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聚焦呼包鄂保利（包头）南海湖项目营销策略与品牌传播研讨B.A.Consulting伟业顾问一、市场四、营销二、项目五、品牌三、产品六、合作报告思路一、市场1、内蒙古市场研究——宏观经济——城市布局——城市关系2、呼包鄂市场分析——投资、施工、供应、成交——产品类型、价格、代表项目——客户类别3、包头市场分析——城市规划和发展——城市环境和经济——文化4、结论——发展契机内蒙宏观经济研究西部重工业聚集区及能源基地07年内蒙古国民经济再次呈现增长“偏快”的趋势。大量持续性流动性资产进入内蒙古地区，使内蒙古成为中西部地区最大的资产市场。新一轮大规模城市基础设施建设投资扩张，全面拓宽投资渠道，加强对城市环境建设。60年自治区大庆，巩固内蒙古地区经济快速发展。内蒙宏观经济研究——投资比重工业与固定资产投资成上升趋势工业增加值0501001502002502006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2:52:482007年3月2007年5月0.05.010.015.020.025.030.035.0绝对数同比增长(%)固定资产投资总额050010001500200025003000350040002006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2:52:482007年3月2007年5月-40.0-30.0-20.0-10.00.010.020.030.040.050.060.0绝对数同比增长(%)地方财政收入增加、金融存款下降内蒙宏观经济研究——金融经济金融机构投资总额05001000150020002500300035004000450050002006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2:52:482007年3月2007年5月0.05.010.015.020.025.0绝对数同比增长(%)地方财政收入01020304050607080901002006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2:52:482007年3月2007年5月0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0绝对数同比增长(%)城镇居民、农牧民收入增加内蒙宏观经济研究——人均收入城镇居民人均可支配收入010002000300040005000600070002006年6月2006年8月2006年10月2006年12月2:52:482007年3月2007年5月0.05.010.015.020.025.0绝对数同比增长(%)农牧民人均现金收入050010001500200025003000350040002006年6月2006年7月2006年8月2006年9月2006年10月2006年11月2006年12月2:52:482007年2月2007年3月0.05.010.015.020.025.030.035.0绝对数同比增长(%)区域研究与市场分析——城市发展布局在中西部地区，内蒙古是领头羊。东北亚扩张，内蒙古是贸易口岸。针对环渤海，内蒙古成为供给地。面对南方地区，内蒙古是能源基地。中国之心脏全球经济、结构在变内蒙古也在变全球经济、角色调整内蒙古成主力全球能源战略高地东北亚经济贸易领军中国中西部地区典范以呼和浩特为政治文化中心打造以包头为中心的新经济中心结合满洲里、海拉尔贸易通商贸易口岸区域研究与市场分析——城市互动关系以鄂尔多斯为能源基地鄂尔多斯“小兄弟”赶上“老大哥”呼和浩特首府经济“轻”字当先满洲里、海拉尔新经济贸易进军东北亚包头卸“包袱”老基地换新颜“金三角”成为“铁三角”优势资源互补强强结合、再造中国新经济增长点区域研究与市场分析——城市互动关系在幅员辽阔、资源富集的内蒙古自治区，鄂尔多斯以其优质且储量巨大的煤炭和天然气资源，为包头这个“工业重镇”提供了持续不断的动力之源；老工业基地包头的钢铁和重型装备制造业，又为鄂尔多斯和呼和浩特经济发展提供了坚实的装备支持；而作为自治区首府和高校、科研集中地的呼和浩特，丰富的人才和科技资源，则成为包头和鄂尔多斯两地取之不竭的巨大智力库。