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多伦多湾里项目营销推广策略目录第一部分产品定位第二部分营销策划第三部分推广策略第一部份产品定位南昌房产一直以来做的是“水”的文章。内四湖，外四湖，加一条赣江，所以一直做的水景文章。“”城市“西进、东拓、北控、南延”发展战略中，东、西向是城市主导发展方向，但此前西向只到红谷滩为止。东拓北控南延湾里组团西进很长时间里，湾里一直被认为远离南昌房产格局版图经济开发区昌南工业区红谷滩板块青山湖板块京东板块象湖新城片区朝阳洲板块中心板块湾里板块昌南工业区红谷滩板块青山湖板块京东板块象湖新城片区朝阳洲板块中心板块湾里板块湾里：一直是房产初级班实习地盘点湾里楼盘（见下页）名称地址投资商开发商占地面积（亩）建筑面积（平方米）容积率绿地率产品类型梅岭康都湾里区梅玲南昌市普银投资有限公司北京中铁鑫业投资有限公司255584400.3965%多层帝景湾洋城湾里区招贤镇云湾公路北段南昌长晶乐房地产开发有限公司深圳森科实业发展有限公司2552100001.2440%多层别墅豫章花园南昌湾里云湾公路北段豫章城实业有限公司豫章城实业有限公司46471241.6845%多层伯爵山庄南昌市湾里区翠岩路137南昌九洲房地产开发有限公司南昌金百利实业有限公司2000021900140%多层罗马假日梅岭国家4A级风景区内太平镇宁波市强人置业发展有限公司宁波市强人置业发展有限公司135800000.960%多层酒店式公寓瀚德逸居梅岭国家4A级风景区内太平镇南昌瀚德房产开发公司南昌瀚德房地产开发公司60207160.5362%多层别墅恒茂山庄湾里区梅岭风景区内恒茂地产恒茂地产8462470000.44——别墅酒店式公寓在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。结论从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费○恒茂·森林海在起着标杆作用琉森郡更是依其旅游、度假、居住、会议休闲等功能，将其现在，湾里正在回归到其应有的人居价值山居价值立体化现在,来看看本地块一.湾里离南昌最近处二.距招贤镇仅三分钟车程，或十分钟步程三.红湾公路当中穿过，将项目一分为二四.山地等高落差约20-30米，典型的坡地建筑标准，可形成丰富立体设计效果五.有160亩的“私家山地”可借用。六.地质条件略差，风化页岩增加了施工难度。七.红湾公路切过本地块，北面当路面风化页岩之山腹形如刀切，紧接公路，整个一面约100米不仅没有街面价值，反增加装饰负担。本案北上约10公里往恒茂森林海一张比较老的湾里地图只能指示一个大概红湾公路开通和西外环的通车是做“山”的文章的最好契机。红湾公路湾里组团■距湾里招贤镇仅三分钟车程，十分钟步程■红湾公路当中穿过，一脉畅达CBD盘点价值所在■生态：比城里的“水”更生态■距离：居住的生态意义，建立在距离基础上的。湾里是一座离城很近的山，以八一桥为原点，距离类似艾溪湖，等同银三角。■比较一下：上海佘山，目前是著名的高档住宅区；南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山，虽然离城市很近，但或者不允许开发（紫金山），或者都是成熟地，无开发空间。“山”的文章湾里，是上天赐于南昌的一块瑰宝，在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费以下定位根据南昌房产走势，湾里房产现状，本案的地块条件，当然更有开发商的开发理念作出的。定位初想打造一个224000㎡瑞士风格山地小镇要打造的为什么是小镇要打造的为什么是小镇?■小镇，一般都有一个完整的配套，对较偏远、市政生活配套较差的楼盘，用小镇自我来完善配套；■小镇，一般有一个完整的社区风格，比一般楼盘有更强的更为统一的文化个性色彩；■小镇，一般是一个多元功能的社区单位，不仅仅是一般楼盘以居住为主要功能；■国内著名的“打造的”小镇有：深圳波托菲诺（意式），格林小镇，波尔多小镇等。