的城市公寓。产品有些硬伤，但要卖到北京前三名的销售业绩，而且是以单价过万的水平。如何才能创造这一巨大成就？奥运板块房地产市场扫描篇澳景花庭澳景花庭总建筑面积：80000平米规划建筑形式：板楼产品特征：120－150三居平米住宅销售情况：一般（7402元/平米）目前报价：7850元梧桐道2梧桐道2总建筑面积：220000平米规划建筑形式：板楼产品特征：110－120二居，140－160三居平米住宅销售情况：良好（7752元/平米）目前报价：9300元最后一期塔楼预计售价8500－9000元，6月开盘融域融域总建筑面积：163000平米规划建筑形式：板楼产品特征：103－108二居、131－138三居平米精装住宅销售情况：良好，两居剩余不多（8986元/平米·精装）目前报价：11000元（1200元精装）中天国际公寓中天国际公寓总建筑面积：35800平米规划建筑形式：2栋宿舍式公寓楼产品特征：50平米小户型精装公寓A计划销售情况：南、东向无房（8800元/平米）目前报价：8500－9500元精装家具海尔家电主场主场总建筑面积：100200平米规划建筑形式：3栋巨型塔楼产品特征：45－60平米小户型公寓销售情况：第一栋楼4.6开盘，13天销售完毕（8363元/平米·毛坯）目前报价：8600元－基本无房，二期即开华源冠军城已经售毕华源冠军城总建筑面积：140000平米规划建筑形式：板塔结合产品特征：一居、二居、三居平均销售情况：剩5套130平米三居，已经售完收盘报价：12500元/平米精装本区域项目以住宅产品为主，且此类产品市场认可度较高，特别是投资类中、小户型产品，是需求的核心重点。该区域项目的售价集中在9000－10000元/平米。本区域无新增大盘，特别是没有超过50万平米的楼盘，市场供应量明显不足。区域整体销售情况火爆，需求量很大。结论本项目户型定位合适，对市场有吸引力。保利金泉广场项目优势卖点分析篇我们的项目压倒性优势何在？有什么产品？产品的优势？产品的特质？产品的性格？实际上已经决定了我们如何营销保利金泉广场制造压倒性优势八大营销优势条件二十四大营销卖点奥运！奥运！奥运！保利金泉广场无可比拟之优势条件一奥运前·2800亿投资奥运，带来区域短期内飞跃式发展。奥运中·国人亲历奥运，国家盈利机器，中国的焦点与世界的目光。奥运后·城市持续价值提高·悉尼奥运村·巴塞罗那奥运村·北京亚运村商业！商业！商业！保利金泉广场无可比拟之优势条件二20万平米商业·城市MALL，零售餐饮休闲娱乐综合体12.3万平米酒店·大型城市商务酒店·高端居住与酒店式服务5.2万平米写字楼·5000－10000名商务人士聚集于此办公经济！经济！经济！保利金泉广场无可比拟之优势条件三户型经济·面积适中，2.9层高，两间房主采光，房间方正，和谐舒适生活生活经济·便利的配套，低生活成本，低通勤成本理财经济·升值空间巨大，低买高租高售，理想理财产品交通！交通！交通！保利金泉广场无可比拟之优势条件四步行交通·基于日常生活的邻里级配套成熟，步行即可解决公共交通·5号线轻轨旁的城市公寓，十余条公交线路汇集私人交通·北苑路、五环、四环、密集城市路网配套！配套！配套！保利金泉广场无可比拟之优势条件五生活配套·繁华的城市生活配套体系教育配套·20.1万平米的庞大教育综合体，强大的教育概念健康配套·奥运公园，中国最大的体育运动基地和绿色城市公园发展！发展！发展！保利金泉广场无可比拟之优势条件六人口发展·50万＋30万＋20万＋1万，全优质人口，占北京的1/20城市发展·由奥运直接推动的奥运区域城市基础设施发展促进城市经济发展文化发展·容器和容料，亚奥国际化生活大城，新Downtown生活文化规模！规模！规模！保利金泉广场无可比拟之优势条件七项目规模·86万平米奥运板块第一大盘，足以改变区域城市重心奥运规模·有史以来最大的奥运会，最多人观看，最多人关注保利规模·中国最大开发企业，开发额730万平米，投资额210亿公园！公园！公园！保利金泉广场无可比拟之优势条件八南派生活公园·3万平米恢弘的精致南派园林城市商业公园·体验式城市MALL，公园里的休闲娱乐商业奥运体育公园·680公顷奥运森林公园和291公顷的奥林匹克体育公园奥运·城市·舒适·便捷·经济·健康·品牌·增值提炼城市核心区位·舒适健康生活·奥运推动未来提纯城市舒适生活·奥运推动未来提粹（非SLOGAN）目标客群锁定篇客户基数决定速度！大升级战略！国家的外汇储备充足，方可防范金融风险。对于本案而言，没有充足的客户储备，就无法实现快速出货。１8个月的销售周期，决定了我们必须拥有：绝对数量的优质客户来源！他们在哪里？在亚奥？这是毫无疑问的第一波客群。近水楼台先得月。近年，亚奥房屋需求与供应的矛盾在加大，地域型客群是首要客群。他们的特点是：自住为主，投资为辅。他们的需求是：追求繁华便利的城市生活与城市价值提升。仅此客群，当然不够！这类纯地缘客群来源的峰值通常只够维持三个月。在北京？这是一群实力雄厚的分布在城市各个区域和行业的精英阶层。他们，关注时事，精于投资，有先进的居住观念＋相对精明的理财观念。他们，对城市生活有渴望！对奥运升值有信心！对投资回报有预期！加此客群，仍然不够！这类地缘暂居＋投资的客群在北京通常不超过40％，而且难有如此大数量支撑起项目要求的绝对销售速度。