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西山汇的运作目标：①成功运作本案,并与政府建立良好的合作关系，为后期土地储备打好坚实的基础；②符合市场需求的定位保证本案项目的成功销售并树立符合本区域规划发展的市场形象；③树立本案在本区域的标杆形象,并为公司发展奠定良好的品牌基础；②最大化挖掘潜在客户并提供合理有效的营销推广方案③根据丰富的房地产营销策划经验及市场的把握，全程跟进销售工作，并提出合理化解决方案①本案整体产品定位及营销策略的把握我司能为本案提供的服务:本案目标的沟通④提供项目整体推广包装方案并针对项目分阶段提供合理化媒体推广计划实施方案鸟瞰图本案概况项目占地面积：135亩总建筑面积：26万平方米容积率：3.5绿化率：30%项目四至：北临永引渠，南至双元路东至首钢NEC场区，西至实兴大街项目布局及功能定位：项目共由北、中、南三部分构成，分别为东西走向围合式布局，功能上项目定位于城市综合体，由办公、公寓、商业等多种业态组合相互依存构建而成。项目首期开发中部院落。总建筑面积约12万平方米项目由鼎轩公司斥资重金打造的西部拳头项目。是石景山区重点工程项目之一，属于北京市十一五城市总体规划的一部分。承载着北京西部新经济发展的历史重使。实兴大街永引渠南路小博士双语幼儿园本案石景山区工商局八大处路卢师山庄希望公园京西家美农贸市场西井路工行苹果园储蓄所本案周边现状地段/环境交通/动线周边机能商务氛围1.地块5分钟半径内公共交通相对较好，但离城铁尚有一段距离；2.地块不临主交通干道，交通相对不畅有待于进一步改善；1、处于中关村科技园---石景山园区内。实兴大街与永引渠南路交汇处，紧邻永引渠，与西山近在咫尺。自然景观优势明显，人文底蕴较为突出。2、地块周边较为荒凉，配套设施较不健全、落后有待完善；仅有部分研发企业进驻园区，园区内写字楼多为旧厂房改建，配套设施落后匮乏，商业氛围薄弱，尚未形成规模。政务环境：石景山工商局、园区管委会餐饮娱乐/生活配套KTV和部分底商，此区域对住宅认同度相对较高，其它类地产物业，市场认同度存在一定性。汇报思路本案战略定位的选择各类物业价值判断北京楼市总揽与区域市场分析本案核心竞争力的挖掘及营销战略的制定本案推广战略及形象的建立顶级写字楼需求企业：上市企业、知名企业、外企驻京办事处、外企国内总部、热门行业企企业……硬件基本要求：核心位置、产品整体设计、冠名权、设备规格、外立面及大堂形象……软件基本要求：贴心品牌物业服务普通写字楼需求企业：发展中企业或普通中大型企业基本要求：IT、金融关注通讯设备及后备发电机服务业关注社圈及环境（周边商务环境、楼宇配套、地理位置及交通）制造业关注交通便捷性写字楼市场需求特点分析北京写字楼市场分布北京写字楼市场分布情况分析中关村商务区建国门-CBD望京商务区燕莎商务区丰台商务区CRD商务带金融街商务区崇文商务区传统商务区：燕莎、建国门-CBD、崇文区、金融街等区域均以便利的交通、依托金融机构、政务部门形成，并发展成为区域性经济中心；产业商务区：中关村商务区、望京、丰台、石景山等商务区均依托中关村产业园及其相关配套产业，逐步发展起来，并日渐发挥出提升区域经济价值的作用。亚北商务区2007年1月正式确定与之相比，北京西部属于传统的重工业及军事保密重地，其商务发展较其他区域落后。商务办公用房、设备设施极度落后匮乏。目前，区域政策指向性为大量缩减住宅用地的审批，重点发展商务建设，应该说CRD的确定为西区带来新的机遇。成为平衡东西长安街的另一个支点。北京写字楼市场分布北京中关村产业区分布情况分析昌平园望京电子产业园丰台园大兴生物医药基地石景山园通州园位于市区东部酒仙桥，占地10.5平方公里，是国家“一五”期间重点投资、集中建设的电子工业基地。现有电子骨干企业200家，三资企业29家，国家级电子科研所4家，大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所；已初步建成了以电子信息产业为主的多功能、综合性的电子高科技园区。