■波托菲诺，位于深圳华侨城，为意大利波托菲诺小镇形象移入。为什么要打造一个瑞士风格小镇为什么要打造一个瑞士风格小镇？■瑞士多山，多山地风格小镇，最近深圳华侨城继波托菲诺之后，又打造一个瑞士风格小镇茵特拉肯■本案地形条件和此镇很相似，建议可以参考把小镇搬到湾里来。■无论是瑞士风格还是深圳的茵特拉肯，目前在国内都还很具新鲜感。先来看看这个小镇的模样（雨天拍摄，效果有所影响）深圳茵特拉肯小镇远眺设想从红湾公路北面进去，我们有没有可能做这么一个镇子？这个小镇靠山面水，山和本案相似，水面大于本案商业街细节过街廊（山地建筑尤其重要）说实话，对于南昌来说，这个小镇的风格过于强烈，和南昌人的接受习俗有一定差异。所以我们建议，将此风格进行修改。瑞士风格只存在于会所，会议和渡假功能区，而住宅风格还是偏重于南昌人更为熟悉和接受的经典阳光欧式风格。经典阳光欧式风格花园洋房多层小高层项目产品形态•别墅区（独栋别墅、双拼,联排别墅）•多层（花园洋房）•高层（11层小高层,产权式酒店）•会所（兼会议中心、游泳馆、健身馆及其他会议渡假设施）•多层（花园洋房、普通多层）•高层（18层高层）北区南区○会所会议渡假产权酒店情景洋房高层情景洋房多层别墅、花园洋房利用低凹做地下车库商业公建运动南部地块，主要为住宅功能区，其中包含两大组团：多层花园洋房组成的坡地生态住宅组团；高层或小高层的公寓组团；北部地块，主要为休闲景观及高尚半山别墅功能区，其中包含三大组团：高标准的会所（兼容会议中心、渡假中心）及其附属的一栋酒店式公寓依山而建的半山别墅组团湖景联排别墅组团物业用房■会所、球场配套设施9%20000㎡产品配比别墅类型■独栋别墅2%4480㎡■连排及双拼别墅8%17920㎡多层类型■坡地花园洋房41%91840㎡■普通多层15%33600㎡高层类型■11层小高层10%22400㎡■18层高层15%33600㎡■独立别墅——350-500㎡，主力为400㎡左右■联排————220-250㎡■花园洋房——150-200㎡■多层公寓房—120-160㎡■高层小高层—50-120㎡面积控制小高层洋房设计建议——适当提升，景观与建筑的交融物业类型功能组合各功能空间的开间/面积要求功能特色备注小高层层洋房81～90㎡2房2厅1卫+双阳台客厅开间3.6～3.9m主卧开间3.3～3.6m设置入户花园创造凸窗空间创造多层次多阳台空间（景观、休闲和工作阳台）首层考虑架空，顶层考虑露台和阁楼设计部分考虑复式和夹层设计，形成大层高的厅一梯3户至一梯4户大户型考虑设计主人生活空间的复合化层数设计为11＋1层；户型紧凑，布局合理；注重南向客厅；处理好室内自然通风与一梯多户的矛盾111～120㎡3房2厅2卫+双阳台客厅开间3.9～4.2m主卧开间3.6～3.8m121～130㎡3房2厅2卫+多阳台客厅开间4.2～4.5m主卧开间3.7～3.9m135－144㎡4房2厅2卫+多阳台户型建议一花园洋房设计建议——高尚、尊贵，体现细致的关怀结合景观设计，设置大面宽的情景洋房物业类型功能组合各功能空间的开间/面积要求功能特色备注情景洋房155～165㎡4房2厅2卫+多功能室客厅开间4.5～4.8m主卧开间3.6～3.8m次卧开间2.7～3.3m与户外空间充分的交融。注重露台花园及多阳台设计考虑设置工人间考虑储藏空间的设计地下空间的利用完善的主人房系统花园洋房具有退台、跃式、错层等特点，层层有亮点，没有标准层；层数设计为4～6层；注意处理好上下私密性问题；强调附送面积的空间设计。180～200㎡(复式)4/5房2厅3卫+多功能室客厅开间4.8～5.1m主卧开间3.9～4.5m次卧开间3～3.6m户型建议二物业类型功能组合各功能空间的开间/面积要求功能特色备注多层洋房71～80㎡2房1厅1卫＋双阳台客厅开间3.6～3.9m主卧开间3.2～3.4m考虑设置入户花园创造凸窗空间首、二层复式送花园/地下室顶层做复式设计，考虑露台和阁楼设计一梯2户至一梯4户适当加大的阳台，形成生活空间层数设计为6层；户型紧凑，布局合理；注重南向客厅；注重门窗及新设备的设计，保证自然通风。