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1本报告严格保密深圳市众厦地产顾问有限公司2本报告严格保密用心，创造价值Creatingvaluebyhearts3本报告严格保密中国策划代理五十强实用型地产营销专家深圳市十大品牌中介跨区域地产行销专家4本报告严格保密谨呈：新乡伟业置地有限公司伟业·中央公园营销推广报告5本报告严格保密营销目标实现物业价值最大化，实现稳步销售目标一目标二目标三奠定伟业·中央公园及伟业集团的市场领导者地位提高伟业·中央公园整盘品质，为后几期开发打下基础。6本报告严格保密结构取势篇明道篇优术篇7本报告严格保密取势——“势”是大的发展趋势和策略导向。“势”往往无形，却规定了方向，顺势而上则事半功倍，逆势而动则事倍功半。8本报告严格保密宏观政策二、三线房地产市场新乡房地产市场宏观经济取势篇9本报告严格保密随着全球性金融海啸的爆发，资本经济的泡沫迅速破灭，导致全球贸易和实体经济迅速萎缩。由于今年中央的宏观调控加之全球经济的衰退CPI在5月份后呈快速下降，但由次贷危机引发的金融海啸全面爆发后（以9月雷曼倒闭为标志），由于杠杆效应，虚拟经济泡沫的破裂迅速传导到实体经济上来，国际原油价格暴跌（147—35/美元一桶），我国实体经济特别是出口型经济面临巨大冲击，PPI也相应暴跌，标志着本轮我国的通货膨胀的结束，而面临走向的另一个极端通货紧缩。原油价格走势图9月10本报告严格保密中国2008年的经济增长率为9.0%，这也是自02年以来首次增长率低于10%。第四季度经济增长了6.8%，从而证实了中国经济陷入低迷。2008年中国GDP为9%，中国经济陷入低迷11本报告严格保密投资4万亿经济刺激计划拉动内需，改善经济为扩大国内需求，加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长，国务院出台4万经济刺激计划。投资，消费和出口这三架“马车”对GDP的贡献率比重上，在国外，消费在GDP增长的50％以上，而国内经济增长过于依靠出口拉动和外资，消费贡献率不到50％，07年的对GDP贡献构成中消费占38.6％，净出口占23.7％，投资占37.7％。12本报告严格保密九大行业振兴规划钢铁、汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造、电子信息等九个重点行业，九大行业占GDP比重三分之一，2007年，九行业的工业增加值占全部工业增加值的比重接近80%行业提振规划主要包括：加快产品产业结构调整，加大技术改造力度，国家财政投入技改资金，加大企业融资力度，培育消费市场，完善消费信贷，调整进出口关税，支持企业自主创新和技术改造，解决就业问题，减税、支持企业兼并重组，挖掘农村市场潜力、扩大出口与国家储备随着国际金融危机的蔓延，我国实体经济也受到了影响，国务院将相继出台九大行业振兴规划以提振经济。13本报告严格保密未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,但09年无疑是中国经济转型和升级的关键年，全球经济的不确定性，使得09年的中国经济面临着巨大的挑战。中国历年经济增长率8.80%7.80%7.10%8.00%7.30%8.00%9.10%10.10%9.90%10.70%10.90%9.60%8.00%0%2%4%6%8%10%12%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年世界银行发布的《中国经济季报》预测2008年中国（不含港澳台地区，下同）国内生产总值（ＧＤＰ）增速将会实现9．6％的稳定增长。报告指出，尽管宏观经济运行中的挑战继续存在，但中国经济增长的前景依然看好。消费者信心指数数据来源：国家统计局数据来源：国家统计局14本报告严格保密宏观经济发展预判1、2009年，全球经济衰退风险将，虚拟经济泡沫的破裂传导到实体经济上来，我国实体经济特别是出口型经济面临较大冲击。2、受国际金融危机及全球经济衰退的影响，使得09年的中国经济面临着巨大的挑战，受此影响，国内房地产市场仍将低迷，置业信心不足。3、但中国经济增长的前景依然看好，中国经济发展基本面没有改变,经济发展动力依然强劲，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,潜在房地产市场需求依然巨大有待施放。15本报告严格保密宏观政策—降低房贷利率、降低首付比例、减税、二套房松绑争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。支持房地产开发企业合理的融资需求，取消城市房地产税。12月20日以中央文件的下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发2008〕131号）对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。2008年10月22日财政部发布了《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》16本报告严格保密宏观政策各地纷纷出以台房地产救市举措8月23日河南公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；首套商品房购买者可获房贷利率优惠；省内购房，可异地申请住房公积金贷款。购买经济适用房的免除房地产交易契税，购买普通商品房的可按照一定比例减免房地产交易契税，购买豪宅的则不行。8月12日重庆小于等于90平方米普通商品房免征契税；二手房交易综合税1.1%.购买二手普通商品房，符合一定条件者，相关税收给予财政全额补贴。