光机电一体化产业基地重点发展微电子、光电子、数控机床、智能仪器仪表、机器人等主导产业。金桥科技产业基地总体规划面积15平方公里，地处“亦庄新城”规划范围内，以汽车零部件、环保、电子信息和都市工业为主导产业，努力成为技术创新、高新技术产业化、国际合作的基地和示范园区。空间布局为“两区一街”的丰台园，规划面积为8.18平方公里。1991年正式成立以来，丰台园现有高新企业3000余家，涉及电子信息、生物医药、先进制造和新材料、新技术等八个领域，园区就业人口已超过7万人，加快了地区文化的转型提升。北京中关村科技园区“一区五园”的中心区，拥有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的永丰新技术产业基地；目前园区已拥有高科技企业6000多家，以联想、方正、四通为代表的一批颇具实力的新技术企业集团已逐步形成。是1994年国务院批准设立，1999年成为中关村科技园区“七园”之一，政策区域面积40平方公里；园区整体面积近10平方公里，包括中心区和中关村生命科学园。总体规划面积28平方公里，2006年1月17日，纳入中关村科技园区，吸引国内外科研院所和高校入园建立研发机构和科技型企业，建立一批关键技术的中试放大平台，加速生物科技成果的转化，孵化出具备产业化开发条件的技术成果和高成长性科技型企业；石景山园分为南北两个区域，北1区重点发展以数字娱乐为特色的文化创意产业。吸引龙头创意企业入驻，形成专业化的产业集聚。北Ⅱ区重点发展电子信息、节能环保、新材料等高新技术产业。形成大小企业协同发展的局面。南区规划面积1.89平方公里，以新建为主，重点发展高新技术产业和符合CRD定位的新兴产业。吸引符合产业发展方向的龙头企业入驻。石景山区，扼守北京的西大门。北枕小西山，西倚永定河，东与市区接壤，先后是蓟国、燕国和幽州的属地。历来就是京畿西北要道和河防重地。至今已有2000多年历史,独特的地域环境，为人们造就石景山政治、经济和文化的丰富内涵，提供了条件。由此,石景山的人文历史,表明京西这片热土自古以来就是文明荟萃之地见证历史文明.人文底蕴浓厚——————首钢搬迁.改写西区工业史首钢涉钢产业的搬迁，还西部一片蓝天。第二产业正沿着高科、环保、高附加值的方向业迈进。完全城市化的农村经济；新兴的旅游服务业；蓬勃发展的对外经济贸易。是极具发展潜质的新兴城区，具备发展高新技术的坚实基础、环境容量、创新氛围和成长条件。还是北京城区最绿的一隅，人文胜景众多，旅游资源丰富，发展旅游业和第三产业得天独厚。石景山区充分体现了北京科技、智力密集和辐射功能强等特点、拥有较完善的城市化服务功能和丰富的文化，智力资源、是首都西部最理想的延伸区和发展腹地.区位优势日渐突出。再看石景山………….CRD的诞生……新的北京城市发展战略明确了石景山区“一区三中心”的功能定位，即“城市功能拓展区”和“城市职能中心”、“综合服务中心”、“文化娱乐中心”。“首都休闲娱乐中心区（CRD—CentralRecreationDistrict）”；CRD的基本内涵是“以休闲、娱乐为发展主旋律，以营造京西花园式的生态环境和时尚高雅的文化氛围为基础，打造集休闲、娱乐、会展、购物和商务办公等功能为一体的首都休闲娱乐中心区（CRD）”。中关村科技园区石景山园北区北京数字娱乐产业示范基地产业培育基地苹果园交通枢纽TSM时代购物花园商务区苹果园交通枢纽商务区东部现代娱乐旅游区银河商务区小CBD京西会展商务区京燕商务区银河商务区石景山未来的经济\文化\政治中心西区小CDBTSM时代购物花园商务区西部休闲旅游区首钢新兴产业基地雕塑公园地下商务石景山新格局规划石景山区东部着力发展现代商务和文化娱乐业，中部着力培育高新技术产业和现代服务业，西部着力发展旅游休闲业。以打造首都文化休闲娱乐区为主线，逐步形成“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局。统筹东中西部协调发展，努力推进产业结构调整，大力提升城市综合服务功能，着力构建和谐石景山，开创现代化首都新城区建设的新局面。