在全国？很多二线城市的经济增长率超过了北京，这是事实！二线城市积累的财富同样集中在少数人身上。他们已不满足一地置业，奥运会是借口，向往首都是事实。参与奥运经济的热潮是心理，在奥运村里投资置业是硬道理！长安街买不到房是没办法的事情，能在奥运村里买到房同样是绝对的体面风光。至此，客群丰富了100倍，但…在世界！？全世界的人都涌入北京打工淘金，这是现实。外资、基金、个人投资者将越来越多的渗透到北京的经济发展之中来奥运会是概念！是机会！是行动！本案的出现，恰到好处。眼光有多远，世界就有多远！大亚奥大北京大全国大世界大升级战略图示（客群保障体系）亚奥板块＋北京市场全国市场＋全球营销本土营销的成功，会极大促进外界市场的拓展外阜市场的引爆和真正成功，会极大地推动本土市场的再增长，再升级，会对本土市场发生“质变”的推动作用。一句话归纳大战略居住与投资并重：一次置业面向北京·投资房产放眼中国我公司预计：北京市场和外地市场的比例达到60％：40％购房居住：暂居投资：投资置业的比例将达到40％：40％：20％总体客群定位：新北京人＋零八股东自居类客群定位：地缘居住客群：中关村－北二环－CBD－北五环一次置业客户地缘居住客群：全北京其他区域一次置业客户全国居住客群：全中国所有希望在北京置业居住的客户全中国2000多个县的各级官员入京置业“新北京人”的居住置业需求置业新北京·城市新生活北京年轻的小中产阶级，希望在市区里买房享受城市生活外地人在北京工作，希望在北京市区里置业，未来亦可作为投资无法忍受远郊区县的“乡村生活”，希望返回大都市的升级白领无法忍受超长通勤时间，工作在北部的中高级打工群众投资类客群定位：投资核心客群：全北京投资房地产客群投资紧密客群：华北五省房地产投资客群与置业客群投资外围点状客群：全中国热点房地产投资城市的民间投资群体全球各种中小投资基金，投资群体奥运地产的增值1988汉城：汉江之南，为汉城创造了江南新区，房地产价值从郊区跃升到非常高的市中心价值。1992巴塞罗那：1992年平均折算房价2000欧元/平米，今天平均房价10000欧元/平米。经历了奥运后小幅下跌后，1998年开始强烈反弹。今天奥运村海景公寓房价30000欧元/平米，非海景公寓22000欧元/平米。1996亚特兰大郊区开发奥运村，奥运会前一年房价增长30％，之后10年内房地产价值比较稳定，增长值约在4％－7％。2000悉尼：悉尼奥运走廊的房价至今6年约增长了50％，和悉尼平均房价增长率几乎相同，年均长率10－13％。“零八股东”需求提炼“看好奥运板块的永恒价值”零八做股东·一生做房东2008年以前投资，也是作为中国人对国家奥运的支持和投资；2008年以后，既可以自己做自己的房东居住，享用作为股东投资城市而带来的丰盛城市生活；也可以做别人的房东出租，获取奥运经济带来的价值巨增。看来新北京人＋零八股东和城市舒适生活·奥运推动未来客群和项目是吻合地多么完美啊！SLOGAN保利金泉广场中国人的2008年梦想梦想在此·生活在此SLOGAN保利金泉广场拉近我和2008的距离SLOGAN保利金泉广场我有一个2008梦想梦想在此·生活在此营销战略目标篇根据我们的客群定位战略雄霸亚奥·震动北京·吸纳全国·出击海外称霸亚奥·震动北京在节约费用的前提下，采用传统优势手段与突破性手段相结合的方式选择性采用传统手段户外系统：全程强化，打击重点区域，树立形象报广系统：前期重点投入，制造声势广播系统：前期投入，瞬间全市全人口覆盖杂志系统：中后期维持热度，整合传播，深入报道，里应外合网络系统：全程应用，目标客群集中地图系统：全程使用，覆盖全市范围房展系统：四季房展会，秋季亮相评奖系统：局部时段使用，借用媒体评奖的报道进行维持宣传创新性营销一倾囊贡献亚豪所有的客户资源前期立即形成绝对销售力！创新性营销一“CRM系统”作为北京从业十年的一线大经纪公司，亚豪手中掌握着40万组客户的详细资料。其中，售价可以承受10000元/平米以上的客户超过8万组。CBD传奇运用CRM系统，促成排号1500个以上；海华堂运用CRM系统，促成排号1000个以上；雍景天成·双庐运用CRM系统，促成认购500个以上；创新性营销一客户资源系统除了40万组我公司自己服务的客户资料外，亚豪手中还掌握着北京118个高端项目的全部客户资料，包括：现代城、建外SOHO、富力城、雍和家园、东方银座、海晟名苑、当代万国城、凤凰城、海润国际公寓、公园大道、棕榈泉国际公寓、金港国际、东方瑞景、温莎大道、世桥国贸公寓、香江花园、紫玉山庄、京润水上花园、光彩国际公寓、易构空间、石韵浩庭、九龙花园、风度柏林、珠江帝景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江骏景、蓝堡国际花园、新城国际、金地国际花园、嘉林花园、通用时代、新世界太华公寓、第一商城、丽晶苑、丽高王府、泉发花园、香江花园、美惠公寓、博雅园、朝阳园等等。创新性营销二“永不落幕的房展会”独家包租周边大型超市巡展资源，长期巡展一网打尽地缘性客户资源创新性营销二“超市营销”物美旺市百利华辰北辰华堂创新性营销三冠名奥运活动2008年以前，势必有相当大量的关于奥运会的活动，这其中既有奥组委举办的官方活动，也有媒体、机构自行组织的体育活动。如著名的北京春季长