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京津冀（固安）国际商贸城项目一期营销策划方案书Contents目录PE0TER分析战略规划PEST分析SWOT分析战术规划促销思路概要及促销与推广细案整体分析项目总论PartOne项目总论•三大城市群：珠三角、长三角和京津冀三大城市群•京津冀城市群中培育中等城市节点，壮大北京、天津以外的第二层级是该城市群未来的发展关键。•固安这类离北京最近的第一梯队城市无疑是承接这些功能的首选区域。项目背景1.项目总论•名称：京津冀（固安）国际商贸城项目一期•地点：固安。商贸城规划区域范围东起大广高速，西至宫苏路，南起廊涿高速，北至兴隆店、南公由两村连线延长线。京津冀（固安）国际商贸城项目一期位于商贸城整体规划区域内东北区块即大广高速西侧、太子务村东侧、廊涿高速北侧、大王村南侧，具体位置以国土及规划部门划定范围为准。项目名称和地点1.项目总论•总体规划约20平方公里，总建筑面积约2800万平方米，总投资约1200亿元。•一期用地规模约为4700亩，总建筑面积约为500万平方米，投资约320亿元。•专业批发市场及商业配套用房建筑面积约420万平方米；•现代仓储物流规划建筑面积约28万平方米；•规划配套生活区建筑面积约52万平方米。建设规模、内容及投资估算1.项目总论•原则：整体规划、分步实施。•项目建设周期为15年。一期建设3年。•目标：优化京津冀城市群网络结构、提高京津冀地区整体竞争力、打造固安成为新的国际时尚文化中心建设原则、周期和目标1.项目总论PartTwo整体分析2.整体分析123市场特征：投资性需求较强行业分析：局部热总体冷销售状况：外地人买的多本地人买的少4消费趋势：观望氛围浓厚供不应求情况仍存在PartThreePEST分析政策经济社会技术四个方面3.PEST分析3.PEST分析政策政策2013年5月，习近平总书记在天津考察工作时，对京津冀一体化发展寄予厚望2013年11月发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》决定，将全面放开建制镇和小城市落户限制2014年1月的全国国土资源工作会议明确，500万人以上城市原则上不再新增建设用地。未来大城市的规模扩张已明显受到宏观政策的限制，大型城市周边的卫星城市将获得新一轮发展机遇。123北京、天津等地，近年来逐渐暴露许多弊端，人口积聚过度，交通拥堵，城市污染加重、城市承载力下降。为扭转这种局面，北京市明确规定城市内的大型综合市场向河北转移，这为固安承接北京和天津产业转移，发展商贸流通业提供了重大机遇。产业结构调整增加地方税收促进扩大就业3.PEST分析经济天津北京保定固安3.PEST分析社会•河北省将以建设京津冀城市群为载体，充分发挥周边城市首都纾解功能，而固安县则是北京市区最近的县城，也是首都经济圈南部区域的核心县市，特殊的地理位置对于固安县承接北京地区的优势产业有着重要的影响。•雾霾问题的持续加重，固安县不适合发展工业或者对环境破坏较大的行业，国际商贸城绿色、环保、人文、生态的开发原则与首都产业外迁及带动方向和理念是紧密相关的。3.PEST分析技术•背靠三大城市，便于引进国内领先的高科技技术•雾霾严重，生态型开发顺应时代潮流•离首都机场较近，便于国际化定位PartFourPEOTER分析跟进竞争替代竞争业内竞争上家竞争五个方面下家竞争4.PEOTER分析•主题定位（综合商贸城）天津周边、石家庄周边均存在。•主题定位（物流产业园）天津周边、保定周边均存在。•总体定位，京津冀地区基本没有竞争对手。业内竞争4.PEOTER分析•随着首都功能疏解，周边城市也会进一步发展起来，未来随着石家庄、保定以及廊坊市其他县城很可能在出现与公司六大主题定位相似的综合基地。随着北京首都内的商贸、物流项目外迁，石家庄市及其周边城市发展速度较快，商贸城、物流基地均出现一定程度的增长，未来随着项目整体发展以后，目前仅发展商贸或物流的项目也会逐步学习固安国际商贸城的综合发展方法，对原单一定位的项目进行拓展，形成与项目相似的综合商贸城。