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红谷滩总部基地营销策略报告站在宏观角度从市场看过去——经过2008年的有价无市后09年上半年南昌的楼市终于回暖南昌2009年上半年的房屋销售量已经超过了08年全年的销售总额部分使用项目开发商：北京华特实业发展有限公司高度：99.8M占地面积：11174㎡建筑面积：95404㎡户型面积：71㎡-376.5㎡营销定位：3S概念型写字楼，SVO(服务式写字楼)、SVA(服务式公寓)、SOHO(小型生活化办公室)建筑分布：地下二层，地上三十层，裙房一～五层为商场，七～三十层为两栋塔楼，5层为餐饮、娱乐及会议中心，六层为会所，6至29层为公寓式办公硬件配置：福建产“迅达”电梯，无群控系统，一栋四部电梯，其中一部货梯，电梯载重1000kg/13人空调：分体空调大堂：三面落地玻璃，面积约50㎡，旋转门进入价格水平：租赁35元/㎡/月，售价10000元/㎡租赁情况：85%物业管理：人群基本随便进入大厦，无保安监测系统财富广场点评：全玻璃幕墙外立面，现代纯粹体现品质感。内部装修品质较差，此外大厦的物业维护水平较差，物业折旧速度快。电梯质量差，数量少，速度慢，无群控系统，长时间等电梯成为客户使用最大的制约因素。集中商业区的交通拥挤成为大厦发展的第二大制约因素。财富广场——A栋客户调查A栋公司水牌点评：财富大厦A栋客户行业分布较为集中，其中商业贸易类及文化教育咨询类企业数量分别占据45%、35%的比例。此类公司所需面积相对较小，约在80-150㎡之间。与建筑相关的工程公司、装饰公司等也占10%比例。金融投资类、工程类公司较少。企业分类4%3%10%3%35%45%金融投资类房地产建筑类工程类文化教育咨询类商业贸易类财富广场——B栋客户调查B栋公司水牌行业分布4%3%5%4%9%27%48%商业贸易类投资类工程类建筑类房地产类电子科技类文化咨询类点评：财富大厦B栋客户行业分布较为集中，其中商业贸易类及文化教育咨询类企业数量分别占据48%、27%的比例。与B栋相同。此类公司所需面积相对较小，约在80-150㎡之间。房地产类公司占9%比例。其中财富广场公司及洪客隆分别占用一层。其他类公司分布相对均衡，约在5%左右。财富广场——公共空间大堂电梯厅公共走道财富广场公共空间装修水平较差，物业维护一般，整体折旧相当明显。影响了财富广场的保值增值。财富广场商业投资商：江西洪客隆投资（集团）有限公司硬件配置：中央空调，新风系统，4台自动扶梯，消防设施及监控系统停车位：350辆地下停车位中庭：两层设有一个10m*16m的中庭总面积：35000㎡一楼：国际精品及化妆品区，二楼：精品少女及女鞋区，三楼：时尚淑女区，四楼：男装区，五楼：童装，家居用品，休闲运动区，首层：6000余㎡，商铺88个外围商铺：品牌专卖店、数码视听、通信器材、精品小家电、家居家纺、男女服饰、箱包皮具、鞋帽、钟表眼镜、黄金珠宝；精品百货：男女服饰、箱包皮具、鞋帽、钟表眼镜、黄金珠宝;主题区域：女性服饰、女性及儿童用品，形成局部热点。首层商铺经营现状：除北侧以外的外围商铺引入一线品牌商家，主题区域空铺待租占大部分，北侧商铺租赁给档次较低的社区商业，极大地降低整体商业的高档点评：旨在打造南昌顶级商业的财富广场，其商业规划并未完全落实到位。当年10年按总投资9%返租的销售承诺中途终止，可见从最初商业经营即难以为继。裙楼商业裙楼北侧商业恒茂国际中心开发商：江西恒茂房地产开发有限公司地理位置：东湖广场南路333号建筑面积：72000㎡停车位：地下1000个管理费：4元/平方米·月产权年限：A栋40年产权，B栋70年产权产权单位：A栋半层800㎡起售，B栋划分面积为100-300㎡大堂：酒店式装修风格，200㎡左右空调：24小时全天候的中央空调，可任意选择启动的通风口电梯：日立，1350kg/18人，6部每栋楼价格水平：租赁35元-40元/㎡/月，售价12000元/㎡租赁情况：70%物业管理公司：美国世邦魏理仕代理商：江西聚仁投资咨询有限公司景观设计：贝尔高林国际（香港）有限公司建筑设计：美国（TONTSEN）国际建筑事务所点评：恒茂国际中心聘请一流的景观设计、建筑设计、物业管理公司共同打造这个项目。