搜索
保利十二橡树庄园项目专案组项目环境分析保利十二橡树庄园项目专案组一、项目基本情况本项目位于松江区洞泾镇，砖莘公路以北，张泾路以东，距离人民广场车程在50分钟左右，相对较远。距离莘闵别墅区和佘山车程都在10分钟左右，距离洞泾镇约2公里。项目用地两面环绕天然河道，水质清澈，且水系自然的、带状流淌于项目的总体规划布局中，优化项目的产品特质。（一）项目一期基础指标总用地面积：161551㎡总建筑面积：81996㎡容积率指标：0.508土地使用性质：居住土地使用年限：70年保利十二橡树庄园项目专案组（二）项目建筑设计特点项目采用北美式建筑风格，提倡“生活方式上的精致，建筑体态上的历久弥新”的设计理念。通过在室内外空间营造贴近自然而舒适的生活环境，倡导无须奢华、铺张的精致生活，内敛而富有高尚品位的生活，强调对生活细节的周到和体贴。设计师对单体室内空间的细部雕琢成为了本项目在产品上的核心竞争力。独栋、双拼：上海别墅市场少有的2.9层高的地下室联排：通透的阁楼设计保利十二橡树庄园项目专案组（三）产品类型面积配比类型主力面积区间套数面积配比独栋248-27514952％3325双拼204-2249225％联排187-1969323％项目产品主力面积控制在220-300平米内保利十二橡树庄园项目专案组二、项目立地条件分析（一）项目地理位置本项目位于松江区洞泾镇，砖莘公路以北，张泾路以东，首期用地被天然河道围绕。项目地块距离人民广场约30公里，距离上海唯一的自然山体——佘山车程在10分钟左右，距离洞泾镇区约2公里。项目四至：东面为自然河道，西面为张泾路，北面为农田，南部为砖莘公路。（二）项目立地条件1、周边环境目前地块以西、东、北边基本为农田和农民居住用房，南部的砖莘公路车流较大，有一定的噪音影响。周边别墅居住氛围较差。本项目在上海的区位上海区域图保利十二橡树庄园项目专案组2、交通动线项目进入市区的交通线路主要为：砖莘公路——莘松公路一线，路况良好，目前是项目的主要交通动线；张泾路——沪松公路一线，但张泾路道路狭窄，路况不佳，沪松公路车流量大，这一线为项目的辅助交通动线。依据现有的公路网络，本项目的交通便捷度一般。但位于项目东部的嘉金高速公路已经投入建设，预计将在2005年底建成通车。未来“嘉金高速——沪青平高速公路”将形成项目的快速交通主干道，大大改善项目的交通条件。3、商业及生活配套目前项目四周基本无建成的生活配套设施。离项目最近的商服配套区主要是洞泾、泗泾镇区，两镇区与地块的直线距离在1.5公里左右，其中泗泾镇区发展较为成熟。但对别墅项目而言，当地的配套设施档次较低，与别墅客户的消费习性有较大的差距。在项目以东车程约10分钟，是上海最大的别墅区——莘闵别墅区和上海主要的近郊聚居区——莘庄镇，配套设施较为齐全，并且交通动线上一脉相连，将是未来满足本项目客户日常生活需要的主要生活配套区。在项目以西车程约10分钟的佘山度假区，自然环境优越，区域内集中了高尔夫球场、度假村、会议中心等高档设施，是提升项目高尚生活氛围、增加客户生活便利度的重要配套区域。保利十二橡树庄园项目专案组附：佘山旅游度假区佘山，上海仅有的山地景观，是国际化城市上海最引以为豪的自然灵秀之地，具有难以复制的稀缺自然环境及地理优势，目前逐渐发展成为上海顶级别墅居住区之一。佘山国家旅游度假区是上海唯一的国家级旅游度假区。依据规划，在整个核心度假区10.88平方公里的范围内，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体、林地、水体、绿化面积占区域总面积的62%。湖光山色，自然景观无与伦比。区域交通条件十分便捷，由Ｒ４线轻轨和嘉松公路、沈砖公路、泗陈公路、沪青平高速公路构筑的便捷交通网络，更使这里具有“离尘不离市”的区位优势。佘山风景秀丽，区域高档生活配套不设施断成熟，已建成的有佘山森林高尔夫和天马山高尔夫球场、森林宾馆等，建设中有世茂国际会议中心等高档设施。佘山的区位价值仍在不断提升中。