各地方政府纷纷出台救市政策，重点包括：对购房进行财政补贴，购房减税或退税，提高公积金贷款额度，减免开发商开发费用等。9月27日南京凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总额1%的补贴；凡购买90-144平方米以下商品住房的，给予房款总额0.5%的补贴。在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费等建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。17本报告严格保密月份相关政策政策效果08.9.16——08.12.23100天内央行连续5次降息，1年期贷款利率从7.47%调整到5.31%，调整幅度为2.16%，1年期存款从4.14%到2.25%，调整1.89%。减少开发商和购房者利息，减轻开发商压力调动客户购买意愿。08.10.22金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%大幅减少首次购房者利息，减少购房负担。08.11.5国务院:实行积极财政政策和适度宽松货币政策4万亿计划撬动内需，08四季度先增加安排中央投资1000亿元，09灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元为保经济增加迈出了关键一步，稳定了股市和楼市。08.12.21对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。二套房贷松绑，鼓励换房。08.12.21支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。对房地产企业放松融资限制，缓解房地产企业资金压力。09.01.06中国人民银行于此间召开的央行工作会议上提出，2009年以高于GDP增长与物价上涨之和3至4个百分点的增长幅度作为全年货币供应总量目标，争取广义货币供应量M2增长17％左右。保持银行体系有比较充足的流动性，使货币政策在促进经济增长方面发挥更加积极的作用。金融政策：针对房地产市场，银行开始配合行政手段，放松银根，但主要针对首次置业和自住型客户，对投资客户没有放开。大幅下调首次购房贷款利率，刺激楼市。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对二套房贷松绑，鼓励居民换房，对楼市起到持续稳定的作用。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。18本报告严格保密五年期存贷款基准利率7.47%7.20%6.12%5.94%7.74%7.83%7.83%7.56%7.38%7.20%7.11%6.84%6.39%6.12%5.76%3.78%5.76%5.49%5.22%4.95%4.41%4.14%3.60%3.60%2.79%5.85%5.85%5.58%5.13%3.60%200202212004102920060428200608192007031820070519200707212007082220070915200712212008091520081009200810302008112720081223五年期贷款利率五年期存款利率随着全球金融海啸的蔓延，对我国经济影响不断加深，为了刺激经济，全球各国央行的纷纷采取持续降息措施，而我国为了拉动内需保持经济增长，缩小中美利差，预计09年将继续采取降息和降低存款准备金率，一年存款基准利率降至1%，存款准备金率降至10%。积极的财政政策和适度宽松的货币政策，导致市场资金面充裕，对提振房市和股市均会产生积极的影响。19本报告严格保密税收政策：将继金融政策后另一项更为长期的稳定楼市，减少购房成本的关键要素。时间相关政策影响效果2008.10.22从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。减少购房税费，降低购房门槛，刺激楼市。2008.12.21对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。为二手房松绑，力保楼市稳定。20本报告严格保密为了维持中国经济避免硬着陆、增加就业、保持国内稳定，政府将会稳定房地产市场，保障房地产发展的良好环境。中国每年新增就业人口近千万经济持续增长就业增加政治稳定GDP每上涨1％，增加新工作岗位80～90万个为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于8％保证数据来源：高盛GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展21本报告严格保密未来房地产相关政策走势预测1、积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对提振房市和股市均会产生积极的影响，预期将会进一步降息。2、为避免中国经济硬着陆、拉动内需、增加就业、保持国内稳定，政府将会稳定房地产市场，保障房地产发展的良好环境，预期还会有新的政策出台刺激房地产市场、鼓励购房消费。3、国家对限外令、投资购房等政策或许会有所松动，各地政府还会出台相关如允许购房入户之类的政策。22本报告严格保密2008年中国房地产市场运行状况根据国家统计局发布数据，1~11月份全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米，全国商品房住宅销售面积成交量同比下滑19%，为近十年来的首次下跌，具体到城市来看，绝大部分城市成交量均有不同程度的萎缩，大中城市萎缩幅度更大，很多大中城市成交量减少近