装修档次目前是南昌市场上的最高水平。位于恒贸国际都会大综合体的沿街昭示面。独立车行出入口。项目入市8000元/㎡，受市场追捧。恒茂国际中心——公共空间1、首层电梯厅2、大堂入口3、大堂4、B栋标准层5、标准层电梯厅12345恒茂国际中心——A栋客户调查INF建筑设计规划有限公司江西易居房产有限公司江西方向广告有限公司上海辉电电力设备工程有限公司艾格菲管理总部江西永翔进出口有限公司江西福世达贸易有限公司上海岚江工艺品有限公司南昌分公司大嘉和化妆品江艺实业有限公司江西和兴投资有限公司深圳市惠程电气股份有限公司东亿科教产业有限公司良和实业有限公司江西鸿辉投资有限公司香港金蝶国际美发连锁机构海吉诺生物科技有限公司美智科技公司江西江联能源环保股份有限公司新华大学九地兴业南昌分公司恒茂房地产开发有限公司南昌城投实业投资有限公司江西金虎保集团(营销中心)新华人寿保险股份有限公司恒兴通讯设备有限公司南昌洪城大厦集团股份有限公司江西蓝特机电有限公司雪斯特实业发展有限公司华鹏蓝天产权交易有限公司南昌金麦通科技有限公司江西联达货国际运代理有限公司雅芳（中国）有限公司江西分公司环球实业集团南昌梅岭森林博览园有限公司银杏园江西陆玖置业有限公司展翼置业有限公司吉田拉链（深圳）有限公司（YKK）南昌润知教育咨询有限公司江西深蓝设计事务所浙江隆基信息技术有限公司江西诚品风尚空间美学设计工程有限公司南昌市凯帆实业发展有限公司江西省公路机械工程局正荣集团南昌世欧房地产开发有限公司江西城开投资有限公司南昌天祥投资管理有限公司江西四方第三路桥工程公司中鼎装饰工程责任有限公司江西乘风数码电讯设备有限公司南昌正龙实业有限公司江西万品投资咨询有限公司中信银行（南昌分行）江西东方通讯设备有限公司瑞奇期货江西鑫歌投资有限公司中油洁能集团有限公司江西晔桦环境工程有限公司江西鑫实投资担保有限公司卓米诺(香港)建筑事务所恒茂国际中心A栋企业名单恒茂国际中心——A栋客户调查行业分布35%18%5%2%14%14%12%商业贸易类金融投资类工程类交通运输类建筑、房地产类电子科技类教育文化咨询类恒茂国际中心A栋企业行业分布A栋行业分布以商业贸易居多占1/3强，其次金融投资行业、房地产类、电子科技类、教育文化类等，分别占到10%-20%之间。金融投资行业所需面积普遍在半层及一层，如中信银行15-17层，新华保险20层，瑞奇期货6层，城开投资18层。房地产公司所需面积也在整层左右，正荣集团的世欧房地产12层，陆玖置业11层，恒茂房地产顶层两层。A栋开盘之初以半层起售，客户档次相对较高，所需面积相对较大。其中以金融投资类、房地产类企业资金实力最强，所需办公面积在800-2000㎡。恒茂国际中心——B栋客户调查（瀚天）逸文网络科技有限公司江西商联实业发展有限公司江西嘉和地产评估咨询有限责任公司麦田视觉摄影机构安利环宇广瀚南昌运作中心江西省房地产业协会江西经国贸易有限公司民生人寿保险江西分公司飚马投资有限公司江西省海创数码有限公司江西经日广告责任有限公司铭翔教育昌利科技有限公司江西省华杰建筑设计有限公司江西名智网络技术服务公司南昌非达科技有限公司广州天创鞋业有限公司南昌分公司江西省锐视电子网络有限公司江西锐祥博服装有限公司南昌洪声演出器材工程公司广州赢富投资顾问有限公司南昌分公司江西亿博能源发展有限公司南昌蓝天电器有限公司温州中城建设公司南昌分公司贵源集团公司江西永创实业有限公司南昌丽海岸进出口贸易有限公司文诚投资有限公司海南白马广告媒体投资有限公司江西裕仁投资有限公司南昌美利来贸易有限公司夏普商贸（中国）有限公司华尔登实业南昌有限公司江西运宏房地产有限公司南昌南洋环境艺术有限公司新加坡新电子系统集团华夏五千年（北京葡萄酒）有限公司江西分公司江