湖光山色紫都晶园别墅区区域规划保利十二橡树庄园项目专案组综上而言：本项目周边地区房地产市场尚处于启动阶段，且距离市区较远，本区域内生活配套设施不足，也缺乏高档别墅生活氛围，对外区域的依赖度较大，因此区位条件较为不利。但莘闵别墅区和佘山国家旅游度假区为本项目的区位价值提供了参照坐标，对本项目而言，如何有效利用交通动线与周边成熟区域的联系，拉近与周边成熟区域特别是佘山旅游度假区的心理距离，可大大改善客户对地块区位的认知，提升区位价值，最终促进项目销售。保利十二橡树庄园项目专案组市场分析篇保利十二橡树庄园项目专案组一、2004年上海别墅市场分析2004年上海房地产市场在经过多年的良好发展之后，仍然呈现出价升量涨、供需两旺的快速发展形势。在良好的城市经济环境和楼市发展环境的推动下，上海别墅市场在2004年同样获得了良好的发展形势，市场规模稳步扩大，产品品质也处于不断的提升中。（一）新增市场供需分析1、全市新增供需分析依据上海房地产交易中心的数据统计，2004年上海批准别墅预售面积（包括独栋、双拼、联体和叠加产品）约114.7万㎡，市场供应量较03年有所下降；全年各类别墅预售登记面积约152.6万㎡，批准预售面积和预售登记面积大约占同期全市商品房供需量的4-5%。从新增供需比例来看，2004年新增供需比例达到1：1.33，预售登记面积超过批准预售面积37.9万㎡，近年来首次实现了供需关系的逆转，上海市场的别墅消费需求呈现出不断上升的趋势。2004年市场新增供应量和需求量114.7152.6020406080100120140160180供应量成交量数据来源：上海网上房地产与交易中心单位：万平方米保利十二橡树庄园项目专案组2、各行政区新增供需情况从区域分布来看，2004年新增别墅供需主要集中在上海西部和东部地区。其中，松江、闵行、青浦构成的西部别墅区仍然是上海最大的别墅市场。2004年，三区共批准别墅预售面积77.9万㎡，占全市的67.9%；别墅预售登记面积82.3万㎡，占全市的53.9%。由浦东、南汇区组成的东郊别墅区体现出良好的成长性，04年两区共批准别墅预售面积19万㎡，预售登记面积却达到50.5万㎡，达到全市的三分之一。03年拿到预售证的品牌个案万科蓝山等项目将主要销售期安排在04年，造成了区域市场上市量和成交量的不平衡。从各个行政区来看，松江区41.3万㎡新增供应量和43.8万㎡的成交量均占各区之首，市场份额远远超过其它行政区，形成这一市场情况的主要原因是04年松江新城经济型别墅的大量上市。原来别墅市场份额较少的嘉定和奉贤区市场规模明显扩大，以顺驰·阳光海岸为代表的奉贤海湾别墅区和以金地·格林春晓为代表的嘉定别墅项目在04年广受关注，推动这些区域别墅市场地位的提升，也表明上海别墅分布范围呈现不断扩大的趋势。保利十二橡树庄园项目专案组3、各月新增供需分析从1-12月各月市场供需图来看（如右图），批准别墅预售面积和预售登记面积呈现出不同的季节性波动：4-7月是04年主要的别墅上市月份，单月上市量均在10万㎡以上；批准预售面积在9月份出现空白之后，10、11、12月的单月供应量逐渐回升。别墅预售登记面积则呈现稳步上升的走势：3-7月份的单月预售登记面积主要集中10万㎡左右，8月份之后，单月成交量逐步提升，至12月份达到27.7万㎡，是全年预售登记面积最多的月份。从单月别墅预售登记面积的走势来看，04年上海别墅市场虽然受到各种的政策的有力调控，市场价格也不断走高，但全年市场消费能力仍然呈现稳步攀升的迹象，市场发展形势良好。（二）市场价格走势在旺盛的市场消费能力的推动下，2004年上海别墅市场价格也呈现不断上升的趋势。供应量波动趋势保利十二橡树庄园项目专案组依据上海房地产交易中心的数据显示，04年1月份上海别墅预售成交价格为9326元/㎡，到12月份上升到11370元/㎡，较年初上升2044元/㎡；全年别墅预售成交均价为10753元/㎡，较03年有较大幅度的上涨，价格涨幅大于全市商品房的平均涨幅。