半径200公里的一个“三角形”地块，呼和浩特、包头、鄂尔多斯就此紧密联接一体。区域研究与市场分析——城市价值解读“金三角”地区区域经济表现“十五”期间，呼包鄂三市经济增长速度平均达到23.4%，高出全国经济增速一倍以上，占内蒙古自治区生产总值的比重由39.2%提高到51.8%。而根据规划，“十一五”末，呼包鄂“金三角”经济总量将占到全国生产总值的2%左右。呼包鄂“金三角”的闪耀，不仅是内蒙古自治区成立60年来经济建设突飞猛进的一个典型缩影，更是未来内蒙古经济腾飞的最大驱动力所在。区域研究与市场分析——区域经济研究与发展趋势“金三角”地区准确定位打造优势产业集群呼包鄂三市在发挥优势、整合优势、培育优势中，现已形成各具特色的优势支柱产业。以此为基础，着力打造具有绝对竞争力的优势产业集群。呼和浩特市的目标是延伸产业链条、提升产业层次、壮大产业规模，坚定不移地培育乳业、电力、电子信息、生物制药、冶金化工“五大产业集群”。包头的目标是依托资源优势和产业基础，建成我国中西部地区乃至全国的钢铁、铝业、装备制造、电力、煤化工、稀土“六大基地”，打造具有绝对竞争优势的“六大产业集群”。鄂尔多斯具有得天独厚的煤炭及天然气等资源优势，抓住全国煤、电、油、运紧张的有利时机，鄂尔多斯正加快煤炭、电力、煤化工和精细化工、天然气化工“四大基地”建设，力争形成在国内外具有一定影响力的“四大产业集群”。优势具有显隐性，要准确定位并发展优势产业必须清楚认识优势、把握优势、整合优势、迅速培育优势、从而最大限度发挥优势区域研究与市场分析“金三角”经济发展趋势“就经济发展速度而言，当今世界看中国，中国看内蒙古，内蒙古看呼包鄂‘金三角’。”这是经济界人士对近年来“金三角”发展态势所做的定性评价。从定量看，呼和浩特、包头、鄂尔多斯三市的面积占自治区的1／5，人口占1／4，经济总量占1／2。到今年底，呼和浩特市经济总量5年要翻两番；包头市最近3年的经济总量等于“八五”和“九五”10年的总和；鄂尔多斯也曾有过8年翻三番的辉煌。“金三角”区域经济在西部地区表现突出，抓住机遇迅速发展。区域研究与市场分析———呼、包、鄂三地房地产市场呼、包、鄂三地投资成交量呼、包、鄂三地施工面积区域研究与市场分析———呼、包、鄂三地房地产市场呼、包、鄂三地产品状况地区产品类型代表项目产品价格呼和浩特别墅呼和佳地独栋10000元/m2联排5200元/m2东岸国际独栋10000元/m2——13000元/m2天骄花园独栋5980元/m2联排4480元/m2公寓（普通住宅）奈伦国际起价：4100元/m2最高价：6000元/m2备注：该项目是目前价格最高的鄂尔多斯别墅暂无资料暂无资料公寓（普通住宅）总体市场对比均价：3800元/m2最高价：5000元/m2包头别墅丽日花园（包头第一座别墅园林）价格：4000元/m2公寓（普通住宅）欧风丽景起价：3800元/m2最高价：5000元/m2区域研究与市场分析———呼、包、鄂三地房地产市场呼、包、鄂三地客户类别呼、包、鄂三地政府行政机关人员三地企事业单位白领私营企业主、小煤矿主等投资客中占有一定的比例（山西客户居多）。区域研究与市场分析———呼、包、鄂三地房地产市场区域研究与市场分析——包头整体规划及经济发展包头城市规划和发展规划要点：1.强化带状组织结构2.形成“两主四副”多中心3.周围片区之间设置绿化隔离带，破解工业包围城市格局4.快速交通体系支持带状组织布局经济发展要点：1.加快经济转型2.调整产业结构3.加快第三产业发展2006年---2020年区域研究与市场分析——包头市场经济成果表现包头城市经济表现“十五”时期是包头国民经济发展最好、最快的时期。整个“十五”期间，全市生产总值以平均每年百亿元的总量增长，2002年全市生产总值超过300亿元，2003年突破400亿元，2004年突破600亿元，2005年突破800亿元，“十五”期间年均增长23.6%。