跟进竞争4.PEOTER分析•商贸城作为综合性商业地产的定位，有着较长的生命周期，所以在一定时间内不存在替代竞争问题。替代竞争4.PEOTER分析•公司的上家主要是土地供应商和建筑施工供应商：从土地供应商来看土地供应部门属于政府部门，对土地价格具有确定权利，公司对其议价能力相对较低，而其他公司如果同时竞拍土地可能会增加购买成本；建筑施工供应商目前市场竞争较大，公司具有较高的议价能力和选择权利。上家竞争4.PEOTER分析•目前在北京周边缺乏此类大型综合性的商贸城，随着首都北京的项目外迁则会带动周边城市商贸、物流等的发展，消费需求较为旺盛，只要定价较为合理，下家对本项目不存在太强的竞争议价能力问题。下家竞争4.PEOTER分析PartFiveSWOT分析优势机会劣势威胁5.SWOT分析•政策背景：响应京津冀一体化国家战略，承接北京非首都功能转移•区位交通：与北京新机场仅9公里，第二国际机场8公里，涿州高铁站10公里•整体规划：集时尚发布、京津冀大型综合商贸城及大数据物流产业园、印象永定河、SOHO大千、万国风情街、方城动漫等六大主题功能于一体•建筑设计：项目建筑设计充分结合场地的广场与建筑周边人行通道，高效联结商城内外流线，有效满足客流、货流，内部与外部需求，停车资源充分，电梯充裕便捷，全主通道式布局，零商业死角，全封闭式设计，配有中央空调，有效防止风沙和雾霾。•互联网：大力发展商贸物流业，将移动互联网、大数据平台、云计算等新技术融入商贸物流的每个环节中，并将第三方、第四方物流以及物联网等物流信息与装备技术相结合优势5.SWOT分析•投入大，投资回报期较长•多功能定位的经营模式尚无业内借鉴模式，整体经营模式有待探索•开发商品牌影响力不够，开发商与知名地产地产公司比缺乏名气，实力有待检验•固安整体的人口较少、面积较小，区域带动力较低，缺乏专项政策扶持劣势5.SWOT分析•未来第三产业仍将处于一个较长的增长期，国际商贸城的整体定位与第三产业紧密相关，未来消费需求仍十分庞大。•京津冀一体化区域发展快速带动商贸城发展•第三方、第四方物流以及物联网等物流信息与装备技术相结合，将商贸物流全面数据化和信息化，推动项目的整合发展机会5.SWOT分析•北京、天津、唐山、保定、石家庄等大城市的商贸城的威胁•通货膨胀，CPI的增长，人口红利消失带来的成本增加威胁5.SWOT分析PartSix营销战略规划•响应京津冀一体化国家战略，承接北京非首都功能转移，京津冀(固安)国际商贸城因大势所向，为时代而生，凭借得天独厚的京津冀协同发展核心区域的区位交通优势，从北京专业批发市场转移出发，打造京津冀三地一体化的世界级批发市场集群。市场引爆点6.营销战略规划•集产、城、游三位一体的全球高端商贸集聚区。•一座名副其实的新型城镇•商业外还涵盖了金融、生活配套、教育、医疗等几乎所有的城市配套功能•北京市原有的会展和服装、小商品、建材等专业市场转移升级•打造环渤海最为核心的高端商贸区市场布局6.营销战略规划•移动互联网、大数据平台、云计算、物联网、工业4.0相结合•立足固安，服务华北，辐射全国，商贸城将全力打造全方位多维度一站式物流平台.主导操作思路6.营销战略规划•固安的发展与周边城市和区域发展相互联系，相互合作，整体推进，使得京津冀地区的整体功能结构更加完善。•有望在京南建设新的极核，从而改变北京与天津之间的单线联系，形成更为稳定的三角结构，从而带动京西南地区的崛起，促进区域一体化和均衡发展。运作模式6.营销战略规划市场进入与运作思路及设计战略位置，占据发展先机恢弘规划，重塑城市格局6.营销战略规划建设启动，拉开北京专业批发市场转移帷幕•战略位置，占据发展先机：京津冀(固安)国际商贸城项目位于河北省廊坊市固安县，东接大广高速固安出口——离项目地2公里(新批准建设的大广高速京津冀商贸城出口离项目地500米，预计2017年底通车)，南至廊涿高速东湾出口(离项目地200米)，西至大清河廊涿高速连接线，北临孔雀城项目。