别墅市场价格的快速增长，一方面得益于良好的整体市场环境，项目品质的稳步提高也拉升了产品附加值。从目前的市场情况看，上海别墅产品品质仍有很大的提升空间。（三）产品供应结构2004年上海市场在售别墅项目共94个，从产品类型来看，纯独立别墅项目54个，占在售别墅项目数的58%，仍然是市场中的绝对主力产品；纯联体别墅项目4个，纯双拼别墅项目1个，市场比重较少。别墅用地限制政策对上海别墅市场结构的影响开始显现，密度较高的混合型社区比重仍将呈上升趋势。04年在售混合型别墅项目有35个，占在售别墅项目数量的37%，是上海别墅市场中主要的社区类型之一，消费者对该类社区的接受程度比较高，因此本项目产品类型丰富，一般不会造成不同层次客户之间的互相排斥。2004年别墅市场历月价格走势图932610126992610576981610121987611095112421157911211113705000600070008000900010000110001200013000123456789101112数据来源：上海网上房地产和房地产交易中心单位：元/平方米保利十二橡树庄园项目专案组（四）主要市场板块分布随着上海各项市政建设的顺利开展，特别是快速公路体系的建设，推动了上海别墅市场分布范围的不断扩大。2004年上海主要的别墅板块包括：秉承上海近代历史文脉的西部近郊别墅区，包括华漕、九亭、颛桥、莘闵等区域，这些区域距离市区较近，发展时间较早，目前已经形成较大的板块规模，各类配套也相对成熟；随着浦东开发、开放而发展起来的东部别墅区，目前已经形成龙东大道沿线区域、周康地区、南六公路沿线和航头地区四个别墅聚居区，由于受到高端外籍人士的有力支持，项目定位较高，发展迅速；受到自然山水支撑的别墅板块。佘山、淀山湖和沿海海景是上海仅有的自然景观，居住环境优越，而成为别墅发展的热点区域。其中佘山和淀山湖地区已成为上海顶级别墅较为密集的区域，是上海别墅市场的价格高地之一；在上海新一轮城市化发展战略的推动下，郊县新城的别墅市场逐步启动，2004年松江新城涌现出香堤苑等多个经济经济型别墅项目，成周康地区桥、、龙东大道航头地区南六公路华漕板块徐泾板块九亭板块莘闵板块颛桥板块赵巷板块佘山板块环淀山湖区奉贤海湾泗泾板块松江新城上海别墅版图保利十二橡树庄园项目专案组为上海经济型别墅的主要供应区域，并有效吸引了大量的市区客户。从目前的市场信息看，05年松江、青浦等多个郊县新城仍将推出多个经济型别墅，新城别墅区在上海别墅市场中的比重将逐步上升的趋势。别墅分布板块不断增多使上海别墅市场的竞争日趋激烈。而塑造鲜明的板块特征、建设完善的高档生活配套设施已成为提升板块竞争力的关键所在。（五）消费特征分析1、城市中产阶级成为主要的别墅购房群体随着上海人均收入的不断提升，收入水平较高的“城市中产阶层”正在形成，在社会经济生活中发挥着越来越重要的作用。在房地产消费中，中产阶级也开始成为中坚力量。随着居住理念的发展，部分城市中产阶级转向市郊购买别墅产品，成为别墅消费的主力客层之一。新兴的中产阶层在年龄、家庭结构、职业和价值观认同等方面具有鲜明的群体特征（如右表）和消费观念。他们对生活有着自己独特的理解，日常生活消费讲求品味与质量，但并不过分追求高消费与过分攀比；年龄35岁左右家庭结构多为2代同堂，即自己和子女，或者和老人。人数3－5人。职业私营业者、自由职业、高科技人才、企业金领、在外资企业工作的中方管理人员和高级员工，以及大批回国创业的留学人员、海归派人士和专业人士等。收入人均年收入在20万元以上（包括其它隐性收入），他们除了有能力买车买房，还要有足够的资金用于旅游、教育、投资和休闲生活，其中金领、各类企业主、海归派人士和专业人士等是这个阶层的主流。主观认同是未来社会的中坚力量，他们大多积极向上，朝气蓬勃；追述社会进步，希望经济稳定发展。价值观、人生观比较客观实际，是社会潮流的倡导者和引导者；追求社会安定、宗教包容、家庭完整上海中产阶层描述：保