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“加州·蓝湾”营销策划报告新加坡豪斯机构·重庆兆邦公司2005年10月第一部分内江房地产市场概述•目前住宅市场描述•目前商业市场描述•市场发展前景预测目前住宅市场描述目前其住宅市场尚起步阶段，具有以下特点：开发商多为内江本地企业,总体实力不强；项目品质普遍不高,建筑形态多为多层和小高层，小部分为高层；项目多集中在东兴区；住宅销售情况良好，基本无滞销情况；一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；目前住宅市场描述主力畅销户型为90—135㎡的三房、四房，平均单价在1200—1600元/㎡之间；现场销售中心包装不理想；售楼人员服务意识欠缺，综合素质普遍不高；人们对居住环境、建筑质量、物业服务与管理、社区配套的要求日渐提高；消费者对小高层、高层物业形态亦开始接受。目前商业市场描述东兴区的邻街商业铺面由于规划不到位，同质化严重，导致空置率较高；休闲、娱乐、餐饮主要集中在市中区沿江路；目前仅有一个大型购物中心——卓尔购物广场和一个商品批发市场；目前商业市场描述即将完工的科技生活城将为该市的商业市场注入一股新的力量；卓尔购物广场的营业会逐步带动东兴区商业的发展；大量在建楼盘的交房入住，使消费群体扩大，届时，滨江地带的生活、购物、饮食、休闲气氛能给滨江商业的发展提供有力保障。市场前景预测房地产市场发展空间较大；市场需求量近一两年内将有较大提升；开发热点主要集中在西林经济技术开发区、东桐路与临街路沿线;滨江地段将会是房地产发展热点中的热点；市场前景预测滨江地段将成为一体化商业中心投资意识开始逐步增强，消费者逐步由感性向理性过渡。第二部分项目分析项目SWOT分析市场定位核心价值定位潜在价值分析目标客户群——内江各阶层的高端群体部分规划设计建议项目SWOT分析优势/S劣势/W机会/O威胁/T优势/S区位优势:项目地处临江路罗家嘴交通位优势明显；景观：一线江景规划与配套：规模大;地标性建筑群;建筑体外立面有质感;大阳台全采光;发展空间:游泳池、会所;智能化安全设备;专业化物业管理劣势/W街道陈旧，周边环境差；目前滨江经济带发展比较落后，商业部分经济价值不高；开发商为外来开发商，无品牌优势。机会/O内江经济增长率高，人口基数大，城市化进程快，需求量大；房地产市场运行向规划范发展；房地产价格呈现上涨趋势；本项目产品所属的细分市场在市场上认可的程度较高；该市消费者对江景房优势有一定的认可，对电梯房慢慢开始接受。威胁/T工程进度、预售许可证的办理延后有可能使销售错过旺季（春节）；特色商业经济地带尚未形成，本项目的商业面积在销售上将会有一定的难度；竞争对手的陆续开盘销售，会分化部分客户。市场定位滨江全景观高层豪宅核心价值地段——绝佳的地理位置；景观——丰富的江景资源；配套——园林、绿化，会所，游池，电梯等；建筑——现代、质感、经典；户型——明朗、气派，动静分离。潜在价值政府对滨江地段沿线的改造，将极大的带动滨江区域的升值空间；文化街区——凤窝街，紧邻项目的西北侧，将是本项目打造文化品牌的一大卖点；2005年四川省的高考状元皆出自内江，具有良好的教育文化底蕴和氛围，对周边区域影响较大，一定程度上带动房地产市场的发展。目标客户群——内江各阶层的高端群体·按职业分·按收入分（高收入阶层）·按区域职业政府、企事业单位中、高层职员；学校教职员工；私营企业主、个体工商户；医生、律师、会计师等；其它。区域东兴区、市中区——主力客户；周边区、县——边缘客户。部分规划设计建议⇮安全防范建议⇮内部规划配套建议安全防范建议•建议做成封闭式小区，相对独立；•配置安防等智能化设施，设立三重门禁系统；•商业、车流、人流入口分开，减少干扰，增强安全性；•水、电、气三表出户。内部规划配套建议•园林景观：应与滨江整体景观规划协调融合，同时体现一定人文特性；•设备：建议配置品牌高速电梯，电梯大堂装修应有档次，星级酒店设计标准，以彰显尊贵特性；•会所：须体现当地休闲习惯。建议：健身房、阅览书吧、咖啡馆、棋牌室；户外临水景休闲区等；第三部分营销推广•总体定位•推广主题：尊贵与荣耀•阶段推广：•推广计划•销售策略•广告平面表现(见附件)总体定位•住宅——高品质，尊贵生活社区•商业——滨江餐饮、休闲、娱乐风情街推广主题尊贵与荣耀阶段推广•滨江全景观高层豪宅；•水岸豪宅新坐标；•首席华府，领衔甜城；•加洲蓝湾，只为尊贵的您打造。推广计划•预热期•开盘期•强销期•持续期销售策略•定价策略•销售渠道•销售方式广告平面表现•LOGO设计方案•LOGO基础应用•形象稿及阶段推广稿•户外看板•现场包装（围墙，迎风旗）LOGO设计方案……