伟东·幸福之城四期(湖山美地)年度营销策划方案

2015年春节大礼包【房策网】【房地产营销精选】联合发布深圳市房策兴业地产顾问有限公司QQ:2403010638手机：[phone]主编微信：fangcewang【房策网】微信公众号：fangcecn【房地产营销精选】微信公众号：fdcyxjx[策划顾问销售代理广告推广][商业地产产业地产旅游地产][规划设计猎头招聘网络营销]深圳市房策兴业地产顾问有限公司QQ:2403010638手机：[phone]客服微信：fangcewang中国领先的房地产全程顾问机构房策网全程百万文档资源与精英人脉支持香港·深圳·广州·惠州·东莞·长沙·武汉·北京·贵阳·合肥·昆明……24H业务合作热线13686892610房地产微信营销系统微信公众平台注册认证微信公众平台代运营微信公众平台应用开发微官网开发定制微信营销活动策划开发微信内容策划管理微信SCRM系统开发微信全民营销定制开发房地产自媒体联盟广告房地产互动传播SEM搜索引擎营销网络公关活动网络广告投放社会化口碑营销网络舆情管理产品互动体验虚拟服务体验互动视频创意微营销系统房地产网站平台网站平台规划实施网站开发定制网站平台营销策略网站页面设计技术后台定制开发数字品牌管家维护电商平台开发APP客户端开发深圳市房策兴业地产顾问有限公司QQ:2403010638手机：[phone]客服微信：fangcewang中国地产在线培训第一品牌郑重承诺：课程免费试听试看，听课后不满意无条件退款！试看客服QQ：2355865285扫一扫添加“房策大讲堂”微信公众号：fangcepx挑战2014，“幸福”突围伟东·幸福之城四期（湖山美地）年度营销策划方案青岛高策房地产经纪有限公司何谓挑战2014伟东作为本土实力房企，深耕李沧区域，“幸福之城”品牌颇具影响力，百万大盘，三载耕耘，收官力作，入市在即！可以预见，本案未来必将成为区域竞品的重点“关照”对象！李沧区众星云集，混战不息万科、万达、中海三箭齐发，领航市场嘉凯城、中南航母大盘，后劲十足保利、越秀、海尔亦虎视眈眈其他楼盘数不胜数区域操盘经验丰富高度熟悉市场深入了解竞品团队作战能力强高策认为：本案在2014年成功抢占市场需拥有精兵强将我们面对激烈的竞争生态城、时代城、米罗湾…万科、卓越、华润、保利、方兴…通过对本案实地调研及深入思考，结合高策对区域市场重点项目的操盘经验，我们认为本案目前面临三大核心问题：1、区域一线品牌大盘林立，持续热销，口碑颇佳，本案在品牌影响力与区位优势难以突出的情况下，如何与大牌争夺客户？2、市场各楼盘卖点重叠严重，差异化价值点难以营造，本案通过塑造何种核心卖点打动客户，作出购买决策？3、板块内竞争激烈，且重点竞品存在低价位倾销先例，本案如何实现合理价位下的快速去化？基于以上，高策的优势可为本项目解决以上三大难题：1、成熟完整的项目团队，熟悉李村各板块市场，了解区域客群，且有丰富的客户资源；2、能够短时间内把脉项目特质，并在众多竞品中凸显本案特点，直击客群需求，实现购买决策发生；3、2011-2012年分别操盘生态城、时代城、米罗湾，了解其操作思路，能灵活应对竞品动作，保证合理、快速去化。目录市场研究政策环境/宏观市场/区域市场/竞品市场客户解读本体分析项目定位营销推广方案高策优势及团队介绍•2012年成交均价7981元/㎡，同比下降3.5%，供应967万㎡，成交932万㎡，市场供求基本平衡；2013年1-2月成交136.7万㎡，同比上升104.6%，成交均价8428元/㎡，环比下降14.8%；•2013年2月末库存1202万㎡，按2012年来月均去化速度计算存销比为16.3，市场去化压力较大。青岛市场•2012年成交均价8469元/㎡，同比下降3.0%，供应95.3万㎡，成交130.7万㎡，市场供不应求；•2013年1-2月成交15.6万㎡，同比上升164.4%，均价9061元/㎡，同比上升8.5%；•2013年2月末库存73.4万㎡，按2012年来月均去化速度计算存销比为7.0，未来市场去化压力一般。