全程营销策划方案

2010-12-17®长春嘉兴房地产开发有限公司吉林省深度房地产营销策划有限公司®嘉兴•御景豪庭全程营销策划方案吉林省深度房地产营销策划有限公司本报告为长春深度房地产营销策划有限公司客观评定本地块所在区域市场现状，充分考虑政府对区域发展的相应政策所产生的促进作用，对未来几年区域市场的提升价值，并结合项目宗地具体位置及开发商整合资源程度，面对现阶段客观市场形势，降低运营风险、提升资金使用率、保证合理利润空间的条件下，使提案更具可操实用价值。本提案中将涉及开发商要求的地块所在区域在全市所处地位，即整体市场分析；区域内开发情况、区域内各档次楼盘具体情况、客群情况；细分地块综合素质，结合上述外部环境导出项目市场地位、产品定位、客群定位、项目形象定位、价格建议、推售阶段划分、媒体建议等。汇报说明吉林省深度房地产营销策划有限公司宏观环境概述Part1吉林省深度房地产营销策划有限公司第一篇长春总体概况长春市是吉林省省会，全省的政治、经济、文化和交通中心。位于北半球中纬地带，欧亚大陆东岸的中国东北松辽平原腹地，居北纬43°05’～45°15’；东经124°18’～127°02’。幅员20604平方公里。西北与松原市毗邻，西南和四平市相连，东南与吉林市相依，东北同黑龙江省接壤。截至2008年3月，总人口868.72万人，其中市区人口487.6万人，居住着汉、满、蒙、回、朝鲜、锡伯、壮等46个民族。长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积较大，台地略有起伏，地势平坦，便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘陵，绝大部分为台地，第二松花江（西流松花江）、饮马河、伊通河纵贯其间，沿河两岸则为平坦的冲积平原。地势平坦，方便交通。四通八达的自然区位，对发展长春经济十分有利。长春地区自然区有两个特点：一是地势起伏小。地表相对高差不超过40米至50米，地面坡度不超过4度至5度，有利于发展城市交通运输。二是地耐力比较好。长春地区的地质基础比较稳固，地耐力为15吨至20吨/平方米，有利于城市基础设施建设。1.1自然地理位置吉林省深度房地产营销策划有限公司长春是吉林省省会，全省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，伪满洲国首都。长春建成区面积和建成区人口第九大城市，东北地区中部最大的中心城市，地处东北平原中央，是东北地区天然地理中心，市中心南北距离217.5千米，东西长227千米，总面积20604平方千米，市区面积4906平方千米，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方千米，五环内建成区面积660.19平方千米（五环-绕城高速以内）。截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内），其中三环以内户籍人口368万。长春地区总人口868.72万，四环内实际居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为120万。长春是一座开放的国际都市，市区内居住着大约30万的国际友人。长春是全国15个副省级城市之一，国家卫生城市，国家园林城市，获得绿化最高荣誉——国家绿化模范城市，国家环保模范城市，最具人情味的城市。1.2城市面积、人口吉林省深度房地产营销策划有限公司2008年预计地区生产总值完成2588亿元，增长16.5%。全口径财政收入完成370亿元，增长30%。固定资产投资完成1890亿元，增长40%。社会消费品零售总额完成945亿元，增长21.4%。外贸进出口总额完成85亿美元，增长22.5%。这些主要经济指标增幅在副省级城市中均位居前列。在长春投资的世界500强企业达到51户。与13户中央企业合作取得实质性进展，37户外资企业增资扩股，全年实际利用内外资均增长20%以上。努力扩大对外出口，出口总额实现17亿美元，增长12.6%。机电产品和高新技术产品分别增长33.4%和32.3%，出口结构进一步优化。内陆港建成投入使用，长春拥有了方便快捷的出海通道。1.3经济发展吉林省深度房地产营销策划有限公司1338.01535.01675.01741.22561.92919.02089.014.2%13.5%12.5%15.1%17.7%16.5%13.9%050010001500200025003000350020032004200520062007200820090%4%8%12%16%20%国内生产总值（亿元）增长率（%）长春市经济发展速度近几年高速增长，经济发展势头强劲。自2003年以来，地区国内生产总值（GDP）从1338亿元增长到2919亿元人民币，5年来GDP始终保持着12.5％以上的高速增长；2009年长春GDP总值在全国15个副省级市中排名较后，但GDP增长率仅次于大连，位居第二，2003年以来平均增长率约为15%；虽然受金融危机影响，增长速度略有下降，但依然处于领先地位；吉林省深度房地产营销策划有限公司长春所位于的“哈大沈长城市群”在全国城市群中位居第12位，在全国GDP和社会消费品零售总额坐标体系中，长春属于第四梯队；第一梯队：上海、北京第二梯队：广州、深圳第三梯队：苏州、天津、重庆、杭州、青岛、无锡、佛山、宁波、武汉、成都、大连、沈阳、南京第四梯队：东莞、烟台、济南、郑州、长春、哈尔滨、石家庄、泉州、长春、南通、潍坊、温州第五梯队：昆明、厦门鄂尔多斯、保定……第六梯队：桂林、兰州、松原、通辽、秦皇岛……00100015002000500250030003500200040006000800010000GDP社零第一梯队北京广州第二梯队第三梯队苏州长春第四梯队第五梯队昆明经济群排名：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群、关中城市群、长江中游城市群、哈大沈长城市群、滇中城市群、淮南城市群、黔中城市群、北部湾城市群、环鄱城市群城市经济地位吉林省深度房地产营销策划有限公司长春市公路交通网络健全，全市共有公路564条，总里程达6815.5公里。