包头生产总值在全国地级以上城市的排序也由2001年的第123位提升至2005年的第61位。2006年，全市生产总值已达到1010.1亿元，成为自治区第一个GDP超千亿元的盟市。包头市城市环境和经济发展加强投资环境建设，促进报头经济快速发展区域研究与市场分析——包头市城市环境和经济表现房地产起步较晚，市场发展缓慢早期项目规模小，总体开发量较小，市场处于初级状态2006年包头市场出现拐点大品牌入驻，大体量项目开发不断涌现多个项目集中上市，市场竞争加剧城市地域小客群共享市场封闭项目面临全面竞争别墅市场供需失调，市场反映强劲产品类型单一、产品设计无新意市场供需失衡，高端项目稀缺，客户对产品的要求不是很高，整个包头市地产类产品有限。区域研究与市场分析——包头房地产市场表现区域研究与市场分析——包头房地产市场分析产品类型市场产品类型比例0%98%2%公寓别墅各类产品价格3000320038004000450050000100020003000400050006000起价均价最高价公寓别墅产品价格在售产品类型单一，主要是以普通住宅为主，购置目的主要是以改善居住环境为主。产品价格区间较窄，可调控空间较小，价格在未来有提升空间。目标客群户型需求区域研究与市场分析——包头房地产市场分析依据三地经济结构调整，目标客户比较分散。包头在售产品单套面积较大，顺应当地客户心理，都是以大而宽为主。户型面积配比0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%80-120160-200240-280300-360450-600公寓别墅客户比例构成0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%公司职员私营企业主政府机构人员企事业单位员工外地投资者呼包鄂私营...公寓别墅区域研究与市场分析——包头市场对豪宅认识包头房地产市场豪宅类产品占有量小客户对豪宅的认识较淡漠居住理念还停留在更换居住环境层面在当地对户型面积的要求主要是以宽大户型为主市场上出现的产品主要是以毛坯为主、带装修的产品较少当地交通较发达，呼、包、鄂三地客户流动性较强在城市发展战略转变的背景下，“老城区”与“新城区”都具备成为城市豪宅聚集地的条件南湖板块——包头著名的水上公园、宜居的环境。使更多的客户看中该地区的发展潜力。包头高端产品稀缺，对产品的认识以及各种配套要求较淡漠。区域研究与市场分析——包头市整体房地产市场分析结论区域研究与市场分析——区域分析结论60年大庆为契机推进内蒙古国际化产业基地进程中西部经济结构调整再造区域附中心呼包鄂金三角经济增长态势强劲优势资源互补巩固包头经济地位二、项目1、区域价值定位——RBD休闲商务区2、项目定位——世界级湖畔GOLF富人区3、产品定位——行政官邸、企业戴维营、家族领地4、客户定位“休闲商务区”即RBD(RecreationBusinessDistrict)，是当今国际中心城市推出的与其商务中心功能相呼应的新兴产业区，它将休闲娱乐、科普博览、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合的休闲产业，从而创造现代都市新亮点。区域价值定位RBD休闲商务区南海湖占地480公顷，是内蒙古自治区南海湿地自然保护旅游区18洞70公顷高尔夫球场、8公顷园林式宾馆休憩公园49公顷国宾馆酒店、配套齐全的商业休闲中心低密度的休闲度假居住区新城中心，南海湖公园临近机场，城市主干道，出行便捷自然环境绝佳，临近南海湖，被高尔夫球场包围区域潜在供应量少，后期竞争压力小。产品类型以中式别墅为主，满足客户对传统居住文化的需求户型以300平米为主，面积尺度适中0.4容积率，动静适宜。紧邻在建的国宾酒店、体育公园、高尔夫球场80公顷的规划绿地总占地308公顷，一期总建面38万平米，区域内少有的大盘宾馆、体育公园、别墅会所、商业休闲度假区、城市化新城市中心地块产品规划发展趋势区位交通环境竞争类型户型低密配套园林规模公共设施区域特点包头南海湖项目项目定位——卖点