李沧市场青岛2013年市场趋稳。李沧区作为热点区域，2012年实现高销售量，市场供不应求，2013年2月末存量73.4万㎡，预计2013年新增供应约120万㎡，整体去化压力不大，但大盘林立，市场竞争激烈。市场供销以首置产品为主，首置、首改产品去化压力小，再改产品去化压力大。【宏观市场研究综述】预计2013年政策环境相对稳定，调控新政主要影响三级市场和二级市场投资需求。根据李沧发展规划、区域、功能属性，房地产市场可划分为中心、东部、北部、西部四大板块。东部板块北部板块西部板块中心板块发展定位：拥湾枢纽、生态商都战略布局：一极：以铁路青岛北站为核心。两轴：打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴。三区：交通商务区、现代商贸区、生态商住区。四带：李村河休闲产业带、九水路商贸产业带、金水路商务产业带、商旅产业带。本案【区域市场】——竞争格局本案位于此板块。北部板块尚不成熟，配套不够齐全，属于高性价比区域。板块供应量大，高层为主，套一到套三均有，以80-90㎡套二为主，住宅毛坯均价6350-8400元/㎡，东部住宅价格高于西部。项目名称物业类别容积率建面（万㎡）面积区间（㎡）目前均价（元/㎡）春和景明住宅商业3.03049-1207800海右重华住宅商业3.57465-1408400青山绿水住宅1.451585-1208400嘉凯城时代城住宅别墅商业1.523059-225240-320760018000蓝山湾住宅1.88056-1408300湖畔雅居住宅1.795.844-1006800中南世纪城住宅商业2.4718250-1406700润发樱园住宅0.222843-856350嘉凯城时代城润发樱园在售待售蓝山湾海右重华湖畔雅居二期中南世纪城春和景明青山绿水【区域市场】——北部板块本案李沧核心区域，以李村商圈为中心，配套完善，交通便利，区域价值高。85-120㎡首置、首改产品为主，毛坯均价多在9000元/㎡以上。市场竞争激烈，中海国际社区、万达广场是市场领导者。项目名称物业类别容积率建面（万㎡）面积区间（㎡）目前均价（元/㎡）备注公园世家住宅商业2.36.555-1408900一次性付款优惠60元/㎡。万达广场住宅商业3.7814785-1459000前期房源基本售罄，新组团待售。银座广场住宅商业5.52267-1371100095折。中海国际社区住宅商业3.2816985-130950098折，七日内签约再享折上99折。鲁信南海花园住宅1.388116-13011000（3000）——新海园优盘住宅3.31.730-607500尾盘在售中央公园住宅商业办公4.01488-134预计12000——公园世家中央公园银座广场中海国际社区万达广场奥克斯项目康太源尚誉鲁信南海花园龙苑豪庭恒瑞华庭在售待售新海园优盘【区域市场】——中心板块万科生态城鸿泰兰庭在售待售山河城绿城理想之城映月公馆中南世纪锦城米罗湾和达和城山景小城万科红郡中海玫瑰庭院注：绿城理想之城信息为蓝岸格拉斯组团信息，另有御园及西子公寓在售，御园均价15000元/㎡，西子公寓均价10500元/㎡。项目名称物业类别容积率建面（万㎡）面积区间（㎡）目前均价（元/㎡）备注绿城理想之城住宅别墅1.4720980-18010500一次性95折，贷款97折山河城住宅2.931560-140待定二期待售映月公馆住宅2.162780-1259600尾盘在售米罗湾住宅1.253676-136多层9800优惠：96折，总价5000元。和达和城住宅1.82885-1509000尾盘在售万科生态城住宅商业2.235085-901708400（1200）9600（2500）一期尾盘在售，二期待售万科红郡别墅0.74240-590别墅3000098折。