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初期产品定位各大商圈特性产品范畴同类项目分析营销整体策略市场导向区域解析参考项目点评项目产品升级定位打造区域内“地标性”建筑推广策略销售策略销售执行区域竞争分析SWOT分析客群定位目标客群界定客群细分客群描述分析执行产品范畴商务+商贸+商住+酒店复合地产商业创新模式实现价值最大化的超级物业各大商圈特性同类项目分析金融街商圈金融街商圈项目名称项目位置项目周边状况项目规模（平米）项目位置卖点内部配套产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析恒华国际西城区月坛北街14号，地处西城三里河核心区域紧邻国家计委、财政部、国家工商总局等各大部委90000紧邻国家计委、财政部、国家工商总局等各大部委景观公寓大部委机关领导均价11000元/平方米豪华精装国际知名物管专家第一太平戴维斯为业主提供全方位优质的物业管理服务4元/平方米/月恒华国际西城区顶级的高档商务公寓交通便利,多条公交线路直达.拥有无比可拟的地段优势酒店大部委机关领导待定写字楼公司以及成功人士3.5元/天区域内代表项目业态分布产业结构高端金融商务人群的高端消费需求，本区域核心商业物业将为金融高对人群服务，从而成为更有针对性的高端品质化商业体系。重要政府机关较多商业，酒店，公寓，面向政府人员及金融人士，和为要务会谈服务。产品类型客群价格配套高档酒店、高档写字楼金融业人群为主写字楼售价在13000-20000元/平米左右商务配套为主(会议中心、高级会所）区域Vs产品区域特征产品特性金融街商圈聚集着中国金融业60%以上的金融资产，各类职能部门齐全，使得金融街成为独一无二的全国性金融管理和信息发布中心，对于推动金融和房地产等各个行业的发展有着非常便利的地理位置优势。中关村商圈中关村商圈项目名称项目位置项目周边状况项目规模（平米）项目位置卖点内部配套产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析远中悦莱国际大酒店海淀区黄庄海淀医院路口向西300米近邻格大院校、顶好商城、硅谷商城61000中关村唯一的精致生活沙龙广场景观写字楼面向中关村个性消费阶层13500元/平方米精装物业费：7.4元/平方米／月(含供暖)中关村唯一的精致生活沙龙广场作为带动和引导中关村地区精致消费潮流的载体，朗斯芳德创建于中关村新消费市场空缺，独立推进市场公寓11000元/平方米区域内代表项目业态分布产业结构中关村依靠电子产业成为商业中的新模式，中关村商圈从强化自己电子市场的霸主地位，增加多种业态组合，并且朝着功能完善、业态全面的大型综合性商圈迈进。电子信息产业为主的产业结构电子相关贸易企业。电子及计算机企业97家，占65%，产值占80%产品类型客群价格配套中档写字楼为主，酒店稀缺IT人群，IT商务人士，高级管理高级技术人群写字楼价格在11000—18000元/平方米商业为主（大中型卖场、专卖店）区域Vs产品区域特征产品特性中关村商圈是近几年来随着高新技术产业的异军突起而蓬勃发展起来的商业、商务区，未来近百万平米供应量将在5年内陆续投放市场，短期内还不会形成写字楼市场供应的大幅增长。东长安街商圈东长安街商圈项目名称项目位置项目周边状况项目规模（平米）项目位置卖点产品类型客群价格（租金）现状装修标准物业管理项目分析建外SOHO建外SOHO位于长安街上，国贸中心正南面近邻国贸建筑面积：72.00万平米国贸中心正对面，是北京的商业心脏公寓中小公司美容机构11000元/平方米销售率达85%精装物业费：公寓：5元/平方米.月写字楼：25元/平方米.商业中心，有现代感写字楼广告公司教育机构14000元/平方米区域内代表项目业态分布产业结构产品定位普遍走高、商铺租价平稳上扬，集成社区受市场追。以商务带动商业发展，最终形成高档商务、商业于一体的成熟商圈。