西中天投资咨询有限公司南昌西湖区浩林办公家具经营部鑫丽美容美体沙龙华一投资公司金浪江西分公司欧泊莱资生堂丽源化妆品有限公司亿城新干线（江西）营销服务中心江西大筑实业有限公司巨人通力电梯有限公司青岛海信日立空调系统有限公司中国检验认证集团江西有限公司江西公众出国服务公司兰妮化妆品公司三一重工中国网络通信集团公司江西省分公司江西广利达通讯科技有限公司蓝地（蓝天碧水）顾问上海英格索兰压缩机有限公司中皇鑫投资有限公司江西昊元实业有限公司鹿景园林神州数码（江西）分公司中亚景观世通化纳移动电视传媒集团有限公司恒茂国际中心B栋企业名单恒茂国际中心——B栋客户调查行业分布38%10%3%5%21%23%商业贸易类金融投资类工程类房地产类科技电子教育文化咨询类恒茂国际中心B栋企业行业分布B栋行业分布依然商业贸易居多占38%，电子科技类、教育文化类的比例明显增大分别为21%、23%。金融投资类为10%。电子科技类中，国企事业单位所需面积较大，中国网络通讯江西省分公司8层整层外加9层两个单位，中国检验认证江西分公司11层半层。金融投资类企业所需面积普遍大于其它行业，民生人寿保险江西分公司18层整层加19层两个单位、文诚投资公司21层半层。相对于A栋，B栋客户整体实力较弱。电子科技类、教育文化类企业多为中小型企业，所需面积在100-300㎡。江信国际大厦开发商：江西国际信托投资股份有限公司地址位置：北京西路88号，省政府、省人大对面，占地面积：3.4亩，建筑面积：31000平方米高度：100多米，30层（地下两层）入住时间：1997年7月入驻企业：诺基亚、ABB、IBM、联想、西门子、北大方正、中美史克、东大阿尔派、美的电器、TCL、申银万国证券、中海运、太平人寿保险等50多家公司。物业管理：江信物业管理有限公司。成立于一九九六年六月，是南昌市最早成立的专业物业管理公司。本公司是隶属于实力雄厚的江西国际信托投资股份公司的全资子公司，具有独立法人资格和国家认定的物业管理二级资质。本公司为中国物业管理协会理事单位、南昌市物业管理协会副会长单位。经营模式：只租不售，统一运营。租金水平：65-70元/㎡。据调查，目前仅有两间小单位出租。若需租大面积需排队待租，租金包括物业管理、中央空调、水费、税费等。点评：由于江信国际大厦地理位置优越、硬件设施优良、服务周到，统一物管安全放心，得到各级政府部门的大力支持和关心，所以国内外不少知名企业的青睐。大厦内国际、国内知名企业云集。租金水平持续领先南昌市场。部分在售项目联发广场开发商:南昌联发置业有限公司占地面积：50亩总建筑面积:190000㎡地理位置：红谷滩区红谷大道与红谷三路交汇处规模分布：甲级写字楼8万㎡，高度170米五星级公寓5万㎡大型商业3万㎡奠基日：2006.8.28现场包装围墙项目效果图国际金融中心占地面积：24085㎡，总建筑面积：195281㎡,总户数：728停车位：775主楼高度：180-200米地理位置：红谷二路与红谷大道交汇处开发商：洪客隆地产江西红谷置业投资有限公司规模：江西第一高甲A级写字楼、国际化酒店式公寓、豪华型功能住宅为一体的大型城市综合体项目，4栋33层公馆住宅，1栋48层超高层建筑销售中心开放：2008.5.28国际金融中心——现场包装绿地中央广场地理位置：南昌市红谷滩新区红谷中大道998号开发公司：上海绿地集团江西申江置业有限公司物管公司：世邦魏里仕开盘时间：2009年5月建筑面积：43.5万平米绿地中央广场涵盖商业中心、精装豪宅（海珀?兰庭）、世界级酒店、甲级写字楼（绿地中心）等多种物业形态，其中有两栋超高层主建筑绿地中心双子楼，是一座大规模、现代化、高品质的标志性“城市综合体”。中航国际广场开发商：深圳中航集团所属企业深南光与江南信托共同投资地理位置：南昌市红谷滩八一桥旁，东临赣江，南临八一桥一期规模：五星级酒店及甲级标准写字楼两幢38层180米高的双子塔总建筑面积:16万多㎡一期建筑面积:80422㎡地下室：25000㎡总投资：近7亿元，开工：