中海玫瑰庭院住宅别墅1.01780-180高层11000洋房13000别墅32000中南世纪住宅1.54150待定待定青岛CLD，世园会所在地，生态环境佳，交通便利；产品种类多，高层、多层、别墅均有，普宅60-180㎡，毛坯均价7100-10500元/㎡。【区域市场】——东部板块西部板块房地产市场不活跃，随着李沧区发展空间减少，以及铁路北站的建设使用，加上完善配套，存在良好发展机遇；80-120㎡首置、首改产品为主，高层毛坯均价7200-8500元/㎡，多层10800元/㎡。项目名称物业类别容积率建面（万㎡）面积区间（㎡）目前均价（元/㎡）备注阳光香蜜湖住宅1.31455-1268300——芳馨园住宅2.03363-120720096折，全款优惠200元/㎡唐街映象住宅1.322078-1208500尾盘海岸华府住宅1.82870-1008300搜房团购5000抵7万翠海宜居住宅1.4212.5110-150多层10800——海怡新城住宅2.5214685-120待定——星汇蓝湾住宅商业2.7535待定待定——唐街映象海怡新城在售待售海岸华府芳馨园阳光香蜜湖星汇蓝湾翠海宜居【区域市场】——西部板块本案所处北部板块并不具备突出优势，综合竞争力弱于中心板块和东部板块，仅强于西部板块。中心板块李沧区核心，商业发达，配套完善，交通便利，市场价值高，可开发土地有限。东部板块青岛市场热点区域之一，规划青岛CLD，世园会举办地，生态环境佳，综合竞争力仅次于中心板块。北部区域目前尚不成熟，配套不够完善，性价比是其吸引客户的主要原因。西部板块铁路北站所在地，老沧口配套齐全，目前房地产市场不活跃，未来面临良好机遇。【区域市场】——总结市场环境：整体市场表现佳区域竞争白热化预计2013年政策环境相对稳定，调控新政主要影响三级市场和二级市场投资需求；李沧住宅市场需求旺盛，近期价格平稳过渡，存量不高，但潜在供应量大，大盘林立，竞争激烈；目前李沧洋房按品质和价格由高到低为：绿城理想之城、玫瑰庭院、米罗湾，销售情况尚可，存在市场机会；李沧市场高层以80-90㎡两居为主，辅以改善类产品，产品相近，价格、地段成为在市场竞争中获胜的关键。目录市场研究客户解读区域客群解读本体分析项目定位营销推广方案高策优势及团队介绍从区域成交结构来看，李沧区以首置首改为主，其中首置产品占比一直保持在50%以上，是绝对的成交主力；首改产品在2012年回升，主要因为商业、地铁带动，区域成熟度提升，改善类客户区位认可度随之提升。2009-2012李沧区普通住宅成交结构52.17%65.77%50.73%24.03%26.60%16.59%28.55%11.12%13.33%11.33%13.14%50.86%100%首置首改再改高端2012年1007.59%2011年1006.31%2010年1009.21%2009年10012.68%【区域客群解读】——产品角度李沧区为市区低价住宅集中地，由此推断，置业李沧的客户支付能力普遍较弱；随着李村核心商圈逐步成形和地铁带动，周边住宅单价升至9000/㎡，购买力较弱群体置业区域逐步向价位较低的李沧北部及西部转移。全市住宅成交均价由南向北递减，李沧区为市内四区成交均价最低区域；李沧区中，核心商圈周围成交均价达到9000/㎡以上，李村北部、沧口片区成交均价在8000/㎡左右。【区域客群解读】——价格角度根据我司对李沧万科生态城、时代城、米罗湾等项目的操盘经验以及对重点品牌大盘竞品客群剖析，本案客群从区域来源、置业特征分析，具备以下特点：33%9%46%12%客户居住区域来源新市北区市南区李沧区其他区域65%25%10%客户置业次数首次置业首次改善两次以上地缘性首置类【区域客群解读】——数据参考单价承受依赖产品形态总价承受力有限折射出从成交价格、户型需求比例分析，具备以下特点：15%40%35%10%户型需求比例一居两居三居其它13%17%47%14%9%李沧毛坯成交价格7000以下7000-80008000-85008500-95009500