由于本商圈为最发达，核心区域，便利的交通条件是商圈形成的有利条件，高档次消费人群对应区域高品质商业物业；商务带动商业；交通便利条件对商圈形成有利影响产品类型客群价格配套中高档写字楼，高档公寓为主，高档酒店相对集中服务于政府机构的企业为主，涉外型高端企业写字楼价格在15000元/平方米（与各商圈内同类产品相比价格偏高）商务办公配套为主区域Vs产品区域特征产品特性东长安街商圈紧邻中国最高的决策中心，地区因其得天独厚地理位置及市政府的高度重视，无疑是北京市最有价值的办公区域；且政治职能性较强第三使馆区第三使馆区项目名称项目位置项目周边状况项目位置卖点内部配套产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析凯宾斯基饭店燕莎桥东南昆仑饭店等、外事公寓高档涉外酒店临近使馆区，配套完善豪华精装修酒店涉外人员政府要人国外办公及旅游群体185美元/天285美元/天385美元/天超豪华装装修高贵配套设备典雅舒适凯宾斯基饭店管理集团超豪华，五星级，全功能，涉外酒店写字楼60.00美元/平米*月区域内代表项目业态分布产业结构将更加成为外国人的首选之地。其次是距离燕莎1公里的范围之内。酒吧街，涉外酒店，涉外公寓，大型娱乐产所，为燕莎商圈强有力的配套支持。产品类型客群价格配套高档涉外酒店、写字楼外事企业，服务于使馆区的外事企业;中小型公司所占比例较大价格偏低写字楼价格在9000—16000元作左右（与各商圈内同类产品相比价格偏低）涉外型商务配套；高档娱乐场所；大型商业。区域Vs产品区域特征产品特性第三使馆区区域涉外性质及其浓厚，在未来三到五年之内第三使馆区将完全形成规模，商圈将更加成为外国人的首选之地。亚运村商圈亚运村商圈区域内代表项目项目名称项目位置项目周边状况项目规模内部配套产品类型客群价格（租金）装修标准物业管理项目分析汇园（公寓）安定门外北辰东路18号国际会议中心、五洲大酒店、北辰购物中心等1300套房游泳池、健身房公寓特别适合中小型咨询、广告、经纪及服务类公司使用4元/平米/天精装租金包括物业费国际金融社区中关村IT产业辐射区汇欣（大厦）朝阳区安立路8号国际会议中心、五洲大酒店、北辰购物中心等建筑面积6.8万平米俱乐部、工商银行写字楼适合中小型咨询、广告公司使用15-16美元/月/平米公共部分精装租金包括物业费国际金融社区中关村IT产业辐射区五洲（酒店）安定门外北辰东路8号会议、展览、旅游、办公、居住、娱乐、购物、及餐饮服务、证券交易建筑面积8.9万平方米设有卡拉OK歌舞厅、KTV包间、多功能厅，并提供外币兑换、信用卡结算、旅游、购物、机票销售、美容美法、按摩、桑拿、电传、传真、打字、复印、洗衣、IDD、卫星电视等综合服务。酒店机关领导、高级管理技术人群标准间：520/天精装无北辰金融商贸城内业态分布产业结构整体业态单一，缺乏商业中心，及配套设施，在奥运影响，将会有大规模改变。区域内物业类型较为单一，缺乏购物中心、商业步行街等新型商业物业形式的有力支持，商业功能不够完善产品类型客群价格配套超大体量写字楼，高档酒店，会议中心专业的高新产业公司及部分服务类行业写字楼价格在13000—20000元作左右运动休闲场所，专业卖场（汽车）区域Vs产品区域特征产品特性亚运村商圈现在处于孕育期，现在还没有自己的特点，没有成规模的商业；有会议设施，但并不突出，未来商业的氛围会浓一些。CBD商圈CBD商圈中关村区域内代表项目项目名称项目位置项目周边状况项目规模项目卖点内部配套产品类型客群价格（租金）现状装修标准物业管理项目分析北京万大广场（售）北京市朝阳区建国路郎家园11号周边社区成熟交通便利占地10万平方米建面48万平方米城市生活的多功能交叠连锁商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A写字楼、特色商业街区办公特别适合中小型咨询、广告、经纪及服务类公司使用均价：1.4万/平方米已售70%精装东区商务港每月每平米4.6元，西区6.2元，底商：22元（/平方米/月）项目位于CBD核心地带酒店机关干部未营业商铺商业投资者售：3万/平米中国国际经贸中心（租)朝阳门外大街1号周边社区成熟交通便利建面17.6万平方米五星级酒店、5A写字楼、特色商业街区办公特别适合中小型咨询、广告、经纪及服务类公司使用1座：租价：432/月/平方米2座：租价：515/月/平方米3座：租价：349/月/平方米已售完公共部分精装4.5元（/平方米/项目位于CBD核心地带酒店机关干部标间：1146/天商铺商业投资者无记录艾维克大厦国贸桥东南角临近京汇大厦.