距离天安门正南50公里，距大红门商圈40公里，距涿州高铁站10公里，距北京大兴国际机场8公里，距天津新港1小时，2小时内可到达京津冀80%的区域。伴随2019北京地铁S6大兴线通至固安，项目将实现30分钟到南环，40分钟同步北京，1小时到达西单、金融街，京津冀(固安)国际商贸城于京津冀一体化大国家战略下，势将成为区域产业升级新标杆，北京专业批发市场转移升级的首选承接地。市场进入与运作思路及设计6.营销战略规划•恢弘规划，重塑城市格局：拟规划建设的京津冀国际商贸城总占地面积28平方公里，总建筑面积4500万平方米，总投资5000亿元，是依托京津冀世界级城市群区位优势，积极发挥智慧产业主导的时尚文创、智慧物流、智慧商贸等优势产业引擎作用，大力发展大数据产业、体育文化产业、创新产业、智慧商务产业等产业版图，并最终形成集产、城、游三位一体的全球高端商贸集聚区。市场进入与运作思路及设计6.营销战略规划•恢弘规划，重塑城市格局：拟规划建设的京津冀国际商贸城总占地面积28平方公里，总建筑面积4500万平方米，总投资5000亿元，是依托京津冀世界级城市群区位优势，积极发挥智慧产业主导的时尚文创、智慧物流、智慧商贸等优势产业引擎作用，大力发展大数据产业、体育文化产业、创新产业、智慧商务产业等产业版图，并最终形成集产、城、游三位一体的全球高端商贸集聚区。市场进入与运作思路及设计6.营销战略规划•建设启动，拉开北京专业批发市场转移帷幕。项目及相关配套拟规划建设总建筑面积81万平方米，位于廊涿高京津冀(固安)国际轻纺城是京津冀(固安)国际商贸城一期起步区先期建设的速东湾乡出口，立足京津冀(固安)国际商贸城“时尚之都，固安发布”的形象定位，项目以大气方正的“田”字型布局，设计风格融合现代典雅的建筑风格与标志性的中国红，共同形成轻纺城固有特质。项目建筑设计充分结合场地的广场与建筑周边人行通道，高效联结商城内外流线，有效满足客流、货流，内部与外部需求，停车资源充分，电梯充裕便捷，全主通道式布局，零商业死角，全封闭式设计，配有中央空调，有效防止风沙和雾霾。市场进入与运作思路及设计6.营销战略规划PartSeven营销战术规划产品策略产品定位与细分价格策略四个方面渠道策略7.营销战术规划产品策略:京津冀（固安）国际商贸城将打造一个全国最高端的智慧型商贸市场，集智慧型国际商贸城、精品商业街、国际酒店、会展中心、CBD企业总部等于一体。项目商铺均为独立产权商铺，一层层高5.7米、二到四层层高5.2米挑高空间，高层高地下停车场可通行客、货车，货梯、观光梯、自动扶梯数量均按最高标准配备。配套建设仓储物流、服装厂房、创意设计、商务办公、酒店式公寓、美食城等。7.营销战术规划•国际商贸城专业批发市场及商业配套•现代仓储物流•配套生活区产品定位与细分7.营销战术规划国际商贸城专业批发市场及商业配套功能定位•定位为环首都经济圈内升级换代的龙头批发市场，市场运作主营批发兼营零售，对现有的批发商户具有很强的吸引力经营者定位消费者定位•本地招商重点选择符合本案业态定位的，本商圈内的各大商户。•异地引进京津冀城市群各大市场的符合本案业态定位的品牌大户•批发对象为京津冀地区为主的专业批发客。•零售对象为国际商贸城周边地区的闲散购买者（中低端消费为主）现代仓储物流功能定位•依托固安周边航空、铁路、水运、公路，建立服务华北，辐射全国的大数据物流平台。经营者定位消费者定位•多家知名物流企业。商贸城统一管理。•商贸城商家和其他需求人群。配套生活区功能定位•商贸城及周边区域居民提供舒适的生活居住环境。经营者定位消费者定位•有实力的房地产开发商.•本地居民•外来务工人员•本地及外来经营者•本地及外来投资者•国际商贸城专业批发市场及商业配套:•（1）临街的铺位较贵，向内则较便宜。•（2）一层价格较高，二层价格较低，三层更低，依次类推。•（3）选间为转角、主街、电梯处的商铺价格较高，其余商铺价格较低。•（4）经营面积集中且达到一定规模的商铺价格较高，经营面积较小的店