其中国道6条、672.5公里；省道7条，总里程达398。9公里；县道28条、1420.5公里；乡道515条、4288。1公里；专用车道8条、35.5公里。在公路总里程中，高级次高级路面3565.37公里、有路面里程6740.78公里、晴雨通车里程6552.93公里。一个城乡相连，四通八达的公路网络基本形成，有力地促进了全市经济的发展。铁路铁路贯通东西南北，四通八达。长春的铁路位处京哈线铁路大动脉上，贯通南北，连接东西，通达国内各大城市，现已开通直达北京、广州、西安、上海等地的特快、直达列车。有长春至大连、哈尔滨、白城、图们、4条铁路干线的交汇点。日发送旅客6万多人次。航空长春龙嘉国际机场为4D级，开辟了39条国内外航线，使长春的对内对外交往更加高效便捷。国际上已开通长春至汉城、仙台、东京、香港、俄罗斯新西伯利亚；国内航线已开通长春至北京、上海、成都、昆明、厦门、西安、桂林等主要城市。公共交通长春市区交通十分便利。市区公交车网发达，截止2009年5月，包括国有公共汽车线路、小公共汽车、专线小公共汽车和交线公共汽车共计近300条公交线路。公共出租交通长春的出租车行业高度发达，出租汽车总量、人均出租车占有量以及出租车行业对经济贡献率均居于全国前列，其中人均出租车占有量居全国第一位。1.4基础设施公路吉林省深度房地产营销策划有限公司第二篇长春市宏观经济态势近几年来，长春市的经济发展快速平稳，城市建设的成果显而易见，2003-2009年，经济的增长幅度保持在14%-16%的高增长率。2009年虽受国际经济危机影响，但GDP增长率仍达16.1%，这其中除汽车、高新等产业以外，房地产业的发展也和经济的快速发展产生良好的互动。2.1全市GDP总量及增长速度13381535193420742588751167516.517.31412.513.514.20500100015002000250030002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009一季度05101520GDP(亿元)同比增长(%)2009年一季度长春市生产总值751亿元，比去年同期增长了16.1%。分析：受全球金融危机影响，全市生产总值增幅虽有小幅回落，但总体经济形势依然保续稳定的增长势头，这为长春房地产市场奠定了坚实的发展基础。吉林省深度房地产营销策划有限公司2.2固定资产投资及房地产投资额1338153516751934.12073.52588751548389.6460421950.11350.11890404246.1201821.60500100015002000250030002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009一季度01020304050GDP(亿元)固定资产投资(亿元)固定资产投资增长(%)460.0650950.41350.1189054890.4106.6174.2259.535310216186349400.0500.01000.01500.02000.0200420052006200720082009一季度010203040506070固定资产投资总额房地产投资总额房地产投资总额增长率2009年，全市固定资产投资完成548亿元，比去年同期增长41%，房地产开发投资487亿元。分析：长春市房地产开发投资虽受经济危机影响，但仍继续大幅增长，使房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。吉林省深度房地产营销策划有限公司2.3居民可支配收入4100144751272011358100008900131213.612.312.602000400060008000100001200014000160002004年2005年2006年2007年2008年2009一季度1111.51212.51313.514可支配收入(元)可支配收入增长(%)2004年以来，长春市人均可支配收入快速增长，基本保持在12%-14%的增长速度。居民生活水平得到显著提高，2009年一季度人均收入达到4100元。分析：可支配收入的不断增加，在很大程度上增强了居民的购买力和实际支付能力。对于房地产市场来说经济的发展使居民的生活质量得到了明显的改善，相应的也增加了对住房的需求。为房地市场提供了有效的需求市场，进而推动了房地产市场的稳步发展。吉林省深度房地产营销策划有限公司2.4三大产业比例变化1110.712.89.29.69.148.346.845.450.451.652.840.742.541.840.438.838.10%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004年2005年2006年2007年2008年2009一季度第一所占产业比例第二所占产业比例第三所占产业比例第二产业、第三产业在GDP中所占的比例相当，说明生产性行业和服务性行业处于平衡位置。根据城市发展规律，城市辐射性要想增强，第三产业须占主导地位。而长春工业作为主导行业性质明显，经济增长主要靠工业（一汽）拉动这一现状在短期内还无法改变。分析：第三产业不够发达说明城市金领人群数量有限，居民提升居住环境的意识受到限制，中低档楼盘将有很大的发展空间。吉林省深度房地产营销策划有限公司2.5社会消费品零售总额2004-2008年长春市社会消费品零售总额495.3600.1778.3945292666.31321.21116.821.402004006008001000200420052006200720082009一季度0510152025消费品零售总额增长率2009年一季度，长春市社会消费品零售总额完成292亿元，比去年同期增长23.6%。分析：此组数据不仅反映出居民生活、消费品购买能力有了明显的提高，也从侧面反映出其居民人均收入的增加，一定程度上提高了对房地产市场的需求。吉林省深度房地产营销策划有限公司2.6居民消费品价格总指数2008年长春市居民消费品价格指数为102.3%，比去年同期回落1.4%。分析：CPI指数的降低预示着经济形势增长幅度略有减缓，但总体均在3%这一可控范