石景山科技园规划石景山园的功能定位：以数字娱乐为特色的创意产业核心区以高新技术产业和总部经济为主的科技产业先导区；以新材料、节能环保、光机电为主的新兴产业发展区。南区北一区北二区西山汇南三区区域功能的明确定位,为西区注入了新鲜的血液.是增强自主创新能力的重要载体，是带动区域经济结构调整和经济增长的动力引擎；是西区经济发展的晴雨表.石景山万达广场本案鼎城雍景四季茂华·璟都会西现代城曦景长安西山赢府国际商务中心如图，区域项目主要集中在阜石路以北，首钢搬迁，大量闲置的土地、旧厂房有了“再利用”的价值。同时，缓解西长安街沿长线一代土地紧缺的压力，更加利于阜石路以北区域整体规划的实施与建设。区域增值空间越发凸显。本区域重点在售项目深度分析本区域竞争对手的位置分析地理位置：石景山路鲁谷大街西侧物业类型：商业、综合总占地面积：7万㎡总建筑面积：28万㎡容积率:4工程情况：目前工程进度基本竣工，家乐福超市等部分商业即将开业项目概况团队开发商：北京银河万达置业有限公司规划设计：美国MUAC建筑公司配套自身规划：五星级酒店、国际连锁超市、5A级写字楼、多功能影院、大型娱乐城、高档百货、步行商业街和综合餐饮娱乐中心地下车库周边配套：高质学校,金融银行,医院、四大公园时尚餐饮石景山万达广场本区域重点在售项目深度分析开发进度开盘时间：2008年4月12日预售证号：（2008）59一期推出E\F两座商住酒店酒店总套数：611套放盘套数：1406套（含写字楼）入住时间：2009年9月工程进度：一期外立面已经完成，二期即将封顶产权年限：办公50商业40年产品产品种类：A\B\C\D写字楼总套数：795套E\F公寓酒店总套数：611套写字楼面积区间：51.78-175.81主力面积：116.44酒店面积区间：41-106主力面积区间：47-55装修标准：精装修开盘均价：14000-15000元/平米目前成交均价：12985元/平米目前销售套数：283套首期销售率：46.3%销售速度：月均141套存量：共计套328套写字楼存量795套付款方式：按揭、一次性优惠幅度：一次性92折销售分析客群商住酒店投资型客户为主占60%，自用型客户占40%来源：北京西部、西南部。以公主坟为核心辐射，西至苹果园，南道六里桥，北至航天桥的大致范围，占到70%左右。客群职业：较为混杂，主要看中区域未来的发展潜力与增值空间。年龄：35--50岁左右，有较为稳定收入或闲置的余钱。写字楼自用型与投资型各占50%自用目的改善目前的办公条件，购买价格相对其他成熟的商务区域较为便宜。区域新功能的定位有长足的发展。石景山万达广场营销推广核心卖点：城市综合体。城市繁华的衍进引擎广告诉求：北京石景山万达广场。启动北京新中心分诉求：5A级写字楼接轨国际化商务高档国际酒店同步奢华服务推广通路：报广：北京青年报、新京报、京华时报网络：焦点、搜狐、新浪户外：现场围挡主力通路：焦点、搜狐、新浪辅助通路：报广、户外、短信商业石景山万达广场核心商业：家乐福---20500平米\万千百货----28520平米\运动一百----3300平米\一兆韦德----2720平米主题餐厅----3350平米\神采飞扬----3630平米\大哥星KTV----3950平米\万达影城----7060平米商业步行街-----20170平米石景山万达广场，恢弘手笔，开创西区耀世盛景；复合业态，确立西区潮流高度；超凡品质，提速西区国际化进程给本案的启示借鉴1、作为“订单地产”的首创者，万达集团与众多知名品牌签署了战略合作协议、使得万达广场具有不可复制性。2、万达广场，中国第一综合品牌。城市综合体所创造的经济价值和万达品牌无与伦比的品牌价值，使万达所到区域不仅引发了众多投资者的抢购，而且还为城市创造了一个有一个繁华的城市中心。3、城市综合体，通过豪华酒店、高档写字楼、商业设施、商务公寓等多种业态的有机组合实现内部各种功能的综合互补，并相互依存，相互提升的价值关系。从而形成很强的自我成长、自我更新、自我繁荣、持续发展的价值潜力，在提升自身价