招商局大厦.艾米克大厦．赢嘉大厦总建筑面积:52000平方米中西餐厅、咖啡厅、多功能厅、宴会厅、会议厅美容美发、健身房、台球厅、商场、商务中心办公特别适合中小型咨询、广告、经纪及服务类公司使用美元22/平方米/月已售完精装美元3.5/平方米/月项目位于CBD核心地带酒店机关干部标间：1050/天商铺商业投资16/平米/天业态分布产业结构产品定位普遍走高、商铺租价平稳上扬、CBD东区成发展重心、集成社区受市场追捧以商务带动商业发展，最终形成高档商务、商业于一体的成熟商圈。产品类型客群价格配套高档写字楼；商务集合体（体量较大）大中型企业为主，跨国集团在京机构，大型传媒机构，涉外公司价格在10000—12000元作左右商务配套为主，高档购物场所区域Vs产品区域特征产品特性CBD商圈政府之CBD概念规划，全面带动国贸商圈；众多中高写字楼汇集成的高档商务区；高档写字楼云集；国际知名企业汇集吸纳高端消费群体市场导向区域产品复合区域特性区域市场/项目区位认知项目区域解析老城区由于历史原因，造成该区域内人口密度大，危旧房多，区域成熟度不高，经济基础一般，人口素质高低不均，在某种程度上也影响了该区域的人文环境。加之消费者对于南城固有的观念都使得“居住老城区”的概念根深蒂固。本案所在宣武区域具有以下特点：未来区域定位明晰，面貌变化巨大宣武区“十五”规划中提出要重点发展的“两街”、“六区”的改造工作，“两街”为即广安大街和菜市口两条大街，“六区”为琉璃厂文化产业园区、大栅栏商贸文化旅游区、菜市口商业中心区、广安门办公商务区、马连道新兴商业区、先农坛医学科学城。完善配套区域内现有生活配套齐全；未来自身的商业、商务配套将加强区域商务氛围交通便捷（涉外、城区）项目坐落在两广路上；东面是二环路；西临北京西客站；与京开、京石、京张三条国道相连，是辐射京南诸省市的重要门户成熟区域项目所处区域居住社区密集，生活氛围浓厚商业云集报国寺收藏品市场；“中央采购区”马连道茶叶市场；北京音像批发城；京城黄金第一家——“菜百”政府机关集中区周边分布较多的政府机关办公场所、省市驻京办事处形象塑造“朗琴园”前三期产品塑造了良好市场形象，为本项目奠定良好的基础区域产品项目所处区域内，及周边，物业价格偏低；对本项目未来高端产品形象的塑造具有一定不利影响交通便捷商业云集报国寺收藏品市场京城黄金第一家---“菜百”马连道茶叶市场北京马连道邮币卡市场成熟区域完善配套政府机关集中区形象塑造区域产品区域竞争/项目区位认知周边公寓项目调研项目名称售价（元、平米）装修状况销售状况备注立恒名苑7600厨卫精装一期已售完二期05年6月开盘销售立恒名苑紧邻二环主干道，地理位置得天独厚。建筑外观时尚前卫，周边配套方便完善。为快节奏的工作的成功人士提供了一处理想的商住社区。东华金座7700（塔楼）8500（板楼）精装已售完仅余楼王－－售价15000元/平方米东华金座由两栋20层的塔楼及一栋18层的板楼连体组成，是集商业、居住、商务三位为一体，具有全面满足居家、办公、休闲、娱乐、投资五大功能。广信嘉苑8000毛坯已售完优越的地理位置，完善的市政配套。建筑风格简约典雅，具有极强的实用性，能满足现代白领及对城市中央有深厚情结的老北京居民喜爱。枫桦豪景8200毛坯已售完枫桦豪景是由四栋12-14层板式高层及商业裙楼组成半合围似的高档住宅小区。设计理念高档、时尚、简约。进口高速电梯、全套智能化系统、高速宽带网络、多路集团电话以及分户式的中央空调，为业主提供了理想的办公、居住场所。格调7500毛坯一期现房已售完，二期期房已售40％格调为12-15层的板式小高层。开发商始终贯穿人文地产的理念，在园林、外立面、商业配套及户型等方面注入更多人文关怀，很受中产阶级的喜爱。源屋曲花园洋房