81～90㎡2房2厅1卫+双阳台客厅开间3.9～4.2m主卧开间3.3～3.6m3房2厅1卫+双阳台客厅开间3.6～3.9m主卧开间3.2～3.4m111～120㎡3房2厅2卫+双阳台客厅开间3.9～4.2m主卧开间3.6～3.8m121～130㎡3房2厅2卫+多阳台客厅开间4.2～4.5m主卧开间3.7～3.9m多层洋房设计建议——注重附加价值方式的创新户型建议三1）小区设置4个出入口北边两个，南边两个2）整个小区基建面积设地下车库或分别在南北两块地块下建设统一的地下停车场。出入口与车库建议下设一个下行式通道与北区相连北区主入口南区主入口南区副入口北区副入口■项目内道路应进行分级规划。除必要的机动车、消防车通道之外，尽可能采用较窄的人行道路布置，最大幅度的增加园艺面积，减少硬地面积，同时，应采用人车分流的规划设计手法，使居住区环境达到较佳效果。■充分利用山地落差，确定道路动线，以丰富的立体设计，形成路径本身的观赏价值。■在南北地块之间，可设涵洞式过道相连。在楼栋之间和组团之间，可以空中长廊形式相连。小区道路规划建议各种连接长廊山地建筑形态参考■依山坡而建的多层■利用低凹形成丰富立体设计■利用落差形成丰富立体设计■坡地路面■山边高层■天然地形车库■落差的自然运用■白云山一个楼盘的山顶标志产品·功能·形态三大功能有机组合居家会议旅游■在一个旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。22万平方米居家者多为中高层面业主，其中北区最高级别为独栋别墅业主，其次为双拼、连排别墅业主。南区以多层花园洋房及高层小高层业主层面上稍低于北区。多元产品形态，可以满足多元业主需要。■居家功能为半开放式，组团封闭，社区开放，以与旅游及会议度假功能既融合，又相隔。居家功能■沿小湖，建会所，会所就是会议中心。■通过休闲度假商务会议人口，加大小镇人口流量，提升商业街价值。■会议商务配套，与长居人口生活配套可相呼应，增加商气。■渡假村和居家部分可相互提升价值，形成形象互动，如深圳香蜜湖、银湖。■度假村有相应设施配套，如高尔夫练习场，网球场，游泳池，健身馆，餐馆、酒巴等等。■度假村会所即会议中心，设大小型会场。■度假村建可容200人住宿小型酒店，约4000㎡，会所（会议中心）6000㎡，其它休闲游乐面积10000㎡。会议渡假功能建一个登山公园■北部160亩租用山地，用作旅游运动功能，可建一个登山公园，分阶段开发专业水平登山健身道、网球场。■南昌虽有湾里梅岭近在咫尺，但却找不到一个好的登山活动场所，所有的可登之山都被纳入旅游景点。周日想去登山，却找不到门路，建议本案辟一个登山步道，可吸引大量游客，带动人气。项目开工之后，登山道的修建先行。■登山公园以后如广州白云山，成为城市登高的首选之地。重阳登高，假日登山的好去处。将此山打造出一个好的文化内涵。旅游功能一个多功能项目的核心竞争力分析目前湾里项目多集中在招贤镇往上一直到太平，并以旅游度假为居住目的者多。相对这些项目来说，本案既同样具有湾里的旅游生态资源，又因为离市中心更近而更具第一居所功能。总结一个多功能项目的核心竞争力分析会议渡假功能，我们在周边旅游资源方面要逊于湾里山里项目，但是本案本身风格显著的异国情调加上现有山水，还有近红湾公路，本身昭显性好的特点，在会议渡假方面还是很有竞争力的。总结一个多功能项目的核心竞争力分析登山旅游会是本案聚人气、传形象的最佳方式。登山道的修建，以及登山公园的形象推广，应该在本案形象推出之前，使本案迅速成为关注目标总结○案名·推荐卢塞恩（琉森郡）以上除第一个和开发商案名有关，其他都是瑞士著名地名。如果登山公园方案能执行，可把项目称之为“卢塞恩森林公园”或“洛桑森林公园”多伦小镇•洛桑小城建筑·风格■有浓郁瑞士风情的中欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，外挑柱廊，有古典现代完美融合的阳光欧式建筑。■通过线条和细部处理，使得外立面不缺乏层次，天